كيفية حساب صافي الدخل التشغيلي

كمحترف عقاري يخدم العملاء الاستثماريين، تحتاج إلى أن تكون على دراية كاملة بجميع أساليب تقييم العقارات الدخل. واحدة من هذه هي حساب صافي الدخل التشغيلي، حيث يتم استخدامه مع معدل الحد الأقصى لتحديد قيمة العقار.

الصعوبة: سهل

الوقت المطلوب: 5 دقائق

إليك كيفية:

1. تحديد إجمالي الدخل التشغيلي للعقار:

   إجمالي الدخل المحتمل - خسائر الائتمان = إجمالي الدخل التشغيلي

2. حدد المصاريف التشغيلية للعقار. وسيشمل ذلك نفقات الإدارة والقانونية والمحاسبية والتأمين والحراسة والصيانة واللوازم والضرائب والمرافق وغيرها.
3. طرح المصروفات التشغيلية من إجمالي الدخل التشغيلي للوصول إلى صافي الدخل التشغيلي. وباستخدام مثال العقار الذي يبلغ دخله التشغيلي الإجمالي 52 ألف دولار ونفقات التشغيل 37 ألف دولار، فإن صافي الدخل التشغيلي سيكون:

   52،000 - $ 37،000 = 15،000 $ صافي الدخل التشغيلي

يستخدم المقرضون التجاريون معايير تأهيل مختلفة لتحديد ما إذا كان الرهن العقاري مضمونا ومقدار القرض مقابل عقار. عادة لا يتم تقييم أصحاب الاستثمار بشكل فردي من حيث تاريخهم الائتماني، حيث أنه ليس مهما بالنسبة للمقرض باعتباره إمكانات توليد الدخل للعقار المرهون.

والحقيقة هي أن مشتري المنزل سيعيش في المنزل الذي يشترونه، وبالتالي فإن المقرض يقيم قدرتهم على دفع الرهن العقاري وتاريخهم من دفع التزامات الديون.

إنها حالة مختلفة تماما عن العقارات التجارية، لنفترض أن مجمع المكاتب. المشترين يشترون هذه الممتلكات لغرض واحد؛ لتوليد تدفقات نقدية إيجابية من إيرادات الإيجار.

الدخل

الدافع لشراء هو الدخل، وبالتالي فإن المقرض يريد تقييم الممتلكات التي تعتمد في الغالب على الدخل الذي سيولد.

بالتأكيد، حالة الملكية وعوامل أخرى تدخل في التأهيل الرهن العقاري، ولكن الدخل هو عامل كبير. إذا كان العقار يمكن أن خدمة الدين (دفع مدفوعات الرهن العقاري) ولا يزال لديها تدفق النقدية الشهرية الدخل المقبول، ثم من المرجح أن تبدأ الرهن العقاري.

المصروفات

وبطبيعة الحال، النفقات هي نصف الاعتبارات الرئيسية في حساب نوي. ومن الأهمية بمكان الحصول على جميع النفقات التشغيلية للعقار. ويمكن أن تشمل هذه، وغالبا ما تشمل:

• التسويق والإعلان - اعتمادا على نوع العقار، وهذه الفئة حساب يمكن أن تختلف كثيرا. بالنسبة إلى العقارات السكنية، فإن معظم هذه النفقات سيتم الإعلان عنها لتوليد المتقدمين المستأجرين. أما بالنسبة لممتلكات التجزئة أو المكاتب، فسيطبق الشيء نفسه، ولكن قد تكون هناك أيضا نفقات تسويقية لعرض العقار على المستهلكين أو العملاء للمستأجرين.
• الإدارة - الإدارة المهنية هي القاعدة بالنسبة للعقارات التجارية الكبيرة. هذا حساب كبير، ولكن يمكن تعويض الكثير من الادخار إدارة المهنية يمكن أن تولد في تشغيل وصيانة الممتلكات.
• المرافق - تلك التي لم يتم نقلها إلى المستأجرين ستكون في هذه الفئة.
• إصلاح وصيانة - كل شيء من المناظر الطبيعية لتحديد وحدات تكييف الهواء كسر أو اللوحة من الوحدات في هذا دلو.
• التأمين - هذا هو نفقات كبيرة أيضا.

هذه هي الفئات الرئيسية، وهناك نفقات أخرى تعتمد على استخدام العقار والمستأجرين.

إذا كانت النسب المطلوبة من قبل المقرض على أساس الدخل لا تشير إلى الموافقة، يمكن للمقترضين الحصول على المزيد من النقود مقابل دفعة أولى لجعل النسب في خط. صافي الدخل التشغيلي مهم جدا في الإقراض التجاري.

نصائح:

1. كن حذرا جدا للحصول على جميع نفقات التشغيل في الحساب. وستؤدي النفقات المفقودة إلى زيادة صافي الدخل التشغيلي، وبالتالي تتسبب في دفع عميلك إلى العقار الزائد بناء على التقييم باستخدام معدل الحد الأقصى.
2. بالنسبة لحسابات المستثمرين الأكثر استخداما التي تم شرحها وجدول بيانات لحسابها، خذ هذا الخط، لأعلى 10 حسابات.

ما تحتاجه:

• آلة حاسبة
• تفصيل شامل لنفقات التشغيل.

لا شيء من هذه الحسابات هي علم الصواريخ. سوف تحصل بسرعة تصل إلى سرعة وتكون قادرة على القيام بها أو مناقشتها بذكاء مع عملاء المستثمرين التجاريين.