أسطورة العقارات العظيمة

تم نشر هذه المقالة في الأصل في 24 فبراير 2007

شراء الإقامة الأولية هو على الأرجح أفضل قرار يمكن لشخص ما أن يقدمه لمستقبلهم المالي. ومع ذلك، عندما تحصل في المنازل الثانية، بيوت العطلات، تأجير العقارات والمباني التجارية، والأراضي الخام المحتفظ بها للتقدير المحتمل، كنت تلعب لعبة الكرة جديدة كاملة. ذلك لأن العوائد الحقيقية (صافي التضخم) التي توفرها الأسهم المشتركة قد سحقت على مدى فترات زمنية طويلة تلك التي توفرها الملكية العقارية.

نعم. تقرأ هذا الحق. وقد أصبح الأميركيون مسرورين جدا بملكية العقارات التي غالبا ما لا يدركون ممتلكات تزداد قيمتها من 500 ألف دولار إلى 580 ألف دولار في غضون خمس سنوات، بعد دعم نفقات الفائدة بعد خصم الضرائب على الرهن العقاري، والتأمين الإضافي، وتكاليف العنوان، وما إلى ذلك، لا حتى مواكبة التضخم! أن $ 80، 000 كسب لن تشتري لك أي المزيد من السلع والخدمات؛ ونفس الكمية من الهامبرغر، وحمامات السباحة، مجموعات الأثاث، بيانو الكبرى، والسيارات، وأقلام نافورة، البلوزات الكشمير، أو أي شيء آخر هو أنك قد ترغب في الحصول عليها. على افتراض أن الرهن العقاري الكامل عند 6. 25٪، خلال تلك السنوات الخمس، كنت قد دفعت $ 151، 401 في الفائدة الإجمالية، أو ما يقرب من 93 $، 870 بعد التخفيضات الضريبية المناسبة (والتي تفترض كنت في أعلى الأقواس، والأكثر ملاءمة .) كان قد تم تخفيض رصيد الرهن العقاري الخاص بك إلى حوالي 466 $، 700، مما يتيح لك العدالة من 113 $ 300 ($ 580، 000 القيمة السوقية - 466 $، 700 الرهن العقاري = 113 $، 300 الأسهم). خلال ذلك الوقت، كنت قد قصفت 184 $، 715 في المدفوعات.

التخصيم في رعاية الممتلكات والتأمين والتكاليف الأخرى، فإن نفقاتك الإجمالية ستكون 200 ألف دولار على الأقل.

يجب أن يوضح ذلك مبدأ أساسيا يجب على جميع المستثمرين تذكره : العقارات في كثير من الأحيان وسيلة للحفاظ على المال كنت قد دفعت خلاف ذلك في نفقات الإيجار، ولكن لن من المرجح أن تولد معدلات عالية بما فيه الكفاية من العائد إلى مجمع ثروتك إلى حد كبير.

هناك، بالطبع، عمليات خاصة يمكن أن تؤدي وتؤدي إلى عوائد عالية على أساس الاستدانة مثل المقاولين مع شراء منخفضة التكلفة أساس، وإعادة تأهيل وبيع المنازل ومصممي الفنادق خلق وجهة مثيرة في جزء حار من المدينة (تجدر الإشارة إلى أنه في هذه الحالة، فإن خلق الثروة يأتي ليس من العقارات، ولكن من الأعمال التجارية - أو الأسهم المشتركة - التي يتم إنشاؤها من خلال عمليات الفنادق)، أو وحدات التخزين في (على الرغم من، مرة أخرى، والثروة الحقيقية تأتي ليس من العقارات ولكن من الأعمال التي يتم إنشاؤها!)

ما سبب هذا أسطورة العقارات العظيمة لتطوير؟ لماذا نحن خدع بها؟استمر في القراءة للحصول على إحصاءات وإجابات ومعلومات عملية قد تكون قادرا على استخدامها.

1. إلى العديد من المستثمرين، العقارات أكثر خطورة من الأسهم

متوسط ​​المستثمر ربما لا ينظر إلى مخزونه أو جزء منها من الأعمال الحقيقية، حسن النية التي لديها المرافق والموظفين، والآمال، والأرباح. بدلا من ذلك، فإنها ترى أنها قطعة من الورق الذي يتلوى حولها على الرسم البياني. مع عدم وجود مفهوم لأرباح المالك الأساسي وعائد الأرباح، فإنه من المفهوم لماذا يمكن أن الذعر عندما أسهم هوم ديبوت أو وول مارت ينخفض ​​من 70 $ إلى 33 $.

لا يدركون أن السعر هو أمر بالغ الأهمية - أي ما تدفعه هو المحدد النهائي لعائد الاستثمار - فهم يعتقدون أن الأسهم أكثر من تذكرة اليانصيب من الملكية، وفتح وول ستريت جورنال وأمل أن نرى بعض الحركة الصاعدة.

يمكنك المشي إلى تأجير الممتلكات؛ تشغيل يديك على الجدران، تشغيل وإيقاف الأضواء، جز العشب، وتحية المستأجرين الجديد الخاص بك. مع أسهم السرير، حمام، وما بعدها يجلس في حساب الوساطة الخاص بك، فإنه قد لا يبدو حقيقيا. وغالبا ما يتم إيداع شيكات الأرباح التي عادة ما يتم إرسالها بالبريد إلى منزلك أو نشاطك التجاري أو مصرفك إلكترونيا في حسابك أو إعادة استثمارها تلقائيا. على الرغم من أن إحصائيا على المدى الطويل كنت أكثر احتمالا لبناء القيمة الصافية الخاصة بك من خلال هذا النوع من الملكية، فإنه لا يشعر الحقيقي كما الممتلكات.

2. العقارات لا يوجد لها سعر سوقي

من ناحية أخرى، قد تقدم العقارات عوائد أقل بكثير بعد خصم الضرائب، بعد التضخم، ولكنها لا توفر أي فكرة عن ما يفعلونه من رؤية القيمة السوقية المعلنة كل يوم. يمكن أن تستمر، وعقد ممتلكاتهم وجمع الدخل الإيجار، جهل تماما إلى حقيقة أنه في كل مرة تتحرك أسعار الفائدة، تتأثر القيمة الجوهرية للممتلكاتهم، تماما مثل الأسهم والسندات. وقد تم التعامل مع هذا الخطأ عندما علم بنيامين جراهام المستثمرين أن السوق هناك لخدمة لهم، وليس إرشادهم. وقال إن الحصول على العاطفية حول الحركات في السعر هو بمثابة السماح لنفسك الألم النفسي والعاطفي على أخطاء الآخرين في الحكم. قد تتداول كوكا كولا بسعر 50 دولار للسهم ولكن هذا لا يعني أن السعر عقلاني أو منطقي، ولا يعني إذا دفعت 60 دولارا أمريكيا وأنك فقدت ورقة بقيمة 10 دولارات أمريكية للسهم الواحد والتي جعلتها استثمارا سيئا. وبدلا من ذلك، ينبغي للمستثمر أن يقارن عائدات الأرباح، ومعدل النمو المتوقع، وقانون الضرائب الحالي، بجميع الفرص الأخرى المتاحة لهم، ويخصص مواردهم لتلك التي توفر أفضل العوائد المعدلة حسب المخاطر. العقارات ليست استثناء. السعر هو ما تدفعه. القيمة هي ما تحصل عليه.

3. الخلط الذي هو قريب مع ما هو قيمة

علماء النفس وقال لنا منذ فترة طويلة أننا نبالغ في أهمية ما هو قريب وسهولة في متناول اليد بالمقارنة مع تلك التي هي بعيدة. وقد يفسر ذلك جزئيا لماذا يبدو أن الكثير من الناس يغشون على أزواجهم، أو اختلسوا من تكتل الشركات، أو كما يتضح من أحد رجال الأعمال، فإن الرجل الغني الذي يبلغ 100 مليون دولار في حساباته الاستثمارية قد يشعر بالغضب الشديد إزاء فقدان 250 دولارا لأنه ترك النقود على منضدة الفندق.

هذا المبدأ قد يفسر لماذا يشعر بعض الناس أكثر ثراء من خلال وجود 100 $ من إيرادات الإيجار التي تظهر في صندوق البريد الخاص بهم كل يوم مقابل 250 $ من "نظرة من خلال" الأرباح الناتجة عن أسهمهم المشتركة. وقد يفسر أيضا سبب تفضيل العديد من المستثمرين توزيع أرباح نقدية على عمليات إعادة الشراء، على الرغم من أن هذه الضرائب أكثر فعالية من حيث الضرائب، وكلها متساوية، مما يؤدي إلى زيادة الثروة التي تنشأ نيابة عنهم.

غالبا ما يتم تعزيز ذلك من قبل الحاجة البشرية جدا للسيطرة. على عكس ورلدكوم أو إنرون، فإن الغش المحاسبة من قبل الناس الذين كنت قد اجتمعت أبدا لا يمكن أن تجعل المبنى التجاري الذي تأجير للمستأجرين تختفي بين عشية وضحاها. بخلاف الحريق أو الكارثة الطبيعية الأخرى التي غالبا ما يغطيها التأمين، لن تستيقظ فجأة وتجد أن مقتنياتك العقارية قد اختفت أو أن يتم إغلاقها لأنها توقفت عن لجنة الأوراق المالية والبورصة . بالنسبة للكثيرين، وهذا يوفر مستوى من الراحة العاطفية.