كيفية التعامل مع تقييم منخفض

هل أنت قلق بشأن تلقي تقييم منخفض أم أن تقييمك قد اكتمل بالفعل بقيمة أقل مما كنت تتوقع؟ في أسواق البائع، غالبا ما تدفع حالات العرض المتعددة سعر الشراء أعلى من أي مبيعات مماثلة في المنطقة؛ وهذا هو السبب في هذه الحالات العديد من البائعين تقلق التقييمات سيأتي في انخفاض. في أسواق المشتري، عندما تكون الأسعار لينة أو السقوط، والباعة قلقون أيضا أن المنزل سيجلب تقييم منخفض.

تقييمات منخفضة يمكن أن يحدث في أي سوق: الساخنة، الباردة أو محايدة.

لماذا يحدث انخفاض تقييم؟

ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين في استطلاع الرأي الشهري لمؤشر ريالتور للمبيعات بين نوفمبر 2016 ويناير 2017، واجه 22٪ من المستطلعين قضايا تقييم. في مسح نار للمصدرين الرهن العقاري، 55٪ من المشاركين في تلك الفترة الزمنية ذكرت قضايا التقييم.

هناك عدد من الأسباب التي تجعل التقييمات منخفضة. وفيما يلي بعض:

• أسعار مضخمة بشكل مصطنع الناتجة عن عروض متعددة.
• انخفاض قيم السوق بسبب عدد أقل من المشترين للتسوق بين مخزون أكبر من المنازل.
• تداعيات من وفرة من الرهن أو مبيعات قصيرة في الحي، وخصوصا عندما لا توجد مبيعات مماثلة أخرى.
• تقييم غير صحيح من قبل المؤمن.
• المبالغة من قبل البائع.
• مثمن عديم الخبرة الذي لا يفهم التأثيرات على القيمة.
• ارتفاع قيم السوق بسبب المخزون المحدود وعدد قليل من كومبس.

--3>>

• أغفل المثمن في انتظار بيع البيانات، والتي يمكن أن تعكس مبيعات مقارنة أعلى عندما أغلقت، أو المثمن اختيار مبيعات مماثلة من الأحياء الخاطئة.
• يتلقى المشتري عودة نقدية من البائع، مما تسبب في المقرض للاعتقاد تم تضخيم السعر.

واحد من العوامل التي لا تأتي في اللعب هو ما إذا كان المقرض يريد أن يجعل القرض.

المقرضون يريدون إقراض المال، ويحظر على المقرضين إعادة رسمها.

حلول لتقييم منخفض

لا داعي للذعر إذا كان التقييم يأتي في منخفضة. انها صعبة للحفاظ على الهدوء عندما يبدو بيع المعلقة سوف تنهار، ولكن كلا الطرفين لديهم خيارات:

• المشتري يمكن أن يشكل الفرق في النقدية.

  المقرض يهتم بالتقييم فقط إلى الحد الذي يؤثر على نسبة القرض إلى القيمة. التقييم المنخفض لا يعني أن المقرض لن يقرض. وهذا يعني أن المقرض سيقدم قرضا على أساس النسبة المتفق عليها في العقد بالقيمة المقدرة. في بعض الأحيان المقرض المشتري لن تسمح للمشتري لإعطاء النقدية للفرق، وفي هذه الحالة، يكون المشتري دفع بدلا من بعض تكاليف إغلاق البائع.

• البائع يمكن أن يخفض السعر.

  إذا كان المنزل مبالغا فيه أو تضخم القيمة، غالبا ما يكون هذا هو الحل الأفضل.فإنه يجعل المشتري سعيد والمقرض هو راض. ليس هناك ما يضمن أنه إذا كان المشتري يمشي بعيدا، فإن البائع لن يحصل على تقييم منخفض من المقرض الثاني المشتري، ناهيك عن الوقت والمشكلة التي تستغرق لبيع الممتلكات مرة أخرى. أحيانا طائر في اليد هو أفضل.

• يمكن للبائع تقديم حمل الرهن الثاني للفرق.

  إذا كان المشتري يريد حقا المنزل ولكن لا يمكن أن يأتي مع الفرق في النقد، وجعل المدفوعات أو دفعة مقطوعة في وقت لاحق للبائع هو الخيار. بعد إغلاق الضمان، غالبا ما يحتفظ البائعون بالحق في خصم الرهن الثاني، وبيعه بأقل من القيمة الاسمية للمستثمر.

• طلب تقييم ثان.

  أولا، إذا كان قرضك قرضا من سلطة الإسكان الفدرالية، اطلب من المقرض تقديم قائمة بالمثمنين المعتمدين. إما أن البائع أو المشتري يمكن أن يدفع ثمن التقييم الثاني. في بعض الأحيان سوف يأتي التقييم الثاني في أعلى من الأول، وخاصة إذا كان المثمن الأول كان عديم الخبرة أو ارتكب أخطاء.

  إذا كان القرض الخاص بك قرضا تقليديا، فإنه يخضع لقواعد مدونة السلوك المنزلي (هفك). ويقول بارب توريس، وهو أحد كبار المتعاملين المعتمدين: "بمجرد أن يجد الطرفان مثمن يخرج من غير مألوف بالسوق المحلية، لديهم كل الحق في الاتصال بالمقرض (ويفضل أن يكون كتابيا) للمطالبة باستخدام مثمن محلي . "

• قدم قائمة بالمبيعات المماثلة.

  اطلب من الوكلاء المعنيين أن يضعوا معا قائمة من المبيعات المقارنة الأخيرة التي تبرر سعر البيع المتفق عليه. أرسل تلك القائمة إلى المكتتب واطلب مراجعة التقييم. محاولة استخدام كومبس أقرب إلى خاصية الموضوع من كومبس المستخدمة من قبل المثمن.

• أيضا، اطلب من الوكلاء استدعاء وكلاء الإدراج للمبيعات المعلقة لمحاولة معرفة سعر البيع الفعلي لتلك العقارات. وكلاء الإدراج لم يكن لديك للكشف عن سعر البيع، ولكن العديد من سعداء للمساعدة لأنها يمكن أن تجد نفسها في نفس الوضع. يمكنك دائما أن تسأل إذا كان الوكيل يعتقد أن السعر الخاص بك سوف يقيم إذا كان الوكيل يرفض الكشف عن السعر في انتظار.

• التسوية على القيمة. في بعض الأحيان سوف الباعة التراجع قليلا على المشتري دفع الفرق بأكمله وسوف تستقر في مكان ما بين مساهمة نقدية كاملة وخفض السعر تماما. فيما يتعلق بفارق في القول، $ 10، 000، البائع قد توافق على قبول $ 5، 000 نقدا وخفض السعر بمقدار 5، 000.

• إلغاء الصفقة.

  العديد من عقود الشراء تحتوي على قرض الطوارئ. إذا جاء التقييم منخفضا، فإن المشتري غير مؤهل لشراء العقار وفقا للشروط المتفق عليها في العقد. وتسمح طوارئ القروض المكتوبة بشكل صحيح للمشتري بإلغاء العقد ويطلب من البائع أن يفرج عن إيداعه الجدي للأموال.

• وبالمثل، قد يبيع البائع لأكثر من ذلك عن طريق وضع المنزل مرة أخرى في السوق وتبحث عن مشتر جديد. وطالما أن التقييم المتدني لم يكن تقييم الحالة الصحية، فإن التقييم الجديد قد يكون مختلفا جدا. وتخصص تقييمات هيئة الإسكان الفيدرالية رقم حالة حتى إذا كان المشتري الأول هو إدارة الإسكان الفيدرالية، والمشتري الثاني كان إدارة الشؤون الإنسانية، وسيتم استخدام نفس التقييم.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.