مبيعات قصيرة لا صفقة للمشترين

تحدث مبيعات قصيرة عندما تتراجع قيم المنازل ولا يحصل البائعون على مبالغ نقدية كافية من المشتري لسداد رهوناتهم الحالية، على أن يوافق المقرضون على أن يقلوا عن المبلغ المستحق لهم.

على السطح، قد يبدو أن المشتري قصير البيع يحصل على صفقة جيدة. على الرغم من أن هامش المبيعات القصيرة قد يكون مربحا للمشتري - لأن هناك دائما استثناءات - في كثير من الأحيان، فإن المشتري سيكون أفضل حالا شراء منزل غير متخلف عن السداد.

لا يتم بيع المبيعات القصيرة بالخصومات.

من غير المحتمل أن تسمع خبراء العقارات يقولون لك أنه ليس فكرة جيدة لشراء بيع قصيرة. في جزء منه، وذلك لأن المهنيين العقارات الربح على بيع قصيرة. الجميع يجعل المال باستثناء البائعين والمشترين. إدراك، أيضا، أن وكلاء الإدراج قد يدفع البائعين إلى قائمة كبيع قصير، لأنه إذا ذهب الباعة من خلال الرهن، وكلاء الإدراج لن تحصل على القائمة.

في ساكرامنتو، حيث أعمل، على سبيل المثال، يتجاهل العديد من العملاء مبيعات قصيرة ويقترحون أن يشتري المشترون شيئا آخر. وكثيرا ما يكون هؤلاء عملاء كانوا قد أحرقوا في الماضي، وانخفضت مبيعاتهم القصيرة لأنهم سردوا من قبل وكيل لم يكن لديهم نشاط تجاري يدرج فيه بيع قصير.

وفيما يلي 11 أسباب لماذا المشترين قد لا ترغب في شراء بيع قصيرة:

1) دفعت البائعين الكثير.

إذا كان المنزل الذي تم بيعه مقابل 500 ألف دولار قبل بضع سنوات وهو الآن للبيع بسعر 400 ألف دولار، فإن ذلك لا يعني أن المشتري يحصل على 100 ألف دولار من حقوق الملكية مجانا.

وهذا يعني أن البائع دفع الكثير في السوق الصاعدة والآن انخفض السوق. وهذا يعني أن البائع ليس لديه حقوق الملكية.

2) البائعين المقترضة الكثير.

البنوك التي كانت حريصة على إقراض المال في تقدير الأسواق أحيانا تسمح للمقترضين بالفرط في رهن المنزل، وهذا يعني أن رصيد القرض للمقترض تجاوز قيمة العقار.

التقييمات ذاتية، وليس كل المثمنين يضعون نفس القيمة على المنزل. على الرغم من أن القانون يخضع لبعض المثمنين للضغوط من قبل البنوك لتقييم المبلغ الذي يرغب مالك المنزل في الاقتراض منه.

3) المؤهلات الصارمة.

قد يدفع وكلاء العقارات غير ذوي الخبرة أو غير الأخلاقية البائع إلى النظر في بيع قصير عندما لا يكون البائع مؤهلا للحصول على بيع قصير. ويجب أن يثبت البائعون مشقة وأن يقدموا أدلة على المصاعب التي يواجهها المقرض للموافقة عليها. بعض المنازل قائمة المنازل كمبيعات قصيرة دون التحدث إلى المقرضين أو التأهل المسبق للبائعين.

4) بيع المنازل بأسعار السوق.

المقرضين ليسوا ساذجين أو غير مدركين لقيمة المنزل. سوف يصر المقرضون على تحليل السوق المقارن، والمعروفة باسم هيئة السوق المالية، أو رأي سعر الوسيط، والمعروفة باسم ببو. إذا كان المقرض يعتقد أنه يمكن الحصول على سعر أفضل عن طريق أخذ العقار في الرهن على عرض البيع القصير، قد يكون المقرض حفاظا على سعر أعلى.هذا السعر سيكون قريبا من القيمة السوقية. المقرضين قبول مبيعات قصيرة عندما المنزل يستحق سعر البيع قصيرة، وهو ما يعني القيمة السوقية.

5) منازل بيع "كما هو".

إذا وافقت شركة الرهن العقاري على بيع قصير، فمن المرجح أن يدفع أيضا تكاليف الإغلاق في المعاملة.

يطلب المقرضون من المشترين شراء المنزل في حالته الحالية. عادة ما يرفض المقرضون الدفع مقابل:

• التصليحات المقترحة المفصح عنها في تفتيش المنزل.
• عمليات تفتيش الآفات أو العمل اللازم لإصدار تقرير واضح عن الآفات.
• شهادات سقف أو إصلاحات السقف.
• خطط حماية المنزل للمشتري.
• الصيانة المؤجلة.

6) طول الوقت لإغلاق.

اعتمادا على وقت تقديم إشعار التقصير، سجل المقرض الخلفي لحجز الرهن ومقدار الأوراق التي قدمها البائع بالفعل، قد يستغرق الأمر من أسبوعين إلى شهرين للحصول على رد على عرض شراء من المقرض. وبالإضافة إلى ذلك، إذا كان هناك مقرضين متورطين بسبب وجود قرضين مضمونين للممتلكات، فقد يستغرق الأمر وقتا أطول لتلبية مطالب المقرض الثاني.

7) المقرضين يمكن تغيير الظروف.

يحتفظ بعض المقرضين بالحق في إعادة التفاوض على شروط البيع القصير في آخر لحظة.

إذا تغير السوق، تمرير قوانين جديدة أو معلومات جديدة تعبر مكتب المقرض، يمكن للمقرض محاولة تغيير شروط العقد. وعادة ما يكون لدى المقرضين محامون تحت تصرفهم، ولا يقوم المشترون العاديون بذلك.

8) المقرضين الخصم اللجنة.

المقرضين الذين باعوا القروض لفاني ماي أو فريدي ماك تدفع عموما عمولات العقارات التقليدية لوكالء العقارات. وقد يطلب آخرون خصم. وعلاوة على ذلك، وكلاء في نهاية المطاف القيام مرتين إلى ثلاثة أضعاف عمل الصفقة التقليدية ولا نقدر الحصول على أجر أقل للقيام بالمزيد من العمل. إذا كنت قد وافقت على دفع وكيلك نسبة معينة بموجب اتفاق وسيط المشتري، قد تكون مسؤولة عن الفرق بين ما سيدفعه المقرض وما ينص العقد الخاص بك، إذا رفض وكيلك التنازل عن الفرق.

9) ارتفاع تكاليف إغلاق المشتري.

لأن المقرضين نادرا ما سيدفعون مقابل أي إضافات، مثل البائع سيكون على استعداد للقيام، إذا كنت تريد أي من تلك الإضافات، سوف تدفع لهم لنفسك. في بعض الأحيان سوف يرفض المقرضون دفع تكاليف إغلاق البائع القياسية مثل ضرائب التحويل أيضا. إذا كنت تريد عمليات تفتيش محددة، فمن المحتمل أن تدفع لهم من جيبه.

10) تفقد السيطرة على المعاملات.

إذا كنت بحاجة إلى إغلاق الضمان عن طريق تاريخ محدد، الكثير من الحظ مع ذلك. عملية بيع منزل بيع قصيرة يستغرق وقتا غير محدد من الزمن. المقرض البائع يدعو الطلقات، وليس المشتري ولا المقرض المشتري. إذا كنت تحاول إغلاق الضمان في وقت واحد مع بيع منزلك، فإنه قد لا يحدث.

11) البائع الصغير الدافع.

عندما يكتشف البائع أن تأثير البيع القصير على الائتمان هو قريب من الرهن، لا يوجد حافز يذكر للبائع للتعاون مع بيع قصير. على الرغم من أن الباعة قد تكون مؤهلة لشراء منزل آخر في 2 سنوات بعد بيع قصيرة مقابل 5 (مع قيود) على الرهن، والبعض ليس لديهم نية لشراء أي وقت مضى منزل آخر مرة أخرى.

في وقت كتابة هذا التقرير، كانت إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا