خطوات عملية لكسب المال التقليب بيت

الاستثمار في العقارات يمكن أن يكون وسيلة رائعة لكسب المال. نوع واحد من الاستثمار العقاري للنظر هو التقليب منزل. تحقيق النجاح باستخدام هذا الأسلوب هو عادة مزيج من المهارة والتحليل والبحث الشامل، على الرغم من أن عدد قليل من تحقيق النجاح عن طريق الحظ البكم. هنا ثلاثة مفاتيح لوجه المنزل ناجحة.

ماذا يعني أن يتغلب على البيت؟

التقليب منزل يعني أنك تشتري منزل بقصد بيعه، عادة بسرعة، من أجل الربح.

إنها ليست شراء واستراتيجية طويلة الأمد. بيع الممتلكات لأكثر من كنت اشتريت ل لا يعني بالضرورة أنك سوف تحقق ربحا.

على سبيل المثال، يمكنك شراء منزل ل 200،000 دولار ووضع في 50 000 $ قيمتها من التجديد. إذا كنت تبيع المنزل بمبلغ 240 ألف دولار، وهو أكثر مما اشتريته ل، سوف تفقد فعلا المال عندما كنت عاملا في تكاليف التجديد، فضلا عن تكاليف إضافية لعقد الممتلكات وبيع الممتلكات.

ما نوع العقار الذي يمكن أن ينقلب؟

النوع الأكثر شيوعا من الممتلكات التي انقلبت هو منزل عائلة واحدة. ومع ذلك، تقريبا أي نوع من العقارات يمكن انقلبت من أجل الربح. وهذا يشمل:

• منازل متعددة الأسرة: وتشمل الفرص التقليب تجديد الوحدات الموجودة أو إضافة وحدات إضافية لجعل العقار أكثر قيمة للمشترين المحتملين.
• الممتلكات المختلطة: يمكن أن يشمل ذلك عمليات تجديد أو إضافة إلى مساحة البيع بالتجزئة أو المساحة السكنية أو كليهما.

• عقارات البيع بالتجزئة: تجديد المساحة لتناسب حاجة معينة، مثل مطعم، صالون أو مخزن عام.
• أرض: يمر من خلال تقسيم المناطق للحصول على الموافقة على استخدام معين، مثل السكنية أو التجزئة. الحصول على الموافقات على تقسيم المناطق يمكن أن يكون عملية طويلة اعتمادا على مدى سرعة وسهولة إدارة المبنى في المدينة للعمل مع.

مفتاح 1: شراء في السعر المناسب

أنت جعل أموالك على الشراء. لا يهم كيف يمكنك تجديد المنزل في النهاية، إذا وضعت الكثير من المال في البداية، وسوف يكون ذلك أصعب بكثير لتحقيق الربح.

تحديد قيمة ما بعد الإصلاح - أرف

أنت تحاول تحديد مقدار ما تستطيع شراء العقار من أجل تحقيق الربح. لذلك، تحتاج إلى العمل إلى الوراء.

أول شيء عليك القيام به هو تحديد قيمة إصلاح بعد الخاصية. هذا هو ما تعتقد أن المنزل سيكون يستحق بعد الانتهاء من جميع التجديدات في الممتلكات.

سوف تحتاج إلى النظر في أسعار بيعها مؤخرا لخصائص مماثلة في المنطقة. في حين أن النظر في المقارنة ليس العلم الدقيق، وسوف تساعد تعطيك الملعب من قيمة المنزل. إذا كان منزلك هو أربعة سرير، واثنين من حمام الاستعمارية، وسوف تحتاج إلى النظر في المستعمرات من حجم مماثل التي تباع في العام الماضي.سوف تحتاج إلى إجراء تعديلات لعوامل معينة مثل:

• لقطات مربع: منزلان يمكن أن يكون نفس العدد من الأسرة والحمامات، ولكن يمكن للمرء أن يكون 1، 000 قدم مربع أكبر.
• جودة التجديد: انظر إلى المواد المستخدمة في التجديد. هل هذا ما يبحث عنه المشتري الحالي؟
• الموقع: بعض المناطق من المدينة ستكون أفضل من غيرها: أفضل مدرسة حي، شارع أكثر هدوءا.
• الكثير الحجم: أكبر الكثير سيكون أكثر قيمة.
• وسائل الراحة: هل يوجد في المنزل تكييف مركزي، حمام سباحة في الطابق الأرضي، الطابق السفلي النهائي أو جناح رئيسي؟

وبمجرد أن تبحث في خصائص مماثلة، يجب أن تكون قادرا على الخروج مع مجموعة من ما سيكون المنزل يستحق مرة واحدة كنت قد أكملت التجديدات الخاصة بك. هذه هي قيمة إصلاح بعد.

طرح التكاليف

من أجل شراء العقار بالسعر المناسب، تحتاج إلى تحديد مقدار المال الذي تعتقد أنك سوف تنفقه على المنزل.

• تكاليف الإغلاق عند الشراء: ويشمل ذلك التأمين على الملكية، وتفتيش المنازل، وأتعاب المحاماة، والدراسات الاستقصائية، والرسوم المصرفية، ورسوم التسجيل: سند الرهن العقاري.
• تكاليف البناء: تصاريح من المدينة، تكاليف المواد، تكلفة العمالة.
• التكاليف القابضة: مدفوعات التأمين، الضرائب، الدفع على أي قروض، تكاليف المرافق المحتملة.
• تكاليف الإغلاق عند البيع: أتعاب المحاماة، وربما ضريبة نقل الملكية، عمولة السمسار، رسوم التسجيل: سند ورهن، رسوم تفتيش المدينة: ممكن شهادة الإشغال، كو، إذا كانت المدينة تتطلب ذلك، والمشترين ائتمانات: المشتري منزل مفتش سوف تجد أشياء خاطئة في الممتلكات، وبالتالي فإن المشتري على الأرجح طلب الائتمان منك لإصلاح هذه الأشياء.

ما هو دافع الربح؟

من المحتمل أن لا تذهب من خلال كل عمل وخطر التقليب المنزل لجعل $ 5، 000. لذلك، يجب عليك تحديد هدف الربح المثالي من الوجه. عندما يقال كل شيء وفعلت تريد أن تجعل $ 20، 000؟ $ 50، 000؟ $ 100، 000؟ معرفة كم كنت تريد أن تجعل سوف تساعدك على تحديد السعر الذي يمكنك تحمل لشراء المنزل.

يجب عليك أيضا أن تدرك أنه قد تضطر لدفع ضريبة أرباح رأس المال على أي ربح تقوم به. اعتمادا على شريحة الدخل الخاص بك، قد تضطر إلى دفع أي شيء، أو قد تضطر لدفع ما يصل الى 20 في المئة من الربح الخاص بك إلى العم سام. قد تتمكن من تأجيل هذه التكلفة عن طريق القيام بتبادل 1031.

تحديد سعر الشراء المثالي

الآن بعد أن حددت قيمة إصلاح ما بعد العقار، والتكاليف التقريبية المرتبطة بتجديد العقار والمبلغ الذي تريده، يمكنك تحديد الحد الأقصى للمبلغ الذي ترغب في دفع ثمن العقار.

بعد إصلاح قيمة

- ناقص التكاليف

- ناقص الربح الدافع

= سعر الشراء المثالي

هذه هي النقطة التي تجعل العرض الخاص بك ونأمل أن يكون مقبولا. كنت قد ذهبت من خلال الكثير من العمل للوصول إلى هذا العدد، لذلك لا يتأثر سمسار عقارات أقول لك إذا قمت بزيادة سعر العرض الخاص بك، والممتلكات لك. كل دولار أكثر أن تدفعه للعقار هو دولار من الأرباح المحتملة التي كنت تخسر.تذكر، كنت أموالك على الشراء.

مفتاح 2: الخروج بسرعة

الهدف من التقليب العقاري هو تحقيق ربح وتحقيق هذا الربح في أسرع وقت ممكن. أي مستثمر جيد يعرف أن سوق العقارات يمكن أن تتحول على عشرة سنتات. أي عدد من العوامل يمكن أن تقلل بشكل كبير من قيمة الممتلكات الخاصة بك. ويشمل ذلك ما يلي:

• زيادة أسعار الفائدة: عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة، لا يستطيع الناس تحمل نفقات إنفاقهم على المنزل. فهو يقلل من القوة الشرائية لأن دفع الرهن العقاري الشهري سيكون أعلى. ومع ارتفاع أسعار الفائدة، سوف تنخفض أسعار المنازل لتعديل هذا الانخفاض في القوة الشرائية.
• تغيير الموسم: موسم شراء المنازل ذروته في أشهر الصيف عندما يكون الأطفال خارج المدرسة. وتريد الأسر الانتقال قبل بدء العام الدراسي الجديد. إذا لم تكن قادرا على أن يكون الوجه الخاص بك في السوق للاندفاع الربيع / الصيف المبكر، يمكنك في نهاية المطاف تكلف نفسك الكثير من المال.
• زيادة في المخزون: عامل آخر يمكن أن يؤثر على قيمة منزلك هو المخزون الزائد في المنطقة. أحد أسباب ذلك يمكن أن يحدث إذا تم إغلاق شركة كبيرة في المدينة، والناس يبدأون في وضع منازلهم في السوق حتى يتمكنوا من الانتقال. هناك فقط الكثير من المشترين ل 3 غرف نوم، 2 حمام 250 $، 000 مزرعة المنزل. إذا كان هناك خمسة في السوق، قد تضطر إلى خفض السعر الخاص بك للحصول عليه يباع بسرعة.
• حبس الرهن أو مبيعات قصيرة في المنطقة: لسوء الحظ، لا يمكنك السيطرة على جيرانك. سوف مبيعات قصيرة وحبس الرهن في المنطقة إسقاط قيمة منزلك.
• الكوارث الطبيعية: أنت أيضا لا تستطيع السيطرة على الطبيعة الأم . الأعاصير والأعاصير وحرائق الغابات يمكن أن تدمر المناطق، مما يترك أسعار المنازل على قدم المساواة في شامبلز.
• تقييمات المدرسة السفلى: إذا انخفض تصنيف النظام المدرسي، فإن الحي يصبح أقل رغبة للمشترين المحتملين.
• الاقتصاد البطيء: عندما ينهار الاقتصاد، وكذلك أسعار المنازل. عدد قليل من الناس قادرون على شراء المنازل، وتلك التي تتطلع إلى إنفاق أقل.
• القضايا البيئية / خطوط الطاقة: ارتفاع مستويات الرادون أو المواد الكيميائية الأخرى في التربة، وخطوط الكهرباء التي يجري بناؤها في الفناء الخلفي أو خط أنابيب يمر عبر المدينة سيجعل من الصعب لبيع منزلك لأعلى دولار.

مفتاح 3: فريق العمل الذي يمكن أن يجعل أو كسر لك

يتم بنجاح تقلب الملكية بسرعة ويتم ذلك بالسعر المناسب. توظيف المقاول خاطئ، مصمم أو السمسار يمكن أن تتحول بسرعة الوجه إلى بالتخبط. من الناحية المثالية، سيكون لديك فريق من الأفراد الموثوق بهم في مكان قبل إغلاق على الممتلكات حتى لا تضيعوا الوقت.

المصممين:

إذا كنت ترغب في توظيف مصمم لتجديد الخاص بك، تحتاج للتأكد من انه أو انها على دراية المنطقة. آخر شيء تريد القيام به هو الإفراط في تحسين. ليس كل منزل يحتاج كالكوتا الرخام والأرضيات الصلبة البرازيلية. يمكنك جعل المال كبيرة مع خطة الكلمة كبيرة وتصميم نظيفة. المطابخ والحمامات لا تبيع المنازل، ولكن معظم المشترين لن يعرفوا الفرق بين 400 $ صنبور و $ 40 واحد.

معرفة السوق سوف تساعد أيضا تحديد أي نوع من المشتري يبحث في هذا المجال. هل تجذب المنطقة الكثير من العزاب، والعروسين، والأسر الشابة ذات الأطفال الصغار، والأسر التي أنشئت أو نسترز فارغة؟ وهذا سيساعد في تحديد أفضل نهج لتجديد. هل يجب عليك إضافة غرفة نوم أخرى؟ التركيز على غرفة عائلية للأطفال؟ هل سيكون الجناح الرئيسي هو السحب الرئيسي؟

المقاولون:

ويشمل ذلك الكهربائيين والسباكين والعناكب والأسقف والمقاولين هفاك والرسامين والأرصفة وأي شخص آخر قد تحتاج. كنت ترغب في الحصول على عروض أسعار متعددة بحيث تحصل على أفضل الأسعار، ولكنك تريد أيضا للتحقق من بيانات الاعتماد لأن أفضل الأسعار ليست دائما أفضل نوعية العمل. قد تعتقد أنك حصلت على سعر كبير في البداية، ولكن سوف ينتهي قضاء المزيد من الوقت والمال في محاولة لإصلاح العمل غير المطابقة للمواصفات المقاول.

تأكد من أن المقاول يفهم التصاريح اللازمة التي يجب إخراجها من المدينة للتجديدات التي يتعين القيام بها. ما هي المدة التي تستغرقها البلدة لمعالجة التصاريح؟ هل هناك أي قضايا تقسيم المناطق التي يجب الموافقة عليها؟ يمكن لقضايا التصاريح مع البلدة أن تتوقف عن العمل لعدة أشهر وتقلل بسرعة أي ربح محتمل.

المقاولين أيضا سيئة السمعة ل "التقليل من شأن" المدة التي سوف يستغرقها العمل. تأكد من تحديد موعد نهائي مع المقاول لكي يكتمل العمل. يجب عليك أيضا تضمين صندوق الطوارئ في ميزانيتك لهذه الوظائف التي لم تكتمل في الوقت المحدد.

السماسرة:

سوف تبيع مع السمسار أو تحاول بيع العقار بنفسك. إذا كنت تبيع مع السمسار، وتذكر أن عامل في عمولاتهم في البيع.

عند اختيار السمسار، يجب التأكد من أنهم يعرفون السوق حيث كنت تحاول بيع المنزل. حتى لو كنت قد عملت مع السمسار في الماضي، فإنها قد لا تكون الأنسب لهذا السوق معين.

بالإضافة إلى ذلك، العديد من السمسار العقاريون مهتمون ببساطة بإجراء عملية بيع سريعة وليس بالضرورة بيع المنزل لأعلى دولار. تأكد من أنك قد فعلت البحوث الخاصة بك، وأنك تشعر بالارتياح مع عدد السمسار يشعر أنك يمكن أن تحصل على المنزل. كنت تريد بيع سريع، ولكن كنت أيضا لا تريد أن تترك الكثير من المال على الطاولة.