تغطية فوائد التأجير

تحمي تغطية الفوائد المستأجرة الأعمال التجارية مقابل العواقب المالية المترتبة على فقدان عقد إيجار جذاب. هذه التغطية مهمة عندما تدفع الشركة أقل بكثير من سعر السوق لتأجير مبانيها.

إلغاء عقد الإيجار

تسمح العديد من عقود إيجار العقارات لمالك المبنى بإلغاء عقد الإيجار إذا أصبح المبنى غير قابل للسكن جزئيا أو كليا بسبب الخسارة المادية.

للمالك الحق في إنهاء عقد الإيجار حتى لو لم يتضرر جزء المبنى الذي يشغله المستأجر. إذا كان المبنى قد دمر بالكامل، قد يكون للمالك الخيار، ولكن ليس الالتزام، لإعادة بناء الهيكل. لا يجوز أن يكون المالك ملزما بإصلاح أو استبدال المبنى المتضرر بشدة إلا إذا كان قد تلقى دفعة تأمين.

كما يوضح المثال التالي، فإن إلغاء عقد الإيجار يمكن أن يؤثر بشدة على الأعمال الصغيرة التي تدفع أقل من معدل الذهاب للإيجار. كما أنه يوضح أهمية تغطية الفوائد الإيجارية.

مثال

فلويد تمتلك أرضيات رائعة، وهي شركة تبيع السجاد وأغطية الأرضيات الأخرى من المستودع. وتستأجر الشركة نصف مستودع قدم مساحته 20 ألف قدم مربع من شركة بيرلس بروبرتيز. وهو يدفع حاليا $. 50 قدم مربع لمدة 10، 000 قدم مربع أو $ 5، 000 شهريا. القيمة الإيجارية للمستودع هي $. 75 قدم مربع أو 7 $، 500 شهريا.

قيمة الإيجار تعني الإيجار الذي يمكن للمالك تحصيله بأسعار السوق.

فلويد يتفاوض على عقد الإيجار قبل عامين، عندما كانت أسعار الإيجار في منطقته مكتئبة. وقد انتعشت الإيجارات منذ ذلك الحين، ولكن عقد فلويد لن ينتهي لمدة ثلاث سنوات. وإذا كان فلويد قد فقد عقد الإيجار، فسيكون على شركته استئجار عقار آخر بأسعار السوق.

وبموجب عقد إيجار جديد، من المحتمل أن تدفع الشركة مبلغا إضافيا قدره 500 2 دولار شهريا أو 30 ألف دولار سنويا للإيجار. وإذا فقدت الشركة عقد الإيجار اليوم، فستتحمل نفقات إضافية قدرها 000 90 دولار على مدى السنوات الثلاث المقبلة.

أضاف فلويد عددا من التحسينات والتحسينات إلى المستودع منذ بدء عقد الإيجار. وتشمل هذه الإضاءة الجديدة، والأرفف المخصصة، والترقيات إلى قفص الاتهام التحميل. التحسينات هي الآن جزء من المبنى. فلويد لا تملكها، ولكن سيكون له مصلحة استخدام لهم لبقية عقد الإيجار له.

في وقت متأخر من ليلة واحدة، الأسلاك الخاطئة يشعل حريقا يضر بشدة المبنى. وبخلاف بعض الدخان الطفيفة إلى مواد الأرضيات، فإن جزء المستودع الذي تشغله الأرضيات الرائعة لا يتأثر بالنار. ومع ذلك، بيرلس العقارية يلغي عقد فلويد. يتم تأمين الأرضيات رائعة عن الأضرار التي لحقت المواد الأرضيات تحت سياستها الملكية التجارية. ومع ذلك، أرضيات رائعة ليس لديها تغطية للخسائر الاقتصادية التي سوف تعاني بسبب فقدان الإيجار لها.كما أن الشركة ليس لديها تغطية لفقدان استخدام التحسينات التي أدخلتها على المبنى. لم يتم تلف هذه البنود، وبالتالي فإن فقدان الاستخدام لا يغطيها التأمين على الممتلكات للشركة.

كان بإمكان فلويد أن يحمي أعماله من الخسائر المالية الناجمة عن إلغاء عقد الإيجار عن طريق شراء تغطية الفائدة الإيجارية. ويمكن إضافة هذه التغطية إلى سياسة الملكية التجارية من خلال نموذج منفصل.

تأمين فوائد المستأجر

يغطي تأمين فوائد الإيجار المستأجر الخسارة المالية التي تتحملها بسبب إلغاء عقد الإيجار. وبالنسبة للخسارة التي يتعين تغطيتها، يجب أن تنشأ عن فقدان مادي مباشر (أو تلف) في المباني المبينة في الإعلانات. وعلاوة على ذلك، يجب أن يكون الضرر الناجمة عن خطر المؤمن بموجب سياستكم.

قد تشمل تغطية الفوائد المستأجرة أيا مما يلي، إذا كان حد التأمين مدرجا في جدول التغطية:

• فوائد الإيجار للمستأجرين هذا هو الفرق بين الإيجار الشهري الذي تدفعه وقيمة الإيجار العقار (سعر تأجير السوق). وفي المثال السابق، تبلغ قيمة التأجير التمويلي للمستأجرين الرائعين 2 دولار، 500 (7 دولار، 500 ناقص $ 5، 000).
• المدفوعات الإضافية هذا هو الجزء غير المطفأ من المكافأة النقدية التي دفعتها للحصول على عقد الإيجار والتي لن تعاد إليك. على سبيل المثال، دفعت للمالك مبلغ 5 آلاف دولار لتأمين عقد إيجار لمدة 3 سنوات بدلا من عقد إيجار لمدة 5 سنوات.
• التحسينات والتحسينات قد يكون نشاطك التجاري قد أدخل تحسينات على عقار التأجير الذي لا يمكنك إزالته قانونا. يشمل الإيجار يشمل الجزء غير المطفأ من المدفوعات التي قمت بها لتحسينات. وهي لا تشمل قيمة التحسينات التي يغطيها التأمين الآخر.
• إيجار مسبق الدفع هذا هو الجزء غير المطفأ من الإيجار الذي دفعته مقدما والتي لن يتم ردها إليك. على سبيل المثال، دفعت إيجارا لمدة ثلاثة أشهر مقدما عند استئجار عقارك.

صافي الفائدة المستأجرة

في إطار تغطية الفوائد المؤجرة، يتم التعبير عن حد التأمين من حيث صافي إيجار . إذا تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بك، فإن معظم التأمين الخاص بك سوف تدفع عن الخسارة هو صافي الفائدة الإيجار الخاص بك في وقت حدوث الخسارة. یتضمن صافي إیجار الإیجار عنصرین.

الفائدة الإيجارية للمستأجرين يمثل هذا المبلغ الفائدة التي ستحصل عليها من إيجار مؤات على مدى الأشهر المتبقية. إن قيمة مؤشر أسعار العقارات (لي) هي القيمة الحالية ل إجمالي الفائدة المستأجرة . يتم احتسابها بضرب إجمالى إيجارك لعامل الفائدة الإيجارى المعمول به. إجمالي إيجار الفائدة هو الفرق بين القيمة الإيجارية للمباني الخاصة بك والإيجار الذي تدفعه كل شهر. على سبيل المثال، لنفترض أن سعر السوق للإيجار هو 5 آلاف دولار شهريا، وأن شركتك تدفع حاليا 3 دولارات أو 500 دولار أمريكي. ويبلغ إجمالي قيمة الإيجار المستأجر 500 دولار أمريكي (أو ما يعادله بالعملة المحلية)، أي 500 دولار أمريكي (ناقص $ 3، 500 دولار أمريكي).

يتم اشتقاق عامل الفائدة المستأجرة من جدول مرفق بسياستك. وتختلف العوامل تبعا لسعر الفائدة السائد والأشهر المتبقية في عقد الإيجار.على سبيل المثال، افترض أن لديك 36 شهرا المتبقية في عقد الإيجار الخاص بك. إذا كان معدل الفائدة السائد هو 5 في المائة، فإن عامل الفائدة الإيجارية هو 33. 4213. يبلغ صافي إيجارك للفائدة 1 دولار أو 500 × 33. 4213 أو 50، 132.

الفائدة المستأجرة الشهرية (ملي) وتعكس الفائدة الإيجارية الشهرية التكلفة الشهرية للمكافآت والتحسينات والتحسينات والإيجار المدفوع مقدما. لن يتم تطبيق هذه البنود إذا لم تكن قد دفعت مكافأة، إجراء تحسينات أو دفع الإيجار مقدما. إذا كنت ترغب في تأمين هذه التكاليف، يجب احتساب الفائدة الإيجارية الشهرية لكل منها على حدة. يتم تقسيم التكلفة الأصلية لكل بند على عدد الأشهر المتبقية في عقد الإيجار عند إجراء النفقات. على سبيل المثال، لنفترض أنك قضيت ستة أشهر في إيجارك لمدة 36 شهرا، وأنفقت 25000 دولار أمريكي لإجراء التحسينات.

صافي الفائدة على الإيجار

الحد الأقصى المبين في سياستك لتغطية الفوائد المستأجرة هو مجموع إيجار المستأجرين الخاص بك ومبلغ الإيجار الشهري الخاص بك الفائدة في تاريخ بدء الخاص بك سياسات. على سبيل المثال، إذا كان مؤشر أسعار الفائدة الخاص بك هو $ 1 و 500 و 811 دولار أمريكي، فإن صافي إيجارك في البداية هو $ 2، 333. هذا هو الأكثر سوف تدفع شركة التأمين الخاصة بك تحت تغطية التأجير التمويلي إذا تم إلغاء عقد الإيجار الخاص بك في تاريخ إنشائها سياسات.

انخفاض صافي عقد الإيجار الخاص بك كل شهر على مدار مدة سياستك. إذا تم إلغاء عقد التأجير الخاص بك، فإن معظم التأمين الخاص بك سوف تدفع تحت تغطية التأجير التمويلي هو صافي الفائدة الإيجار في وقت الخسارة . ستقوم شركة التأمين بحساب صافي إيجارك عن طريق إضافة ما يلي:

• إجمالي إيجار الفائدة مضروبا في عامل الفائدة الإيجارية للأشهر المتبقية من عقد الإيجار الخاص بك في الوقت الذي تحدث فيه الخسارة
• الفائدة الإيجارية الشهرية مضروبة في النسبة المتبقية أشهر من عقد الإيجار الخاص بك في وقت حدوث الخسارة