مبيعات المنازل المتعثرة: حبس الرهن، مبيعات قصيرة، ريوس

حبس الرهن، مبيعات قصيرة و ريوس تذكيرني، "الأسود والنمور والدببة، يا يا!" هناك أوجه تشابه. والأسود والنمور والدببة هي حيوانات، ولكنها تختلف عن بعضها البعض - تماما مثل حبس الرهن والمبيعات القصيرة والعقارات المملوكة (ريوس) هي مبيعات بالأسى ولكن مختلفة عن بعضها البعض.

ومع ذلك، من دون معرفة متخصصة حول كيفية التعامل مع شراء الرهن، بيع قصيرة أو ريو، هل يمكن أن تجد نفسك في منطقة خطرة.

على سبيل المثال، في حين أن العديد من المبيعات القصيرة هي حبس الرهن، وليس كل الرهون هي مبيعات قصيرة وليس كل بيع قصيرة في الرهن. لمزيد من تعقيد الأمور، ريوس ليست مبيعات قصيرة إما، ولكن بعض المبيعات القصيرة المقصودة يمكن أن ينتهي به المطاف ك ريو.

ما هو عقار الرهن؟

عقار الرهن هو منزل في الرهن - عندما يتم تقديم إشعار التقصير في السجلات العامة. وهذا يعني أن المالك قد توقف عن دفع الرهن العقاري، وقد أعطى المقرض إشعارا بأنه ما لم يتم تحديث الدفعات، فإنه سيتم بيع العقار إلى أعلى عطاء.

يمكن للمقرضين أن يفسحوا لأسباب أخرى، ولكن السبب الأكثر شيوعا في تقديم المقرضين هو إخطار بالتخلف عن السداد عندما يكون المقترض مبلغين على الأقل من المتأخرات.

إذا كان مالك المنزل لا يجلب القرض الحالي، فإن المقرض يأخذ العقار بعيدا عن المالك. الخطوة الأخيرة التي يتخذها المقرض بعد مرور فترة معينة هي محاولة مزاد العقار في عملية بيع عامة.

ليس كل المنازل التي تقع في الرهن تذهب إلى البيع العام لأن أصحاب الحق في تعويض ما يصل إلى نقطة، والوقت الذي يختلف من دولة إلى أخرى.

يرى المستثمرون العقاريون والمشترون المنزليون ربحا في شراء الرهون العقارية لأنهم غالبا ما يشترون العقار للمبلغ المستحق، ويحصلون على ملكية مالك المنزل مجانا.

كيف يؤثر قانون كاليفورنيا على الرهن / مستثمري البيع بالجملة

الدول لديها قوانين مختلفة تنظم الرهونات، وبعضها يتبع قانون ولاية كاليفورنيا. لفهم حقوقك تماما كمشتري حجز، اتصل بمحامي عقاري محلي. ومع ذلك، ندرك أنه لفترة طويلة في ولاية كاليفورنيا، وكيل عقاري لا يمكن أن يمثل مستثمرا الرهن إذا كانت جميع البيانات الأربعة التالية صحيحة:

• المنزل يؤهل كمقر إقامة البائع الشخصية.
• الخاصية هو منزل عائلة واحدة أو 2 إلى 4 وحدات.
• تم رفع إخطار بالافتراض في السجلات العامة ضد العقار.
• لن يشتري المشتري المستثمر العقار.

ومع ذلك، إذا كان أي من تلك البيانات الأربعة كاذبة، فسيسمح لوكيل في كاليفورنيا بتمثيل المشترين، خاصة إذا كان المشتري سيحتل المنزل.ولكن لتمثيل المستثمر، قانون كا يتطلب أن وكيل العقارات بعد السندات. لا توجد مثل هذه السندات متاحة في ولاية كاليفورنيا. لذلك، كمستثمر قبل الرهن في ولاية كاليفورنيا، اضطر العديد من المشترين للعمل من تلقاء نفسها.

قضت محكمة كاليفورنيا في عام 2007 بأن شرط السندات غير قابل للتنفيذ. ثم قدمت جمعية كاليفورنيا للوسطاء العقاريين مجموعة خاصة من النماذج التي يمكن للوكالء استخدامها لتمثيل المستثمرين.

أدرك، كمستثمر، يجب عليك الالتزام بقانون مبيعات الأسهم المنزلية. ومن بين المتطلبات الأخرى، يحق للبائعين الموجودين في الرهن إلغاء (إلغاء) معاملة في غضون خمسة أيام. يجب على المستثمرين إعطاء البائع إشعارا بهذا الحق، بما في ذلك نسخة من النموذج الذي سيتيح للبائعين الإلغاء.

عدم الالتزام بقانون مبيعات الأسهم المنزلية يحمل عقوبات شديدة، بما في ذلك حكم يمنح البائع الحق في إلغاء البيع لمدة تصل إلى سنتين بعد إغلاق البيع للمستثمر وإرجاع العقار. تقرأ ذلك بشكل صحيح. سنتان.

كمستثمر، قبل أن تقرر شراء منزل في الرهن عن طريق تعويضات الظهر للمقرض، وإعطاء البائع بضعة دولارات وتسجيل الفعل، استدعاء محام عقاري.

ما هو "بيع قصيرة" الملكية؟

يحدث بيع قصير عندما يكون صاحب المنزل في الرهن ولكن قبل أن يذهب العقار إلى المزاد العلني.

في إطار عملية بيع قصيرة، يجب على المقرض الموافقة على قبول مبلغ أقل من المبلغ المستحق على العقار.

على عكس الرهن، عادة ما يشتري المستثمرون المنزل لأقل من ذلك لأن المستثمرين لا يدفعون القرض الحالي ولا يشكلون الدفعات الخلفية. المستثمرون يبرمون اتفاقا مع المقرض الحالي لاتخاذ أقل مما قد يأتي المقرض لتجنب التعامل مع الرهن.

إنها أسطورة أن المقرضين لن يعقدوا صفقة مع مستثمر ما لم يكن البائع قد تخلف عن التزام البائع بإجراء دفعات الرهن العقاري في الوقت المناسب. البائعين لا تحتاج إلى أن تكون في حالة تقصير لبيع قصيرة أن يحدث. بالنسبة للمشتري الذي يريد أن يحتل المنزل، وشراء بيع قصيرة يجعل الشعور المالي.

ما هي مكاتب الملكية العقارية - العقارات المملوكة؟

• شراء ريو يشبه شراء بيع قصيرة باستثناء ممتلكات مملوكة بالفعل من قبل المقرض.
• تم اقتناء العقار من قبل المقرض من خلال إجراءات الرهن.
• غالبا ما يبيع المقرضون منازل تم استملاكها بأقل من رصيد القرض السابق.
• العقارات المملوكة للبنك تسمى ريوس، بمعنى r إيل e ستات o ونيد بي ذي باندر.

البنوك في نهاية المطاف تملك العقار عندما لا أحد في المزايدة العلنية بما فيه الكفاية لتغطية المبلغ المستحق على الممتلكات. وغالبا ما تعتبر منازل ريو أفضل طريقة لشراء الممتلكات المتعثرة لأن البائع هو بالفعل من الصورة. انها مجرد المستثمر، وكيل المستثمر، البنك ووكيل البنك الذين يتفاوضون على الصفقة. يمكن شراء بعض مكاتب إعادة الشراء مباشرة من المقرض.

لمزيد من المعلومات، طلب المشورة من محامي العقارات.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}