الرهن 101: كيفية حماية نفسك

شراء منزل عادة ما يكون معلما سعيدا. لقد تجاوزت عتبة رئيسية. كنت قد حققت معلما الحياة. تشعر بالتفاؤل والثقة بشأن المستقبل.

أنا لا أقصد رمي الماء البارد على حزبكم، ولكن أود أن أعطي ملاحظة الحذر.

الواقع هو أن الملايين من أصحاب المنازل قد انتهت في الرهن. كثير من هؤلاء الناس شعرت مرة واحدة بالسعادة والتفاؤل بشأن شرائها كما تفعل.

بعد كل شيء، عند شراء منزل، فكرة أن هذا البيت قد يكون يوم واحد تخضع ل رهن هو ربما آخر شيء في عقلك.

كيف يمكنك تجنب هذا الخطر؟ واصل القراءة.

لماذا أصحاب المنازل تفقد منازلهم؟

تقع معظم المنازل في الرهن بعد أن يخلف المالك - أو يتوقف عن السداد الكامل - على قرض الرهن العقاري. كيف يحدث هذا؟

في بعض الأحيان، يحدث ذلك لأن المالك قد زاد من شرائه، وشراء منزل أكثر مما كان يمكن أن تحمله بشكل معقول. وبالمثل، قدم المقرض أيضا قرضا لمشتري غير مشروط؛ شخص لا ينبغي أن يكون قد حصل على قرض المنزل من هذا الحجم. (قبل الركود، لم يتحقق العديد من المقرضين من دخل الشخص قبل منح القرض، وليس من المستغرب أن العديد من المتقدمين بالقروض ادعوا أنهم كسبوا مالا أكثر مما فعلوا.)

في أوقات أخرى، يتخلف المالك عن العمل بعد تعرضه لسلسلة من أحداث الحياة غير المتوقعة، مثل فقدان وظيفته أو مواجهة فواتير طبية كبيرة، مما يؤثر على قدرته على دفع رهنه الشهري.

في بعض الحالات، أخذ المالك رهن ثان وأمضى الأموال على الخصوم (بدلا من الأصول المدرة للدخل)، مما أدى إلى انخفاض إجمالي قيمتها الصافية وأضر قدرتها على السداد في المذكرة الثانية.

في حالات أخرى، يقبل المالك رهن معدل قابل للتعديل، على افتراض أنها سوف تكون قادرة على الوفاء بالتزام الدفع إذا ارتفع المعدل.

(يشترط القانون الاتحادي على المقرض أن يكشف عن الحد الأقصى لمعدل الفائدة الذي قد يدفعه مالكه بموجب شروط الرهن العقاري المعدل القابل للتعديل). يتمتع المالك بأسعار فائدة تمهيدية منخفضة لفترة، ولكن عندما ترتفع هذه الأسعار، يكتشف أن تلبية تلك المدفوعات هو أصعب مما كان متوقعا، ويتحمل في المتأخرات.

وفي كثير من الحالات، يدرك صاحب المنزل أنه "تحت الماء" على الرهن العقاري (وهو مفهوم سنناقشه أدناه) ويخلص إلى أن المشي بعيدا هو الخيار الأكثر منطقية.

كما ترون، هناك العديد من الأسباب التي تجعل أصحابها يتخلفون عن دفعاتهم.

كيف يمكنك حماية نفسك؟

لا أحد يحب أن يفكر في عملية احتمال الرهن. ولكن يجب علينا أن نلقي نظرة فاحصة على عوامل الخطر التي قد تقودنا نحو تهديد الرهن إذا كنا نريد لتطوير نهج قوي ومسؤول لماليتنا الشخصية.

بالإضافة إلى ذلك، يجب علينا أيضا أن نفهم كيف تعمل عملية الرهن، حتى لو اتخذ مستقبلنا منعطفا للأسوأ، سيكون لدينا فكرة عن ما يمكن أن تنتظرنا. سيساعدنا ذلك في معرفة الخيارات الأخرى التي يمكننا الاختيار من بينها.

في هذه المقالة، سنقوم أولا بتغطية عوامل الخطر الرئيسية التي قد تؤدي إلى الرهن ومن ثم الغوص في العملية الفعلية.

المخاطر التي تؤدي إلى الرهن

ما يقرب من 7 ملايين شخص فقدوا منازلهم خلال الركود الكبير، وفقا ل كبس نيوس.

في حين أن عدد حالات حبس الرهن قد تباطأ منذ ذلك الحين، العديد من أصحاب المنازل لا تزال في ورطة. واعتبارا من نهاية عام 2015، كان ما يقرب من 4. 3 ملايين أصحاب المنازل تحت الماء، وهذا يعني أن صاحب المنزل يملك منزل أقل من المبلغ الذي يدينون به على الرهن العقاري.

كونك تحت الماء على منزلك هي واحدة من أكبر عوامل الخطر التي تشير إلى الرهن. بعد كل شيء، إذا كان المنزل يستحق أقل من الرصيد المستحق، قد تخلص إلى أنه ببساطة يجعل من المنطقي أن يسير بعيدا.

قبل اتخاذ هذا القرار، على الرغم من ذلك، هناك كلمة تحذير: المشي بعيدا يحمل آثار كبيرة على الائتمان الخاص بك. ويمكن أن يضر قدرتك على شراء منزل آخر في المستقبل، وكذلك قدرتك على استئجار المنازل، وبطاقات الائتمان المفتوحة، والاقتراض على أنواع أخرى من القروض، وحتى التأهل لبعض الوظائف.

ماذا يجب أن تفعل إذا كان منزلك تحت الماء؟ قد ترغب في التمسك المنزل وانتظر العقار لاستعادة قيمته. إذا كنت بحاجة إلى الانتقال، يمكنك استئجار المنزل للمستأجر. بدلا من ذلك، إذا كنت يجب أن تبيع المنزل، هل يمكن أن تسأل المقرض الخاص بك للحصول على موافقة بيع قصيرة (سنناقش هذا أدناه) أو جلب النقدية إلى طاولة الإغلاق.

ماذا لو كنت لا تحت الماء - ولكن كنت تكافح لجعل المدفوعات؟

أولا، قبل شراء منزل، شراء منزل أقل تكلفة من تلك التي كنت مؤهلا. لا تحتاج إلى شراء منزل بسعر الحد الأقصى للقرض الذي كنت مؤهلا للحصول عليها.

كثير من الناس في قطاع العقارات يقولون أن الرهن العقاري الخاص بك نفسه يجب أن تلتهم ثلث الأجر الخاص بك اتخاذ المنزل. ولا يشمل هذا الرقم الإصلاحات والصيانة والمرافق والتكاليف الإضافية الأخرى. ومع ذلك، قد يكون هذا الرقم مرتفعا جدا. جرب هذا النهج، بدلا من ذلك: كقاعدة عامة، قم بتوجيه جميع المدفوعات المتعلقة بالمنزل، بما في ذلك المرافق والإصلاحات والصيانة، ليصل إلى ما يتراوح بين 25 و 30 في المائة من أجورك المنزلية.

وعلاوة على ذلك، الحفاظ على صندوق الطوارئ التي تغطي ما لا يقل عن ستة أشهر من النفقات الخاصة بك. حافظ على صندوق الطوارئ هذا في حساب التوفير القائم على النقد، وليس في أي نوع من الاستثمارات (مثل الأسهم). لا تنقر على هذا لقضاء العطلات، وأعياد الميلاد، أو النفقات السنوية. الحفاظ على هذا فقط لحالات الطوارئ الحقيقية.

إذا وجدت نفسك تكافح من أجل تسديد الدفعات، فبدأ بخفض النفقات بشكل كبير في مختلف مجالات حياتك. كنت في خضم أزمة مالية. قضاء مثل ذلك. لا مجرد قطع الكابل الخاص بك؛ بيع التلفزيون بأكمله. لا مجرد البني كيس الغداء الخاص بك. التحول إلى طالب الكلية الأرز والفاصوليا النظام الغذائي حتى كنت مرة أخرى على قدميك.كسب المزيد من المال في كل ثانية احتياطية من أمسياتك وعطلات نهاية الأسبوع مع العمل لحسابهم الخاص، والتي يمكنك التعامل مع الانترنت من المنزل في حين أطفالك نائما. معرفة ما إذا كنت مؤهلا لإعادة التمويل في الرهن العقاري ذات سعر الفائدة المنخفض.

إذا كنت تقع وراء المدفوعات الخاصة بك وكنت لا أعتقد أنك يمكن اللحاق بالركب، وحان الوقت لبيع منزلك. بيع منزلك هو أفضل بكثير إلى الرهن.

إذا كان منزلك أقل من المبلغ الذي تدين به، فستحتاج إلى موافقة المقرض الخاص بك على بيع قصير. البيع القصير هو بيع المنزل الذي يتلقى المقترض أقل من مدينون حاليا. المقرض يفقد الفرق.

إذا أدرك المقرض أنه من الأرجح أن يعوض خسائره عن طريق بيع قصير من خلال عملية الرهن التقليدية، فإنه سيسمح للمقترض المضي قدما في إدراج ممتلكاتهم كبيع قصير.

المبيعات القصيرة هي طريقة واحدة لتجنب مواجهة تداعيات الائتمان من الرهن على نطاق كامل، لكنها ليست مثالية. حافظ على هذا في جيبك الخلفي كملاذ أخير.

مع كل ما يقال، دعونا نتحدث عن عملية الرهن الفعلي. كما كنت على وشك أن نرى، عملية الرهن طويلة إلى حد ما، وهناك فرص متعددة في هذه العملية التي يمكنك محاولة الافراج عن منزلك من خلال بيع قصيرة، بدلا من الرهن.

دعونا ننظر إلى العملية، بحيث يمكنك فهم ما يحدث على طول كل خطوة على الطريق.

عملية الرهن

أولا، إخلاء المسؤولية: تختلف العملية حسب الحالة. وفي بعض الولايات، يحتفظ المقرض بسلطة البيع ويمكنه متابعة "الرهن غير القضائي". والعملية التالية المبينة أدناه هي وصف عام للغاية لعملية الرهن القضائي في بعض الولايات. إذا وجدت نفسك تواجه الرهن ممكن، والتحدث إلى محام.

بمجرد أن يتقاضى المقترض دفعات الرهن العقاري الخاصة به، يمكن للمقرض بعد ذلك أن يقدم إخطارا افتراضيا عاما، يعرف أيضا باسم إشعار بالإخفاق أو ليس بيندنز. هذا الإشعار المرسل من قبل الجمهور ينبه المقترض أنه كان هناك خرق للاتفاق.

بعد أن يتلقى المقترض إخطارا بالافتراض، يكون لديهم فترة سماح يحددها قانون الولاية، حيث يمكنهم إعادة قرضهم من خلال تسديد الرصيد المتأخر المتأخر والحصول على آخر المستجدات مع مدفوعات الرهن العقاري. تعرف فترة السماح هذه بأنها قبل الرهن.

ما قبل الرهن هو الفترة الزمنية بين إخطار التقصير وعندما يمكن إعادة ملكية العقار أو بيعه في مزاد علني. خلال فترة السماح هذه، يكون للمقترض خيارات قليلة للحصول على آخر المستجدات مع قرضه:

1. يمكن للمقترض أن يقوم بتسديد مدفوعاته واستعادة القرض من خلال دفع الأرصدة المتأخرة.
2. ويمكنهم التقدم بطلب للحصول على تعديل القرض للحد من مدفوعات الرهن العقاري.
3. ويمكنهم محاولة بيع العقار إلى طرف ثالث لتجنب الرهن.
4. يمكن أن تسمح ببيع العقار في مزاد علني قبل الرهن.

إذا كان المقترض غير قادر على إعادة قرضه، فإن المقرض لديه القدرة على استملاك العقار واتخاذ الملكية بقصد إعادة بيع العقار.العقارات التي تم استعادتها من قبل المقرض (عادة بنك) تصبح معروفة باسم العقارات المملوكة (ريو).

الخط السفلي

اتبع بعض الإرشادات الأساسية للحد من خطر مواجهة أزمة الرهن العقاري الشخصية: شراء منزل أقل بكثير مما تستطيع. الحفاظ على صندوق الطوارئ مع ما لا يقل عن ستة أشهر من النفقات.

أنشئ عدة دفق للدخل، حتى إذا جف مصدر واحد، فإن دخلك لن ينخفض ​​إلى الصفر. تجنب ديون المستهلك غير الرهن العقاري، مثل قروض السيارات أو ديون بطاقات الائتمان. فهم كيفية عمل هذه العملية، بحيث أنك لن تقع في أي مفاجآت.

مع أن يقال، والتمتع منزلك. الغالبية العظمى من أصحاب المنازل لا تواجه الرهن. كنت دهاء بما فيه الكفاية لاتخاذ نظرة استباقية على عوامل الخطر الرئيسية التي تؤدي إلى هذه التجربة المؤسفة بحيث يمكنك حماية ضد تلك. وهذه الضمانات، بشكل عام، تدور حول مبدأ التمويل الشخصي الخالدة للعيش تحت وسائلك.