ما هو المفاوض؟

السؤال: ما هو التفاوض على بيع قصير؟

القارئ يسأل: "زوجي يقول إننا بحاجة إلى توظيف مفاوض بيع قصير، لكنه لا يحب وكلاء العقارات، ويقولون إنهم جميعا في سبيل الوصول إليك، وقد أحالنا صديق لنا إلى التي يبدو أنها تفعل الكثير من المبيعات القصيرة، ولكن زوجي لا يحب لها، ويعتقد أنها غير شريفة، لكنه يعتقد أن جميع وكلاء غير شريفة، ويبدو أنها قادرة وذكية وصادقة بالنسبة لي، وهي تأتي أوصت لنا من صديق الذي استخدمها للتفاوض على بيعه القصير.أريد الحصول على بيعنا القصير وافق، ولكن أنا قلق من موقف زوجي هو عقد لنا مرة أخرى.كيف يمكننا استئجار المفاوض بيع قصيرة الذي سيمر اختبار زوجي؟ "

الجواب: الجواب المحزن هو أن زوجك من غير المرجح أن يوافق على أي مفاوض بيع قصير تستأجره، ربما لأن زوجك يبدو أنه قد وضع تحيزا مبنيا. جزء منه هو على الأرجح على أساس الجهل، ولكن جزء وربما الاستحمام في الحقيقة.

بعض الوكلاء، كما يضعها، من أجل الحصول على لك. ولكنك عموما لا تجد هذه الأنواع من العوامل في أعمال البيع القصيرة التي تعمل أقل بكثير كمفاوض قصير البيع. والمثير للدهشة، ليس كل المفاوضين بيع قصيرة متساوية. وعلاوة على ذلك، ليس كل المفاوضين بيع قصيرة وكلاء العقارات.

ما هو التفاوض على بيع قصير؟

مصطلح "المفاوض قصير البيع" هو أحيانا تسمية خاطئة. وذلك لأن العديد من ما يسمى المفاوضين بيع قصيرة لا تتفاوض. أنها لا تقاتل من أجل البائع. يقدمون الأوراق ويقبلون الأوراق الورقية. أنها ليست مشكلة حلالا. والمفاوض عن بيع قصير هو حلالا مشكلة، وهو الشخص الذي يعمل نيابة عن البائع للوصول إلى تسوية بيع قصيرة مع البنك.

مندوب بيع قصير يمثل البائع وليس البنك. جزء من المشكلة المرتبطة المفاوضين بيع قصيرة وغالبا ما يكون الأفراد الذين يستأجرون المفاوض ليست متأكدا ما إذا كان المفاوض يمثلهم أو يمثل البنك. في أي وقت من الأوقات هو المفاوض من أي وقت مضى ممثل للبنك ما لم يكن البائع ليس لديه مفاوض بيع قصيرة.

في بعض الأحيان، يكون الباعة تحت انطباع بأنهم لا يحتاجون إلى مفاوض بيع قصير. وهم يعتقدون أنه يمكنهم التفاوض على البيع القصير مباشرة مع البنك لأن البنك سوف يساعدهم على التفاوض عليه. هذا النوع من التفكير هو مثل طلب الثعلب لمساعدة أحد حراسة منزل الدجاجة. البنك ليس على الجانب البائع. في الواقع، العكس تماما.

هدف البنك هو تحقيق أقصى قدر من العائد على نفقة الشخص طالما أنها ليست الخاصة بها. يمكن أن يكون على حساب البائع أو حساب المشتري، ولكن الكيان الذي يحميه البنك هو نفسه. يجب أن يكون للمفاوض على البيع القصير مصالح البائع الفضلى في جميع الأوقات.لن يبيع المفاوضون المختصون في البيع القصير الأخلاقي البائع أبدا أسفل النهر ليحقق ربحا سريعا.

ومن مهام المفاوض إقناع البنك بالسماح بالبيع القصير، وتقليل المصروفات والصداع إلى البائع. أفضل نتيجة هي الإفراج التام عن المسؤولية عن البائع مع عدم وجود حساب من الجيب للبائع.

أنواع المفاوضين بيع قصيرة

أفضل المفاوض بيع قصيرة هو الفرد الذي يمثل البائع مباشرة. قد يدفع هذا الشخص أو لا يدفع رسوما مقدما. في كاليفورنيا، على سبيل المثال، لا يستطيع الشخص التفاوض على بيع قصير إلا إذا كان هذا الشخص محاميا أو مرخصا لبيع العقارات.

ولكن ذلك لا يمنع المحتالين من تمثيل أنفسهم كمفاوض قصير البيع.

• وكلاء العقارات الذين هم بيع قصيرة المفاوضين. سوف تجد بعض الوكلاء الذين يتفاوضون على مبيعات قصيرة ولكن لا يطلقون على أنفسهم مفاوض بيع قصير. وهم لا يستخدمون هذا المصطلح لأنهم يخشون من رفع دعوى قضائية بسبب ممارسة القانون. هناك خط رفيع بين ممارسة القانون والتفاوض على بيع قصيرة، لذلك، نحن وكلاء بيع قصيرة فقي بعناية.

  وسيتولى أحد المفاوضين ذوي السمعة الحسنة السمعة وهو وكيل عقاري مرخص تقديم المشورة للعميل دائما للحصول على المشورة القانونية والضريبية. وسيبقي المفاوض على اطلاع العميل على عملية البيع القصيرة ولا يتخذ القرارات دون استشارة العميل. على سبيل المثال، أنا أتعامل بشكل روتيني مع المفاوضات الخاصة بي لأنني لا أثق بأي شخص آخر للقيام بذلك بالضبط بنفس الطريقة وأود أن تفعل ذلك. ولكن هذا النوع من التفكير يحد من أعداد العملاء التي يمكنني مساعدتها.

• بيع قصيرة المفاوضين الذين هم محامون. المشكلة مع بعض المحامين الذين يتعاملون مع مفاوضات البيع القصيرة هو من أجل القيام بحجم الأعمال التجارية، وأحيانا المحامين يجب تسليم تسليم اليومية إلى كتبة القانون أو المساعدين القانونيين. هؤلاء الناس هم يدفعون ورقة. ما هو جيد ما لم يكن هذا الشخص ليس لديه خلفية عقارية أو غير مريح في محاولة لشرح وثائق العقارات بعد يجب أن تتفاوض مع البنوك.

  قبل التعاقد مع محام للتفاوض على بيعك القصير، اطلب من المحامي أن يتفاوض شخصيا على البيع القصير أو إذا تم تسليم التفاوض في المقام الأول إلى الموظف. وبصفة عامة، سوف يتقاضى المحامي رسما مقدما مقابل التفاوض على البيع القصير.

• بيع قصيرة المفاوضين الذين هم أطراف ثالثة. ما هو مفاوض طرف ثالث؟ هو الشخص الذي لا يمثل البائع. ويمكن أن يكون هذا الطرف الثالث من المفاوضين وكيل آخر في شركة الوكيل أو قد يكون شخصا غير مرخص له. أول شيء لمعرفة ما إذا كان المفاوض طرف ثالث لديه رخصة عقارية.

  شخصيا، وأعتقد أن أكثر إزالة شخص من الصفقة، وأقل احتمالا أن الشخص سوف تكون ناجحة. والسبب هو المفاوضين طرف ثالث عموما لا يعرفون البائع، لم تتحدث أبدا إلى البائع وليسوا قادرين كمفاوض الذي يعرف البائع. سيحاول بعض المفاوضين من طرف ثالث تحميل المشتري للتفاوض.وينبغي للمشترين لا تضطر لدفع رسوم التفاوض طرف ثالث.

نصيحة: كل ذلك في كثير من الأحيان في ممارستي تشغيل عبر عميل الذي يخفي بنجاح التحيز. إذا وجدت أن العميل لا يثق بي لبعض الأسباب غير المبررة - وليس هناك سبب مبرر - أنا إسقاط التمثيل. وبدون الثقة، لا توجد علاقة ائتمانية. وبدون علاقة ائتمانية، ليس لدي أي أساس للتمثيل. يجب على الوكلاء عدم العمل للعملاء الذين لا يثقون بهم، وبالمثل، يجب على العملاء عدم توظيف وكلاء لا يثقون بهم.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}