مزيد من المعلومات حول خصم مصاريف الإصلاح والصيانة

يمكن للمالك الوحيد، والأعمال التجارية من جميع الأحجام، وأصحاب العقارات المستأجرة اقتطاع مصروفات إصلاح وصيانة ممتلكاتهم ومعداتهم. وأصدرت مصلحة الضرائب لوائح جديدة دخلت حيز التنفيذ في عام 2014. وقد شددت هذه اللوائح الجديدة على القواعد المتعلقة بكيفية خصم نفقات الإصلاح والصيانة.

إذا كان إصلاح معين يجعل المعدات أفضل، يعيد الممتلكات إلى حالتها الطبيعية، أو يكيف الممتلكات إلى استخدام جديد أو مختلف، ثم يتم رسملتها واستهلاكها على مدى عدة سنوات.

يمكن خصم مصاريف الإصلاح والصيانة التي لا تندرج ضمن فئات التحسينات أو الترميمات أو التعديلات بالكامل في السنة التي تم فيها دفع المصروفات.

أساسيات

يقول ستيف نيلسون، المحاسب العام المعتمد الذي كتب على نطاق واسع حول خصم الإصلاحات في الأعمال التجارية الدائمة الخضرة بلوق وكتب قائلا: "إذا قمت بإصلاح الأشياء، يمكنك خصمها" كتاب إلكتروني محدث إعداد نموذج 3115 لنظام الملكية الملموسة الجديدة .

"إن ما تفعله هو تحسين أو ترميم أو تكيف"، تقول نيلسون، "القواعد الجديدة تقول إننا سنجعلك تستفيد منه وتقلل منه ما لم يكن هذا المبلغ البطاطس الصغيرة ".

الإصلاحات والصيانة الروتينية التي يمكن خصمها على الفور

" عموما، يمكنك خصم المبالغ المدفوعة للإصلاحات والصيانة إلى الممتلكات المادية إذا كانت المبالغ المدفوعة لا يلزم رسملتها. " (إرس غوف، بوبليكاتيون 535، بوسينيس إكسنسس، تشابتر 7، سيكتيون أون ريباير أند مينتنانس كوستس.)

من خلال تحديد ما يمكننا خصمه من حيث ما نحن غير مطلوبين للرسملة، وهذا يجبرنا على طرح السؤال: هل يجب رسملة هذه النفقات؟ إذا لم يكن كذلك، ثم يمكننا خصم ذلك.

في قسم آخر من المنشور 535، توضح مصلحة الضرائب التمييز بين الصيانة والإصلاحات:

"الإصلاحات. تكلفة إصلاح أو تحسين الممتلكات المستخدمة في تجارتك أو نشاطك التجاري هي إما خصم أو نفقات رأسمالية. الصيانة الدورية التي تحافظ على الممتلكات الخاصة بك في حالة تشغيل فعالة طبيعية، ولكن هذا لا يزيد بشكل جوهري من قيمة أو إطالة العمر الافتراضي للممتلكات بشكل كبير، هو قابل للخصم في السنة التي يتم تكبدها، وإلا، يجب أن تكون رسملة التكلفة واستهلاكها ". (إرس غوف، بوبليكاتيون 535، بوسينيس إكسنسس، تشابتر 11، سيكتيون أوف ريبايرس.)

لاحظ أن هنا تعرف مصلحة الضرائب ما تعنيه الصيانة الروتينية. الصيانة الروتينية، وتقول مصلحة الضرائب، "يحافظ على الممتلكات الخاصة بك في حالة تشغيل فعالة طبيعية." ومن الأمثلة على ذلك تغيير الزيت على السيارة. تغيير الزيت يحافظ على تشغيل السيارة بشكل طبيعي وفعال، لكنه لا يطيل بشكل كبير من العمر الإنتاجي للسيارة.ومع ذلك، فإن استبدال ناقل الحركة أو المحرك سيؤدي إلى إطالة العمر الإنتاجي للسيارة بشكل كبير، ومن ثم فإن ذلك سيكون بمثابة إصلاح يحتاج إلى رسملة.

الاستفادة من الإصلاح والصيانة: اختبار "برا"

تكاليف الإصلاح والصيانة التي تجعل من العقار أفضل أو استعادة إلى حالة العمل أو الملكية إلى استخدام جديد تحتاج إلى رسملة واستهلاكها على مدى عدة سنوات. هذا يمكن أن نتذكر بسهولة إذا كان أحد يستخدم اختبار برا، ذاكري صاغها توني نيتي.

B إترمنتس هي الإصلاحات التي تجعل شيئا أفضل مما كانت عليه من قبل. على وجه التحديد، تقع الإصلاحات ضمن فئة التحسينات إذا:

• إصلاح خلل كان موجودا قبل أن تشتري العقار
• إصلاح خلل حدث أثناء إجراء العقار
• تكبير أو توسيع الخاصية بحيث أو أكثر
• من المتوقع أن تزيد من جودة العقار أو قوته أو كفاءته أو إنتاجيته

لمزيد من التفاصيل، راجع ما هي "التحسينات"؟ القسم من الملكية الملموسة اللوائح النهائية Q & A.

الترميمات، كما يمكن للمرء أن يتوقع، هي الإصلاحات التي استعادة شيء إلى حالتها الطبيعية. تحديد سقف أو استبدال السقف تماما مثالان من الترميمات. على وجه التحديد، تقع الإصلاحات ضمن فئة عمليات الترميم إذا كانت إصلاحات:

• استعادة الممتلكات المتدهورة إلى "حالة التشغيل الفعالة عادة"؛ أو
• استبدال عنصر رئيسي أو جزء هيكلي كبير من قطعة من الممتلكات؛ أو
• إعادة بناء الخاصية إلى حالة جديدة مثل؛ أو
• النتيجة في خسارة قابلة للخصم أو البيع أو التبادل أو معالجة الخسائر في الممتلكات للعقار أو للعقار.

لمزيد من التفاصيل، راجع ما هي المبالغ لاستعادة وحدة من الممتلكات؟ القسم من الملكية الملموسة اللوائح النهائية Q & A.

A دابتاتيونس هي الإصلاحات التي تغير كيفية استخدام الممتلكات أو المعدات.

على سبيل المثال، لنفترض أن مالك المبنى يحول المصنع إلى صالة عرض. كيف يتم استخدام المبنى التغييرات من التصنيع إلى مبيعات التجزئة. وبما أن دافعي الضرائب قد غيروا الطريقة التي يستخدم بها العقار، فإن أية إصلاحات تتعلق بتكييف العقار تتم رسملتها.

على وجه التحديد، تقول مصلحة الضرائب الأمريكية إن مصروفات التكيف هي "يتم دفع مبلغ للتكيف مع وحدة من الممتلكات إلى استخدام جديد أو مختلف إذا كان التكيف لا يتفق مع الاستخدام العادي لوحدة الممتلكات في الوقت الذي وضعت أصلا في الخدمة "(من ما يتكيف وحدة الملكية إلى استخدام جديد أو مختلف؟ من الملكية الملموسة اللائحة النهائية Q & A).

الاختصارات: قواعد الملاذ الآمن الثلاثة

القاعدة العامة هي أن نفقات الإصلاحات والصيانة تحتاج إلى رسملة واستهلاك. هناك استثناءات لهذه القاعدة العامة. في الواقع، هناك ثلاثة استثناءات، والتي تدعو إرس الموانئ الآمنة. ولكن حتى مع ميناء آمن، لا يمكن للمرء أن مجرد شطب حساب. وتتوقع مصلحة الضرائب أن يقوم دافعو الضرائب باختيار رسمي (يسمى "الانتخابات") بإرفاق بيان انتخابي بإقراراتهم الضريبية.

$ 2، 500 صيف هاربور الانتخابات لدافعي الضرائب الصغيرة.

يمكن للشخص أو الشركة أن تقتطع فورا مصاريف الصيانة والصيانة إذا كانت التكلفة $ 2، 500 (أو أقل) لكل بند أو فاتورة . ومع ذلك، لديه مبلغ آمن من الملايين من 5،000 دولار. هذا الحد $ 500، 500 نافذة المفعول للسنة الضريبية 2016.

بالنسبة للسنوات الضريبية 2014 و 2015، كان الحد الأقصى 500 $. انظر لاحظ 2015-82، زيادة في الحد من ميناء مينيميس الآمن لدافعي الضرائب بدون بيان مالي مطبق (بدف)، على موقع ويب مصلحة الضرائب للحصول على تفاصيل حول هذا التغيير. لمزيد من التفاصيل حول هذا الحكم، راجع قسم االنتخابات المأمونة للموانئ اآلمنة في األسئلة واألجوبة على موقع ويب مصلحة الضرائب.

صيف هاربور لدافعي الضرائب الصغيرة

يمكن خصم الإصلاحات فورا إذا كان المبلغ الإجمالي المدفوع للإصلاحات والصيانة في العقار أقل من أو يساوي 10 آلاف دولار أو 2٪ من الأساس غير المعدل للممتلكات، أيهما أقل . والميناء الآمن متاح فقط للشركات التي تقل عائداتها عن 10 ملايين دولار، كما أن الممتلكات التي يجري إصلاحها لها أساس غير معدل قدره مليون دولار. لمزيد من التفاصيل حول هذا الحكم، راجع انتخابات الملاذ الآمن لقسم دافعي الضرائب الصغيرة من الأسئلة والأجوبة على موقع ويب مصلحة الضرائب الأمريكية.

صيف هاربور للصيانة الروتينية

إذا كانت الإصلاحات تتكون من الصيانة الروتينية، فإن نفقات الإصلاح يمكن خصمها فورا. هذه هي نوع من الإصلاحات التي تحدث على أساس منتظم.

وقد أوضحت مصلحة الضرائب هذه التفاصيل ببعض التفصيل. ولكي تكون الصيانة الروتينية قابلة للخصم فورا، فإن مصلحة الضرائب الأمريكية تريد أن تفي المصاريف بأربعة بالمعايير التالية:

1. الإصلاحات هي أنشطة متكررة بانتظام من النوع الذي تتوقع أن تؤديه؛
2. الإصلاحات الناتجة عن البلى من استخدامها في التجارة أو الأعمال التجارية؛
3. هناك حاجة لإصلاحات للحفاظ على الممتلكات تعمل بكفاءة في حالتها الطبيعية.
4. ومن المتوقع تماما أن الإصلاحات يجب أن تتم إما:
   • أكثر من مرة خلال فترة 10 سنوات (للمباني والهياكل المتعلقة المباني)، أو
   • أكثر من مرة واحدة في فئة الملكية الحياة (للممتلكات الأخرى غير المباني).

(تشير فئة الحياة إلى عدد السنوات التي تتوقع فيها مصلحة الضرائب الأمريكية تخفيض قيمة العقار، وقد تم توضيح ذلك في المنشور 946، كيفية استهالك الممتلكات ، وخاصة قسم فئة الملكية في الفصل 4 والملحق ب) - من قسم صيف هاربور للصيانة الروتينية في Q & A على موقع ويب إرس. كلمة الحذر: لا ينطبق ميناء الصيانة الروتينية الآمن على النفقات التي تندرج ضمن فئة التحسينات.

أحكام جزئية

لنفترض أن المالك يحل محل سقف على عقار إيجار. دعونا نفكر في هذا الوضع. عندما تم وضع العقار في الخدمة كإيجار، تم تقسيم تكلفة العقار إلى قسمين: الأرض والمباني. الأرض هي أصل غير مستهلك. تم رسملة تكلفة المبنى واستهالكها على مدى سنوات) 27.5 سنوات للعقارات السكنية أو 39 عاما للعقارات التجارية). وبالتالي يتم تضمين تكلفة السقف القديم في تكلفة المبنى ويجري استهلاكها مع مرور الوقت.

الآن استبدل المالك السقف. ويحتاج هذا النوع من الترميم إلى رسملة واستهالك) أكثر من 27 سنة أو 39 سنة، حسب االقتضاء (. حتى الآن المالك لديه اثنين من الأصول التي يتم استهلاكها: المبنى الأصلي والسقف الجديد. ولكن السقف القديم مشمول في المبنى. وبهذه الطريقة، يقوم المالك باستهلاك أصل (السقف القديم) لم يعد موجودا. في هذا السيناريو، تسمح مصلحة الضرائب للمالك باتخاذ التصرف الجزئي. في جوهرها، يمكن للمالك شطب تكلفة السقف القديم (وبالتالي إزالة هذا الجزء من التكلفة من الجدول الزمني للاستهلاك المبنى).

ما هي الفائدة؟ هذا يحصل على خصم فوري للسقف القديم، الذي يعوض الجانب السلبي من الحاجة إلى انخفاض قيمة السقف الجديد على مدى عدة سنوات. وهذا يزيل السقف القديم (كلفته التاريخية واستهلاكه المتراكم) من الميزانية العمومية لدافعي الضرائب. علاوة إضافية: يقول فيل زمان، مدير المكتب الضريبي الوطني في كبيز: "لا يوجد استرداد للاهتلاك لأنه لم يكن هناك بيع أو تبادل". ومن ثم، ينتج عن هذا التصرف الجزئي انخفاض في االستهالك المتراكم إلعادة االستحواذ إذا ما تم بيع العقار في المستقبل.

ما عليك أن تبحث عنه

من أجل تحديد ما يمكن خصمه وما يجب رسملته بشكل صحيح، نراجع ما هي النفقات، ومقدار تكلفته، وكيف ترتبط النفقات بالعقار الذي يتم إصلاحه أو الحفاظ عليها. "كنا حريصين على عدم كتابة الأشياء فقط" يقول <نيلسون> "هذه القواعد الملموسة للممتلكات المادية، يجب أن ننظر إليها حقا". فكيف ننظر حقا إلى هذه النفقات؟

لكل مصروفات إصلاح أو صيانة:

1. مراجعة الفاتورة لحساب
2. ما هو حساب؟ تطبيق اختبار برا: هو حساب تحسين، ترميم أو التكيف؟
3. كم هو حساب؟
4. هل كل بند في الفاتورة يساوي أو يقل عن $ 2، 500؟ هل إجمالي الفاتورة يساوي أو يقل عن $ 2، 500؟ إذا كان الأمر كذلك، فكر في استخدام دي مينيميس ميناء آمن.
5. هل المبلغ يساوي أو يقل عن 10 آلاف دولار؟ ما يعادل أو أقل من 2٪ من الأساس غير المعدل للممتلكات التي يتم إصلاحها؟ إذا كان الأمر كذلك، فكر في استخدام انتخابات الملاذ الآمن لدافعي الضرائب الصغار.
6. ما هي طبيعة الإصلاح؟ هل يعتبر الإصلاح جزءا متوقعا وضروريا من إبقاء العقار في حالة تشغيل فعالة بشكل طبيعي؟ إذا كان الأمر كذلك، فكر في استخدام الميناء الآمن للصيانة الروتينية.
7. النظر في ما إذا كان يمكن للمرء أن يكتب "التصرف الجزئي".
8. رسملة أي نفقات حسب الحاجة ووضع جدول الاستهلاك ل شطب نفقات الإصلاح.

موارد الحفار أكثر عمقا في عمليات الإصلاح والصيانة الخصومات:

• نظرة متعمقة: إرس تقوم بوضع اللمسات الأخيرة على التصرفات المتعلقة بالممتلكات القابلة للاستهلاك الملموسة (نشر الضرائب في باركر، 8 سبتمبر 2014).
• لاحظ 2015-82 (إرس. غوف، بدف)، التي غيرت دي مينيميس ميناء آمن من 500 دولار إلى $ 2، 500؛ (إر-2015-133): بالنسبة للشركات الصغيرة: إرس ترفع عتبة الملكية الملموسة إلى 2 دولار أمريكي، يبسط الإيداع وحفظ السجلات (إرس. غوف، 24 نوفمبر 2015).
• لوائح الملكية الملموسة - أسئلة وأجوبة (إرس. غوف، 13 مارس 2015).
• قرار الخزانة 9636: إرشادات بشأن خصم ورسملة النفقات المتعلقة بالملكية الملموسة (إرس. غوف، تاريخ النفاذ 19 سبتمبر 2013).
• إجراءات الإيرادات 2015-20 (إرس. غوف، بدف)؛ ملخص إر-2015-29: إرس يجعلها أسهل للشركات الصغيرة لتطبيق اللوائح إصلاح لعام 2014 وسنوات المستقبل (إرس. غوف، 13 فبراير 2015).
• لوائح الملكية الملموسة - إرشادات وتوجيهات ريجس ريجيس أند ريسورسز (إيكبا. أورغ)
• تنفيذ نظام الملكية الملموسة الجديدة ( مجلة المحاسبة ، 31 كانون الثاني / يناير 2014).
• صيف هاربور مينتنانس صيف هاربور بموجب لوائح إصلاح مصلحة الضرائب الجديدة <
• الملاذ الآمن للدافع الضريبي من أجل الإصلاح والصيانة <
• متطلبات الملاك بموجب لوائح إصلاح مصلحة الضرائب الأمريكية (نولو. كوم) <