هو سوق العقارات الذهاب إلى تحطم؟

في عام 2017، بدأت غالبية الأمريكيين يشعرون بالقلق من أن سوق العقارات سيتعطل. وفي الواقع، اتفق 58٪ من الذين شملهم الاستطلاع على أنه سيكون هناك "فقاعة الإسكان وتصحيح الأسعار" في العامين المقبلين. ونتيجة لذلك، يعتقد 83 في المائة منهم أن الوقت مناسب للبيع.

علامات التحذير

هناك الكثير من الدلائل على أن سوق الإسكان يتجه إلى منطقة فقاعة. تحدث معظم الأعطال فقط لأن فقاعة الأصول قد برزت.

أحد علامات فقاعة الأصول هو أن أسعار المنازل قد تصاعدت. وتزيد أسعار المساكن الوطنية بنسبة 32 في المائة عن التضخم. وهذا يشبه عام 2005، عندما كانت 35 في المائة مبالغ فيها.

بارومتر الإسكان بيلويثر هو مؤشر من بناة المنازل وشركات الرهن العقاري. في عام 2017، ارتفع هذا المعدل كما فعل في عامي 2004 و 2005. وهذا وفقا لمبدعها، ستاك فينانسيال ماناجيمنت، الذي استخدمها للتنبؤ بالأزمة المالية لعام 2008. وبالمثل، ارتفع مؤشر إتحاد صانعي القطع الاستثمارية في المنازل والخدمات العقارية بنسبة 400 في المئة منذ مارس 2009. وتجاوز أداء مؤشر ستاندرد أند بورز 500 بنسبة 270 في المئة.

ارتفع مؤشر كيس-شيلر الوطني إلى مستويات قياسية في ديسمبر 2016. وتتركز الزيادات في الأسعار في سبع مناطق حضرية. أسعار المنازل في دنفر ودالاس هي أعلى بنسبة 40 في المئة من قمم بريريسسيون. وارتفعت أسعار بورتلاند وسياتل بنسبة 20 في المئة، وبوسطن وسان فرانسيسكو وشارلوت هي أعلى بنسبة 10 في المئة من قممها.

أسعار المنازل في دنفر، هيوستن، ميامي، وواشنطن، D. C. هي على الأقل 10 في المئة أعلى من المستويات المستدامة، وفقا ل كوريلوجيك.

وفي الوقت نفسه، انخفض السكن بأسعار معقولة. وفي عام 2010، كانت 11 في المائة من وحدات الإيجار في جميع أنحاء البلد بأسعار معقولة للأسر ذات الدخل المنخفض. وبحلول عام 2016، انخفض ذلك إلى 4 في المائة فقط.

النقص هو الأسوأ في المدن حيث ارتفعت أسعار المنازل. على سبيل المثال، انخفضت أسهم كولورادو من الإيجارات بأسعار معقولة من 32٪ إلى 7٪ فقط منذ عام 2010.

في مارس 2017، حذر وليام بول، وهو زميل بارز في معهد كاتو، من أزمة فرعية أخرى. وحذر من ان 35 فى المائة من قروض فاني ماي تتطلب تأمين الرهن العقارى. وهذا يعني المستوى في عام 2006. وفي بعض النواحي، تكون هذه القروض أسوأ. فاني وفريدي خفضت تعريفها من سوبريم من 660 إلى 620. وهذا يعني أن البنوك لم تعد تدعو المقترضين مع عشرات بين 620 و 660 سوبريم. وكان بول رئيس بنك الاحتياطي الفيدرالي في كانساس الذي حذر من أزمة سوبريم في عام 2005.

في عام 2016، تم شراء 5. 7 في المئة من جميع مبيعات المنازل لإعادة بيعها بسرعة. هذه المنازل "الوجه" يتم تجديدها وبيعها في أقل من عام. وأفادت شركة أتوم داتا سولوتيونس بأنها أعلى نسبة منذ عام 2006، خلال الطفرة الأخيرة.

تحطم سوق الإسكان لعام 2008

الناس الذين تم القبض عليهم في حادث تحطم الطائرة في عام 2008 هم مخيفون بأن فقاعة 2017 ستؤدي إلى تحطم آخر. لكنها كانت ناجمة عن قوات لم تعد موجودة. يقوم مقايضة االئتمان بمقايضة المشتقات المؤمنة مثل األوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وقد خلق مديرو صناديق التحوط طلبا كبيرا على هذه الأوراق المالية التي يفترض أنها خالية من المخاطر.

أن خلق الطلب على الرهون العقارية التي تدعمها.

لتلبية هذا الطلب على الرهون العقارية، البنوك وسماسرة الرهن العقاري تقدم القروض المنزلية إلى أي شخص تقريبا. لقد خلقوا أزمة الرهون العقارية في عام 2006.

كما دخلت العديد من المشترين غير المشروطين في السوق، ارتفع الطلب. وكثير من الناس اشتروا المنازل كاستثمارات لبيعها مع ارتفاع الأسعار. وقد عرضوا نزعة غير عقلانية، وهي سمة مميزة لأي فقاعة أصول.

في عام 2006، بناء المنازل في النهاية مع الطلب. عندما تجاوز العرض الطلب، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض. التي انفجرت فقاعة الأصول.

في سبتمبر 2006، ذكرت الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين أن أسعار المنازل قد انخفضت للمرة الأولى منذ 11 عاما. وكان المخزون عالية، وتوفير إمدادات 7. 5 الشهر. وفي تشرين الثاني / نوفمبر، كشفت وزارة التجارة عن أن تصاريح المنازل الجديدة كانت أقل بنسبة 28 في المائة مما كانت عليه في عام 2005.

ولكن مجلس الاحتياطي الاتحادي تجاهل هذه التحذيرات. وكان يعتقد أن الاقتصاد قوي بما فيه الكفاية لسحب المساكن من الركود. وأشار إلى العمالة القوية، وانخفاض التضخم، وزيادة الإنفاق الاستهلاكي. كما وعدت بخفض أسعار الفائدة. ومن شأن ذلك أن يوفر للاقتصاد ما يكفي من السيولة لتغذية النمو.

قلل مجلس الاحتياطي الاتحادي من حجم وتأثير سوق الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وقد استأجرت البنوك "الصنادل الكمية" لإنشاء هذه الأوراق المالية الجديدة. كتبوا برامج الكمبيوتر التي فرز حزم الرهون العقارية في حزم عالية المخاطر ومنخفضة المخاطر. دفعت حزم عالية المخاطر أكثر ولكن أكثر عرضة للتخلف عن السداد. وكانت حزم المخاطر المنخفضة أكثر أمنا، ولكنها تدفع أقل.

هذه الباقات تحتفظ بمبالغ غير معروفة من الرهن العقاري. ولم تهتم المصارف بالائتمان الائتماني للمقترضين لأنهم أعادوا بيع الرهون العقارية في السوق الثانوية.

كانت القنبلة الموقوتة الموقوتة هي الملايين من قروض الفائدة فقط. وقد سمح ذلك للمقترضين بالحصول على دفعات شهرية أقل. ولكن هذه المعدلات الرهن العقاري إعادة تعيين على مستوى أعلى بعد ثلاث سنوات. العديد من هؤلاء أصحاب المنازل لا يمكن أن تدفع الرهن العقاري. ثم انخفضت أسعار المساكن ولم يتمكنوا من بيع منازلهم لتحقيق الربح. ونتيجة لذلك، تعثرت.

عندما كانت الأوقات جيدة، لا يهم. اشترى الجميع حزم عالية المخاطر لأنها أعطت عائد أعلى. ومع تراجع سوق الإسكان، عرف الجميع أن المنتجات كانت تفقد القيمة. وبما أن أحدا لم يفهمها، فإن قيمة إعادة بيع هذه المشتقات غير واضحة.

وأخيرا وليس آخرا، فإن العديد من المشترين من هذه ال مبس لم تكن مجرد بنوك أخرى. وكان المستثمرون الأفراد، وصناديق التقاعد، وصناديق التحوط. وهذا ما يثير المخاطر في جميع أنحاء الاقتصاد. واستخدمت صناديق التحوط هذه المشتقات كضمانات لاقتراض الأموال.وقد خلق ذلك عوائد أعلى في سوق الثور، ولكن تضخيم تأثير أي تراجع. لم تقم لجنة الأوراق المالية والبورصة بتنظيم صناديق التحوط، لذلك لم يكن أحد يعرف كم كان يجري.

لم يدرك بنك الاحتياطي الفيدرالي انهيارا كان يختمر حتى مارس 2007. وأدرك أن خسائر الإسكان صندوق التحوط يمكن أن تهدد الاقتصاد. وخلال فصل الصيف، أصبحت البنوك غير راغبة في إقراض بعضها البعض. كانوا يخشون أن يحصلوا على مبس سيئة في المقابل. لم يكن المصرفيون يعرفون مقدار الديون المعدومة على كتبهم. لا أحد يريد أن يعترف به. وإذا فعلوا ذلك، فسيتم تخفيض تصنيفهم الائتماني. ثم، سعر سهمهم سوف تنخفض، وأنها لن تكون قادرة على جمع المزيد من الأموال للبقاء في الأعمال التجارية. ورأى سوق الأسهم في جميع أنحاء الصيف، حيث حاول مراقبو السوق لمعرفة كيف كانت الأمور السيئة.

بحلول أغسطس، أصبح الائتمان ضيقا بحيث أن البنوك الفدرالية الممنوحة 75 مليار دولار. وأرادت أن تعيد السيولة لفترة طويلة حتى تتمكن البنوك من تخفيض خسائرها والعودة إلى أعمال إقراض المال. وبدلا من ذلك، توقفت المصارف عن إقراض الجميع تقريبا.

كانت دوامة الهبوط جارية. ومع تراجع البنوك عن القروض العقارية، انخفضت أسعار المساكن أكثر من ذلك. مما جعل المزيد من المقترضين في التخلف عن السداد، مما زاد القروض السيئة على كتب البنوك. وهذا ما جعل البنوك تقرض أقل من ذلك.

9 أسباب عدم تحطم المساكن ليس وشيكا

1. هناك العديد من الاختلافات بين سوق الإسكان في عام 2005 وعام 2017. وفي عام 2005، بلغ مجموع القروض الفرعية أكثر من 620 مليار دولار، وشكلت 20 في المائة من سوق الرهن العقاري. وفي عام 2015، بلغ مجموعها 56 مليار دولار، وشكلت 5 في المائة من السوق.
2. رفعت البنوك معايير الإقراض. ووفقا لمؤشر الائتمان الإسكاني لشركة كوريلوجيك، فإن القروض التي نشأت في عام 2016 كانت من بين أعلى مستويات الجودة التي نشأت في السنوات ال 15 الماضية. في أكتوبر 2009، كان متوسط ​​فيكو النتيجة 686، وفقا لعادل إسحاق. في عام 2001، كان متوسط ​​النتيجة 490-510.
3. جعلت معايير الإقراض الأكثر تشددا فرقا في سوق "الوجه". ويمول المقرضون فقط 55 في المئة من قيمة المنزل. "زعنفة" يجب أن يأتي مع بقية. وأثناء أزمة التأمين الذاتي، قدمت البنوك 80 في المائة أو أكثر.
4. عدد المنازل المباعة اليوم هو 20٪ أقل من الذروة قبل انهيار الطائرة. وهذا يعني أن هناك فقط أربعة أشهر توريد المنازل المتاحة للبيع. ونتيجة لذلك، فإن 64 في المئة من الأميركيين يمتلكون منازلهم، مقارنة مع 68 في المئة في عام 2007.
5. مبيعات المنازل هي أقل لأن الركود يغرق قدرة الشباب على بدء مهنة وشراء المنازل. وفي مواجهة ضعف سوق العمل، عزز العديد منهم تعليمهم. ونتيجة لذلك، أصبحت اآلن مثقلة بالقروض املدرسية. وهذا يجعل من الأرجح أنها يمكن أن توفر ما يكفي لشراء منزل. من شأن ذلك أن يبقي الطلب أسفل.
6. تجاوزت أسعار المنازل الدخل. ويبلغ متوسط ​​نسبة تكاليف الدخل إلى السكن 30 في المائة. وفي بعض مناطق المترو، ارتفعت إلى 40 أو 50 في المائة. لسوء الحظ، ومناطق المترو هي أيضا حيث توجد الوظائف. ويجبر ذلك الشباب على دفع المزيد من الإيجار للإيجار ليكون قريبا من وظيفة لا تدفع ما يكفي لشراء منزل.وقالت صحيفة "نار" ان 32٪ من مبيعات المنازل اليوم ستحضر للمرة الاولى مشتري المنازل مقابل 40 بالمئة من الناحية التاريخية. عادة، هذا المشتري هو 32، يكسب 72، 000، ويدفع 182 $، 500 للمنزل. ويدفع الزوجان ذوو الدخل الواحد 208 دولارات، 500، في المتوسط.
7. أصحاب المنازل لا يأخذون الكثير من الأسهم من منازلهم. وارتفعت حقوق الملكية المنزلية إلى 85 مليار دولار في عام 2006. وانهارت إلى أقل من 10 مليارات دولار في عام 2010، وظلت هناك حتى عام 2015. وبحلول عام 2017، ارتفعت فقط إلى 14 مليار دولار. أوباماكار هو أحد الأسباب لذلك. وقد انخفضت إيداعات الإفلاس بنسبة 50 في المائة منذ إقرار سلطة الالتزام بالموارد مقدما. وفي عام 2010، أودع 5 ملايين شخص. في عام 2016، فقط 770، 846 لم.
8. بعض الناس يشيرون إلى أن أسعار المساكن الوطنية قد تجاوزت ذروتها في عام 2006. ولكن بمجرد تعديلها لمدة 11 عاما من التضخم، فهي فقط على مستوى عام 2004. وفي الفترة ما بين عامي 2012 و 2017، ارتفعت أسعار المنازل بنسبة 6 في المائة سنويا في المتوسط. وفي الفترة ما بين عامي 2002 و 2006، ارتفعت بنسبة 7 في المائة سنويا. وفي عام 2005، ارتفعت هذه النسبة بنسبة 16 في المائة.
9. يركز أصحاب المنازل على المنازل الراقية. المنازل الجديدة هي أكبر وأكثر تكلفة. متوسط ​​حجم منزل عائلة واحدة جديدة تقريبا 2، 700 قدم مربع. هذا يقارن إلى 2، 500 قدم مربع في عام 2006.

ما يمكن أن يسبب انهيار

ارتفاع أسعار الفائدة تسببت في انهيار في الماضي. وذلك لأنهم يجعلون القروض أكثر تكلفة. هذا يبطئ بناء المنزل، وانخفاض العرض. ولكنه يبطئ أيضا الإقراض، مما يقلل من الطلب. وعموما، فإن زيادة سعر الفائدة بطيئة وثابتة لن تخلق كارثة.

صحيح أن ارتفاع أسعار الفائدة سبقت انهيار السكن في عام 2006. ولكن ذلك يرجع إلى العديد من المقترضين الذين لديهم قروض الفائدة فقط والقروض العقارية القابلة للتعديل. وخلافا للقرض التقليدي، ارتفعت أسعار الفائدة جنبا إلى جنب مع سعر الفائدة على الأموال. وكان لدى العديد منهم أيضا معدلات دعابة تمهيدية تم إعادة تعيينها بعد ثلاث سنوات. عندما رفع مجلس الاحتياطي الاتحادي معدلات في نفس الوقت إعادة تعيين، وجد المقترضين أنهم لم يعد قادرا على تحمل المدفوعات. انخفضت أسعار المنازل في نفس الوقت، وبالتالي فإن هؤلاء الرهن العقاري لا يمكن أن تسدد المدفوعات أو بيع المنزل. هذا هو السبب في معدلات الافتراضي عالية جدا.

ويكشف تاريخ معدل الأموال الفيدرالية أن بنك الاحتياطي الفدرالي رفع أسعار الفائدة بسرعة كبيرة بين عامي 2004 و 2006. وكان المعدل 1. 0 في المئة في يونيو 2004، أي ضعف إلى 2. 25 في المئة بحلول ديسمبر. ثم تضاعفت المعدلات مرة أخرى لتصل إلى 4. 25 في المائة بحلول كانون الأول / ديسمبر 2005. وبعد ذلك بستة أشهر، بلغ المعدل 5 في المائة.

رفع بنك الاحتياطي الفدرالي أسعار الفائدة بوتيرة أبطأ بكثير منذ عام 2015. ورفعها إلى 0. 5 في المئة في ديسمبر 2015. ورفعها 1/4 نقطة بنهاية عام 2016، وإلى 1. 25 في المئة بحلول يونيو 2017.

يمكن أن ينهار سوق العقارات إذا عادت البنوك وصناديق التحوط إلى الاستثمار في المنتجات المالية المحفوفة بالمخاطر. وكانت هذه المشتقات أحد الأسباب الرئيسية للأزمة المالية. قامت البنوك بتقسيم الرهون العقارية وإعادة بيعها في الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وكانت هذه الأوراق المالية أكبر من أعمال الرهون العقارية نفسها. لهذا السبب باعت البنوك الرهون العقارية إلى أي شخص تقريبا. وكانوا يحتاجون إليها لدعم المشتقات.قاموا بتقطيعهم بحيث تم إخفاء الرهون العقارية السيئة في حزم مع جيدة منها. ثم عندما تعثر المقترضون، كان يشتبه في أن جميع المشتقات كانت سيئة. هذا هو السبب في سبب زوال بير ستيرنز وليمان براذرز.

قد تؤدي خطة ترامب للإصلاح الضريبي إلى انخفاض الأسعار التي قد تؤدي إلى الانهيار. واقترح الكونغرس إزالة خصم أسعار فائدة الرهن العقاري. ويبلغ مجموع هذا الخصم 71 بليون دولار. وهي تعمل كدعم اتحادي لسوق الإسكان. يساعد الإعفاء الضريبي أصحاب المنازل على الحصول على متوسط ​​قيمة صافية تبلغ 195 دولارا أمريكيا (أو ما يعادله بالعملة المحلية)، 400. حتى إذا كانت الخطة الضريبية تحافظ على الاستقطاع، فإن الخطة الضريبية تأخذ الكثير من الحافز. وأثارت خطة ترامب الخصم القياسي. ونتيجة لذلك، من الأميركيين لم يعد تخصيص. عندما يحدث ذلك، فإنها لا يمكن أن تستفيد من خصم الفائدة على الرهن العقاري. صناعة العقارات تعارض الخطة الضريبية.

يمكن أن ينهار السوق إذا تحول منحنى العائد على سندات الخزانة الأمريكية إلى مقلوب. وذلك عندما تصبح أسعار الفائدة على سندات الخزانة قصيرة الأجل أعلى من العائد على المدى الطويل. أما العوائد العادية قصيرة الأجل فهي أقل لأن المستثمرين لا يحتاجون إلى عائد مرتفع للاستثمار لمدة تقل عن سنة. عندما يكون هذا انحراف، فهذا يعني المستثمرين يعتقدون أن المدى القصير هو أكثر خطورة من المدى الطويل. هذا يلعب الفوضى مع سوق الرهن العقاري، ويشير إلى الركود. منحنى العائد مقلوب قبل ركود 2008 و 2000 و 1991 و 1981.

هل ستنخفض أسعار المنازل؟

في فقاعة الإسكان الأخيرة، قدم بناة المنازل تصاريح لبناء جديد. وكان ذلك أقل من مليون في عام 1990 خلال فترة الركود. وازدادت تدريجيا خلال التسعينيات، وتجاوزت مليونا في عام 1998. وظلت عند هذا المستوى حتى عام 2002 عندما تجاوزت 1 مليون. وسجل رقما قياسيا جديدا بلغ 2 مليون في عامي 2004 و 2005. وفي عام 2006، بدأت أسعار المساكن في الانخفاض. سعى أصحاب المباني المنزلية أكثر من 1. 5 مليون تصريح. وانخفضت هذه النسبة إلى أقل من مليون في عام 2007. وانخفضت بحلول عام 2009 إلى 500 ألف

. وقد تعافت تدريجيا إلى 1. 3 مليون في عام 2017. ومن المتوقع أن تنخفض إلى 1. مليون بحلول عام 2020.

متى سيتعرض سوق الإسكان للتحطم مرة أخرى؟

سوف يحدث انهيار السوق المقبل في عام 2026، وفقا لأستاذ مدرسة هارفارد الإرشادية تيو نيكولاس. وهو يستند إلى دراسة أجراها الاقتصادي هومر هويت. وقد اتبعت الازدهار والتراخيص العقارية دورة مدتها 18 عاما منذ عام 1800. وكانت الاستثناءات الوحيدة هي الحرب العالمية الثانية والتراكم.

يقول نيكولاس أن سوق العقارات في عام 2017 لا يزال في مرحلة التوسع. ولن تحدث المرحلة التالية، أي فرط العرض، إلا بعد أن تبدأ معدلات الشواغر الإيجارية في الازدياد. إذا حدث ذلك في حين رفع بنك الاحتياطي الفيدرالي أسعار الفائدة، فإنه يمكن أن يسبب تحطم الطائرة.

كيفية حماية نفسك من تحطم

إذا كنت من بين غالبية الأمريكيين الذين يشعرون بالقلق، ثم هناك سبعة أشياء يمكنك القيام بها لحماية نفسك من حادث العقارات.

1. شراء منزل للعيش في، وليس على الوجه. وكان ثلثا المنازل المفقودة في الأزمة المالية من المنازل الثانية والثالثة.عندما انخفض سعر البيع إلى ما دون الرهن العقاري، سار أصحابها. وأبقوا منازلهم، ولكنهم فقدوا استثماراتهم.
2. احصل على رهن ثابت. مع ارتفاع معدلات الرهن العقاري، وسوف تبقى دفعتك نفسها. إذا كان هذا يعني أنك يمكن أن تحمل فقط منزل أصغر، لذلك يكون ذلك. هذا أفضل من اتخاذ خطر وفقدان في وقت لاحق.
3. إذا حصلت على رهن معدل متغير، فاكتشف سعر الفائدة عند إعادة تعيينه. حساب الدفع الشهري والتأكد من أنك يمكن أن تدفع لدفعه مع الدخل الحالي الخاص بك. تأخذ الفرق بين هذا الدفع في المستقبل وما كنت تدفع اليوم مع انخفاض سعر الفائدة وحفظه. وبهذه الطريقة سيكون لديك الأموال لدفع الرهن العقاري الخاص بك إذا انخفض دخلك.
4. شراء أسوأ منزل في أفضل منطقة يمكنك تحمله. تأكد من أن المنطقة لديها مدارس جيدة، حتى لو كنت لا تخطط على وجود الأطفال نفسك. سوف المشترين المحتملين. يمكنك دائما تحسين المنزل على مر السنين إذا كان الدخل الخاص بك يسمح. فالحیاء الجیدة لن تعاني کثیرا في التراجع التالي کالمناطق الأکثر فقرا. وسوف ترتد أيضا إلى الوراء أسرع.
5. تأكد من أن منزلك يحتوي على ثلاث غرف نوم على الأقل. وهذا سيجذب الأسر إذا كنت بحاجة إلى بيعها.
6. أفضل طريقة لحماية نفسك هي مع محفظة متنوعة جيدا من الأصول. التنويع يعني مزيج متوازن من الأسهم والسندات والسلع والأسهم في منزلك. لا یشمل معظم المخططین المالیین المساھمة المنزلیة کأصل، ولکن ینبغي علیھم ذلك. انها أكبر الأصول معظم الناس تملك.
7. للحد من الأضرار الناجمة عن انهيار العقارات، وشراء أصغر منزل يمكنك العيش بشكل معقول في محاولة لتسديد الرهن العقاري الخاص بك في وقت مبكر، لذلك لا تفقد منزلك في الانكماش. تعزيز الاستثمارات الخاصة بك في الأسهم والسندات والسلع بحيث تساوي أو تتجاوز حقوق الملكية منزلك. إذا كان هناك فقاعة الأصول في الإسكان، لا تستسلم لإغراء لإعادة تمويل وإخراج الأسهم. بدلا من ذلك، يرجى إعادة النظر في تخصيص الأصول للتأكد من أنه لا يزال متوازنا.