استبعاد مبيعات المنازل من ضريبة أرباح رأس المال

قمت بإدراج منزلك للبيع والأمل للأفضل. ثم يبتسم الحظ عليك وبيعه للحصول على ربح مرتب. يمكن أن يكون من الصعب تحويل نحو الحق وإعطاء نسبة صحية من هذا الربح إلى دائرة الإيرادات الداخلية، ولكن مصلحة الضرائب ليست بلا قلب. قد تكون قادرة على الحفاظ على معظم - إن لم يكن كل - من هذا المال. يمكنك استبعاده من الدخل الخاضع للضريبة باستخدام استبعاد البيع المنزلي. وإليك كيف يعمل.

-

$ 250، 000 الاستبعاد على بيع منزل رئيسي

يمكن للأفراد غير المتزوجين استبعاد ما يصل إلى 250 ألف دولار من الربح من بيع منزلهم الرئيسي، ويمكنك استبعاد 500 ألف دولار إذا انت متزوج. لذلك إذا كنت منفردا وأنت تحقق ربحا قدره 200000 دولار أمريكي من البيع، فلن تضطر إلى الإبلاغ عن أي منها كإيرادات خاضعة للضريبة لأن ذلك أقل من مبلغ الاستبعاد الذي يحق لك الحصول عليه. إذا كنت تدرك ربحا أو ربحا قدره 255 ألف دولار، يجب عليك الإبلاغ عن مبلغ 5 آلاف دولار كدخل.

وبطبيعة الحال، فإن الاستبعاد ليس تلقائيا. وتفرض مصلحة الضرائب بعض القواعد.

حكم 2-أوت أوف-5-يار

يجب أن تكون قد عشت في المنزل لمدة لا تقل عن سنتين من السنوات الخمس الماضية التي تسبق مباشرة تاريخ البيع، مما يعني عادة أنك تستطيع " (ر) استخدام الاستثناء من بيع العقارات المستأجرة أو التجارية. ومع ذلك، لا يجب أن تكون السنتين متعاقبتين. قد تعيش في المنزل لمدة عام، واستئجاره لمدة ثلاث سنوات، ثم العودة مرة أخرى لمدة 12 شهرا فقط قبل بيعه.

أرقام مصلحة الضرائب الأمريكية أنه إذا قضيت هذا الوقت الكثير تحت هذا السقف، المنزل هو السكن الرئيسي.

يمكنك استخدام قاعدة 2-أوت-أوف-5-يار هذه لاستبعاد أرباحك في كل مرة تبيع فيها منزلك الرئيسي. وبطبيعة الحال، وهذا يعني عموما أنه يمكنك المطالبة بالاستبعاد مرة واحدة فقط كل سنتين لأنك تنفق كثيرا على الأقل هذا الوقت في الإقامة، ولكن بعض الاستثناءات لا تنطبق.

إذا كنت تعيش في منزلك أقل من 24 شهرا، فقد تتمكن من استبعاد جزء على الأقل من المكسب.

تغيير في مكان عملك

إذا كنت تعيش في منزلك لمدة تقل عن سنتين، يمكنك استبعاد جزء من مكاسبك إذا تغير مكان عملك. سيتم تطبيق هذا الاستثناء إذا بدأت وظيفة جديدة أو إذا كان صاحب العمل الحالي يتطلب منك الانتقال إلى موقع جديد.

مخاوف صحية

إذا كنت تبيع المنزل لأسباب طبية أو صحية، توثق هذه الأسباب برسالة من الطبيب المعالج. هذا، أيضا، يسمح لك أن تعيش في المنزل لمدة تقل عن عامين. لم يكن لديك لتقديم الرسالة مع الإقرار الضريبي الخاص بك، ولكن الاحتفاظ بها مع السجلات الشخصية الخاصة بك فقط في حالة مصلحة الضرائب يريد المزيد من المعلومات.

ظروف غير متوقعة

عليك أيضا توثيق أي ظروف غير متوقعة قد تجبرك على بيع منزلك قبل أن تعيش هناك الفترة الزمنية المطلوبة.ووفقا ل إرس، فإن ظرفا غير متوقع هو "وقوع حدث لم يكن من المعقول توقعه قبل شراء واحتلال منزلك الرئيسي". وقد تشمل هذه الأحداث الكوارث الطبيعية، وأعمال الحرب، وأعمال الإرهاب، والتغيير في عملك أو البطالة التي تركت غير قادر على تغطية نفقات المعيشة الأساسية، والوفاة، والطلاق أو الانفصال، أو تعدد الولادات من نفس الحمل.

الاستبعاد الجزئي

يمكنك حساب الاستبعاد الجزئي الخاص بك استنادا إلى مقدار الوقت الذي كنت تعيش فيه في منزلك. عد تلك الأشهر، ثم قسم الرقم 24. 24. مضاعفة هذه النسبة بمقدار 250،000 دولار أو 500،000 دولار إذا كنت متزوجا. والنتيجة هي مقدار المكاسب التي يمكنك استبعادها من الدخل الخاضع للضريبة.

على سبيل المثال: كنت قد عاشت في منزلك لمدة 12 شهرا، ثم كان لديك لبيعه لأن صاحب العمل الخاص بك طلب منك الانتقال إلى مكتب آخر في ولاية أخرى. أنت لست متزوج. اثني عشر شهرا مقسوما على 24 شهرا يخرج ل. 50. مضاعفة هذا من خلال الاستبعاد الأقصى الخاص بك من 250،000 $. النتيجة: يمكنك استبعاد ما يصل إلى 125، 000 أو 50 في المئة من الربح الخاص بك.

إذا كان الكسب الخاص بك هو أكثر من 125،000 دولار، فإنك سوف تشمل فقط مبلغ أكثر من 125،000 دولار كدخل خاضع للضريبة على عودتك. إذا كنت تدرك ربحا قدره 150 ألف دولار، فإنك ستقوم بالإبلاغ عن الضرائب ودفعها بمبلغ 25 ألف دولار.

إذا كان ربحك يساوي أو يقل عن 125 ألف دولار، يمكنك استبعاد المبلغ بالكامل من الدخل الخاضع للضريبة.

الإبلاغ عن الكسب

يتم الإبلاغ عن أرباح بيع منزلك في الجدول D ككسب رأسمالي. إذا كنت تملك منزلك لمدة سنة واحدة أو أقل، يتم تسجيل الربح ككسب رأسمالي قصير الأجل. إذا كنت تملك منزلك لأكثر من سنة واحدة، فإنه يتم الإبلاغ عنه ككسب رأسمالي طويل الأجل. يتم فرض ضرائب على المكاسب قصيرة األجل بنفس معدل دخلك العادي في حين أن المعدالت على المكاسب طويلة األجل تكون أكثر مالئمة: صفر أو 15 أو 20 بالمائة، حسب الفئة الضريبية.

حساب أساس التكلفة وتكسب رأس المال

تتضمن صيغة حساب الربح الخاص بك طرح أساس التكلفة من سعر البيع. تبدأ مع ما دفعته للمنزل، ثم إضافة التكاليف التي تكبدتها في الشراء، مثل العنوان ورسوم الضمان والعمولات وكيل العقارات. الآن أضف تكاليف أي تحسينات قمت بها، مثل استبدال السقف أو الفرن. إضافة في تكاليف البيع: المزيد من العنوان ورسوم الضمان والعمولات وكيل العقارات. طرح أي الاستهلاك المتراكم الذي قد اتخذت على مر السنين، مثل إذا كنت من أي وقت مضى أخذت المكتب في خصم المنزل. العدد الناتج هو أساس التكلفة.

أرباحك الرأسمالية ستكون سعر البيع في منزلك أقل من أساس التكلفة. إذا كان الرقم سالبا، فقدت خسارة. لسوء الحظ، لا يمكنك خصم خسارة من بيع منزلك الرئيسي.

إذا كان العدد الناتج موجبا، فقد حققت ربحا. طرح مبلغ الاستبعاد والرصيد هو مكسبك الخاضع للضريبة.