حبس الرهن على العقارات التجارية

الرهن هي عملية يقوم فيها المصرف أو دائن آخر باسترداد ممتلكات المدين بسبب عجز المدين عن الوفاء بالدفعات أو الامتثال لشروط القرض الأخرى). تدار الرهن بموجب قوانين الولايات المتحدة الفردية. إليك بعض الأسئلة الشائعة حول الرهن.

ما هو الرهن وكيف يحدث ذلك؟

تشتري الأعمال مبنى أو ممتلكات أخرى من بنك أو دائن آخر.

يتطلب الدائن حق ضماني في العقار، في حالة فشل المقترض في الدفع. وتتضمن اتفاقية الشراء شرطا يسمح للدائن باستعادة العقار إذا تخلف المقترض عن السداد. في بعض الحالات، یتم تضمین شرط التسارع في الاتفاقیة، مما یعني أن المقترض قد یدين بالمبلغ الکامل إذا کان القرض في حالة عجز.

يرسل الائتمان إشعارا بالتخلف عن السداد إلى المدين، الذي يمنح فترة زمنية، تسمى عادة فترة الاسترداد، لمعالجة العجز. يمكن للمدين أن يجعل من القرض الحالي، بما في ذلك العقوبات والفوائد، وضع ترتيبات مع الدائن، أو إعلان الإفلاس خلال هذا الوقت، الذي يحدده قانون الولاية. وإذا لم يتمكن المدين من معالجة العجز عن السداد خلال هذه الفترة الزمنية، يحتفظ بالممتلكات ويبيعها، وتتحول العائدات أولا إلى صاحب الامتياز الرئيسي وإلى غيرهم ممن يملكون امتيازات على الممتلكات، ويتحمل أي رصيد متبقي، إن وجد، العودة إلى المقترض.

تسمح بعض الدول للدائن بوضع حكم شخصي على المدين عن الرصيد المستحق بعد البيع.

ما هي أنواع الرهن؟

أكثر أنواع الرهن شيوعا هي الرهن القضائي، التي يتم فيها بيع العقار تحت اختصاص المحكمة. بعض الدول قد تسمح الرهن عن طريق بيع السلطة، الذي يسمح صاحب الرهن العقاري لبيع الممتلكات دون إشراف المحكمة.

ما هو الفعل بدلا من الرهن؟

في بعض الحالات، يجوز للدائن أن يوافق على أخذ سند (ملكية) العقار. يجب أن يتم الاتفاق على نقل الملكية والقيمة السوقية العادلة للعقار والتفاوض بشأنها.

كيف يرتبط الرهن بالإفلاس التجاري؟

يمكن أن يحدث الرهن على الممتلكات التجارية دون إفلاس إذا كان صاحب العمل لا يمكن أن تسدد المدفوعات على مبنى أو ممتلكات أخرى. ومع ذلك، فمن الشائع أن تكون الأعمال التجارية في ورطة وإعلان الإفلاس لأنها لا تستطيع دفع أي من فواتيرها. ويوقف الفصل 11 من إفلاس إعادة التنظيم مؤقتا وقف الرهن إلى أن توافق المحكمة على خطة إعادة التنظيم. ويشمل الفصل السابع من إفلاس التصفية الممتلكات المحجوزة في قائمة الأصول التي يتعين تصفيتها. ولكن الإفلاس لا يعني أنه يمكن للمدين أن يسير بعيدا عن الممتلكات تحت الرهن؛ يجوز بيع العقار لسداد ديون الشركة.

هل من الممكن منع الرهن؟

قد تكون هناك بعض الطرق لتأخير أو منع الرهن. كل حالة، فمن الأفضل الاتصال المحامي الإفلاس أو المستشار المالي الذي هو على دراية إفلاس الأعمال. وفيما يلي بعض الاقتراحات:

• إعادة التمويل. قد تكون قادرة على إعادة تمويل القرض، إما في نفس المقرض أو مختلفة.
• ابحث عن تمويل آخر، ربما من الأصدقاء أو الأقارب أو المستثمرين.
• شخصيا ضمان القرض، إذا لم تكن قد فعلت ذلك. هذا يضع الأصول الشخصية الخاصة بك في خطر، ولكن قد يساعد إذا كنت تشعر أن الوضع مؤقت وقد يسمح لإمكانية إعادة التمويل في وقت لاحق و خلع الضمانة الشخصية.
• قم بإصدار أمر زجري، والذي قد يتوقف مؤقتا عن الرهن (وفقا لشروط اتفاقية الشراء).
• إعلان الإفلاس. كما ذكر أعلاه، يوقف الإفلاس حجز الرهن مؤقتا أثناء عمل المحكمة من خلال إجراءات الإفلاس.

تنويه
هذه المقالة، والمعلومات الواردة في هذا الموقع، وتهدف إلى معلومات عامة فقط. المؤلف ليس كبا أو محامي ضرائب أو وكيل مسجل. استشر اختصاصي الضرائب للحصول على معلومات تتعلق بوضعك المحدد.