التي تبرر الشراء باستخدام معدلات الكتابة بالأحرف الكبيرة

معدلات الرسملة هي أداة شعبية يستخدمها المستثمرون العقاريون في تقييم العقارات. كما أنها تستخدم للمساعدة في تحديد القائمة المناسبة وأسعار البيع للعقارات التجارية. عند العمل مع عملاء المستثمرين العقاريين، وكلاء وسماسرة تحتاج إلى أن تكون قادرة على مساعدتهم في تحديد مبرر لسعر الطلب من الممتلكات المدرة للدخل.

العقارات التجارية والإيجارية لتوليد الدخل تعتمد على معدلات الحد الأقصى للمساعدة في تقييم الممتلكات.

معرفة السعر المطلوب ومعدل رسملة العقارات المماثلة سوف يسمح لك لمساعدة العميل الخاص بك لتحديد صافي الدخل الذي سيكون مطلوبا من أجل تبرير الثمن المدفوع. ليس كل مستثمر يصل إلى سرعة على معدلات الحد الأقصى، ويمكنك إثبات القيمة والخبرة الخاصة بك إذا كنت يمكن أن تساعدهم على استخدام معدلات سقف لتسعير الممتلكات أو التقييم.

- 2>>

الصعوبة: سهل

الوقت المطلوب: 5 دقائق

إليك هاو:

1. احصل على معدل الرسملة للعقارات المماثلة التي تم بيعها مؤخرا في المنطقة.
2. مضاعفة معدل الرسملة حسب قيمة العقار لتحديد صافي الدخل التشغيلي المطلوب لتبرير السعر.

   مثال: معدل الحد الأقصى للمجمعات السكنية المماثلة هو 12٪، أو. 12، وسعر الطلب للمجمع تحت النظر الشراء هو 300 $، 000.

   $ 300، 000 X. 12 = 36،000 دولار في صافي الدخل الذي سيكون مطلوبا لتبرير هذا السعر المطلوب.

ما تحتاجه:

• آلة حاسبة

المزيد عن هذا الموضوع:

هذه هي الأساسيات. للمساعدة في فهم أسباب استخدام أسعار الفائدة من قبل المستثمرين العقاريين التجاريين، دعونا ننظر إلى الصورة الاستثمارية الكبيرة للعقارات متعددة الأسرة.

اقتصاد الحجم: خصائص متعددة الأسرة، لا سيما الشقق، تقدم بعض مزايا تخفيض التكلفة بسبب اقتصاد الحجم.

مع وحدات متعددة في مكان واحد وغالبا تحت سقف واحد، وهناك وفورات في التكاليف في كل شيء من الخدمات البلدية لإصلاحات. كما أنها أقل تكلفة لكل وحدة لبناء الشقق.

تأثير أقل من خسائر الشواغر: إذا كنت تملك منزلا واحدا لإيجار الأسرة وأنها شاغرة لمدة شهرين، فإنك تفقد 100٪ من دخل الإيجار. إذا كان على الوجهين، انها 50٪، وأربعة بليكس هو 25٪. ولكن، إذا كنت تملك مجمع سكني 100 وحدة، أن وحدة واحدة شاغرة لمدة شهرين فقط يفقد لك 1٪ شهريا في دخل الإيجار!

المقرضين استخدام معدلات كاب: عندما تحصل على الرهن العقاري على منزلك الشخصية، انها كل شيء عن الائتمان الخاصة بك التاريخ والدخل. عندما يتعلق الأمر بالإقراض التجاري، هو أكثر بكثير عن صافي الدخل وتغطية مدفوعات الرهن العقاري. عادة ما يكون هناك العديد من أصحاب المستثمرين، ولا يتم النظر في درجاتهم الائتمانية حتى في معظم الحالات.إن الأداء المالي للعقار هو المعيار الأساسي للمقرض. إذا كان العقار في حالة جيدة وتعمل الأرقام، ثم يحدث القرض في معظم الحالات.

فكيف يمكن رؤية أسعار الفائدة؟

الشيء هو أن معدل سقف العقار لديه الكثير من العوامل المعنية. وعلى وجه الخصوص، فإن تكاليف الإدارة والتشغيل، فضلا عن الإيجارات السائدة، ستحدد صافي الدخل.

لذلك، إذا كانت الإيجارات أقل من القيمة السوقية أو النفقات أعلى مما يجب أن تكون، فإن معدل الحد الأقصى قد لا يعكس بدقة قيمة العقار.

هذه هي الطريقة التي يكشفها المشترون. لنفترض أن مالك مشروع شقة قد حان للكراهية تحديد ومقابلة المستأجرين الجدد. وقد كان هذا المالك سعيدا لخفض الإيجارات للحفاظ على المستأجرين دفع جيدة في الوحدات. لذلك، يمكن أن تكون الإيجارات أقل بكثير مما سيكون المستأجرون الآخرون على استعداد لدفعه الآن. شراء العقارات والسماح بإيجار تنتهي، ورفع الإيجارات واستبدال المستأجرين من شأنه أن يغير صافي الدخل الكثير ومعدل الحد الأقصى أيضا.

على الجانب الآخر، إذا لم يشاهد المالكون الحاليون تكاليفهم، قد تكون النفقات أعلى مما يجب. دعونا نقول أنهم يدفعون أكثر من اللازم للإدارة والموظفين وإصلاح النفقات.

مجرد جلب هذه النفقات في خط يمكن أن تحدث فرقا كبيرا.

الدرس هنا هو أن معدل الحد الأقصى هو قياس الأداء، وليس ضمانا للقيمة. تحقق من الإيجارات والنفقات للحصول على فرصة.