تعلم كيف يؤثر الائتمان القصير أو الرهن على الائتمان

قد يتساءل البائعون عما إذا كان القيام ببيع قصير سيؤثر على ائتمانهم أقل من إكمال الرهن، وما إذا كانت هناك مزايا أخرى بين الاثنين. وفي أثناء احتجاز الرهن، وبناء على قوانين الدولة، يمكن للبائع أن يقيم في العقار، الذي يتأجر بصورة أساسية مجانا، لمدة أربعة أشهر إلى سنة قبل أن يضطر إلى إخلاءه. ولكن هذه الحقيقة وحدها لا تعني الرهن هو أفضل.

في حين أن البيع القصير ينطوي على تقديم المنزل للبيع، والمدرجة عموما من خلال ملس.

سوف المشترين المحتملين المنزل جعل التعيينات لعرض المنزل، وبعض سيجعل عروض لوبال، وكلاء قد عقد البيوت المفتوحة، وعموما، سوف تتعطل حياة البائع، كل على أمل أن المشتري سوف شراء المنزل.

- 2>>

أساسيات البيع القصير

تحدث مبيعات قصيرة عندما يوافق المقرض على قبول مبلغ أقل من المبلغ المستحق على المنزل أو بسبب عدم وجود حقوق ملكية كافية لبيع ودفع جميع تكاليف البيع. لن يتفاوض جميع المقرضين على بيع قصير، وهذا هو السبب في أن وكيل العقارات أو محام يمكن أن يكون مساعدة هائلة من خلال الاتصال بقسم التخفيف من الخسائر المقرض لمعرفة ذلك.

لا يمكنك الاستيقاظ فقط صباح يوم واحد وتقرر أنك سوف تبيع منزلك في حيرة من خلال طلب بيع قصير. كان من المفترض أن المقرضين لن ينظروا حتى في بيع قصير إذا كانت الدفعات الخاصة بك الحالية، ولكن هذا قد تغير. ومع ذلك، ندرك أن المقرضين سيكونون أكثر موافقة على التفاوض إذا كانت دفعاتكم متأخرة.

بالإضافة إلى ذلك، إذا كان لديك أصول نقدية، قد يحاول المقرض الاستفادة من تلك الحسابات.

كيف هو "الائتمان القصير" البائع البائع المتأثر؟

أصدرت فير إسحاق تقريرا يقول إن درجات الائتمان تتأثر بنفس الشيء، سواء كان البائع يقوم ببيع قصير أو رهن. يقول عادل إسحاق إن متوسط ​​النقاط المفقودة على نتيجة فيكو هي على النحو التالي:

• 30 يوما في وقت متأخر: 40 إلى 110 نقطة
• 90 يوما في وقت متأخر: 70 إلى 135 نقطة
• الرهن، بيع قصير أو الفعل : 85 إلى 160
• الإفلاس: 130 إلى 240
• الرهن أو الاستيلاء على الرهن: كل من هذه الحلول تؤثر على الائتمان نفسه، يقول ديفيد ستيب من فيتك الرهن العقاري. سيحصل البائعون على ضرب من 200 إلى 300 نقطة، وهذا يتوقف على الحالة العامة للائتمان. وهذا يعني أنه إذا كانت النتيجة فيكو قبل البائع 680، فإنه يمكن أن ينخفض ​​إلى 380.
• بيع قصير: حاد يؤكد أن تأثير بيع قصيرة (توفير الباعة أكثر من 59 يوما في وقت متأخر) على تقرير ائتمان البائع مطابق لتقرير الرهن. وسوف تظهر دينغ على الائتمان كما قبل الرهن في حالة الاسترداد، ويقول ستيب، مما سيؤدي إلى فقدان 200-300 نقطة. وهذا يعني البائع بيع قصيرة مع فيكو السابق من 720 يمكن أن نرى أنها تقع من 520 إلى 420.

كانت تجربتي الشخصية كوكيل مختلفا نوعا ما. أكملت بيع قصير للبائع سكرامنتو الذي كان 90 يوما وراء الرهن العقاري لها. وبعد بضعة أشهر من إغلاقها القصير، فحصت تقريرها الائتماني ووجدت أن سعر سهم فيكو انخفض بمقدار 100 نقطة فقط ليصل إلى 671. وأظن أن حالة البائع تختلف.

كاثرين كوي، وسيط الرهن العقاري في جنوب كاليفورنيا، يوافق مع حاد.

يقول كوي: "إن التأثير على تقرير الائتمان الخاص بالمستهلك - الرهن مقابل البيع القصير - هو الفرق بين التعرض للضرب بالقطار أو الحافلة"، وهو يتحدث عن المقترضين الذين يتأخر سدادهم بضعة أشهر. ومع ذلك، على مر السنين، والمبيعات قصيرة تميل إلى تحمل وصمة العار أقل وأقل.

فترة الانتظار قبل شراء منزل آخر

• الرهن أو الإيداع في الرهن: حاد يقول أن البائع الذي يريد شراء منزل آخر بعد الرهن سوف ينتهي الانتظار لمدة تتراوح بين 24 و 72 شهرا قبل أن المقرض تقدم أي نوع من أسعار الفائدة التي منطقية. يقول كوي: "إن الخبر السار هو البيع القصير الذي سيسمح للمستهلك بالحصول على قرض مؤسسي لمنزل جديد في غضون سنتين".
• البيع القصير: يقول بعض الوكلاء أن الخبر السار للبائعين البيعيين القصيرين هو الانتظار أقصر بكثير قبل شراء منزل آخر، واعتمدت إرشادات فاني ماي في عام 2008 إجراءات جديدة.

  هل يمكن للبائع شراء مرة أخرى في أقل من عامين؟ يقول كوي: "إنها أسطورة مطلقة أن المستهلك" يستطيع أن يشتري مرة أخرى في حوالي 18 شهرا بسعر فائدة جيد ". ومع ذلك، فإن إرشادات فاني ماي تتطلب الآن توابل لمدة 48 شهرا فقط، وهذا ليس أنباء جيدة بالنسبة للوكلاء الذين يتخصصون في المبيعات القصيرة ".

  اعتمدت هيئة الإسكان الاتحادية المبادئ التوجيهية في عام 2010 التي تقول أن البائع الحالي والقيام ببيع قصير قد يكون مؤهلا لشراء فورا منزل آخر. المقرضين ليست سريعة جدا لمتابعة تلك المبادئ التوجيهية. ومع ذلك، أعطى بنك فلاجستار إلك غروف بيع بائع قصير قرض جديد في غضون 2 أشهر من إغلاق بيعه قصيرة، وكان البائع الحالي في ذلك الوقت. قد توافق هيئة الإسكان الفدرالية على قرض لبائع بيع قصير مؤهل بموجب برنامج العودة إلى العمل بعد عام واحد.

  تجدر الإشارة إلى أن إرشادات فاني ماي تسمح للبائع بالتقدم فورا للحصول على قرض جديد لشراء منزل آخر إذا كان البائع قد أبقى على الدفعات الحالية، ولم يكن لديه أي تأخر في السداد لأكثر من 30 يوما ولم يوافق على تسديد الديون. وعلاوة على ذلك، فإن المدفوعات المتأخرة التي تؤثر بشكل كبير على تقرير الائتمان الخاص بك، وليس بيع قصيرة.

قرار حبس الرهن أو قرار البيع القصير

إذا كنت بائع يحاول أن يقرر ما إذا كان سيسمح لمنزل بالمرور في مقابل حجز محاولة بيع قصيرة، فإن إنقاذ رصيدك قد لا يكون ميزة للقيام ببيع قصير، . وتفيد التقارير أنه وفقا ل "رمز عامل النتيجة رقم 22، لا توجد ميزة درجة الائتمان للمقترض المتأخر على بيع قصيرة على الرهن".

لدي شكوك حول ذلك، على الرغم من. من ما رأيت، هناك أضرار أقل لتقرير الائتمان بعد بيع قصيرة التي تنطوي على دفع متأخر من الرهن. وعلاوة على ذلك، ميزة أخرى لأولئك الذين يعانون من تأخر في الائتمان هم القدرة على شراء منزل آخر باستخدام التمويل التقليدي في غضون 4 سنوات على مدى فترة 7 سنوات المطلوبة لحبس الرهن.سيقدم بعض المقرضين قرضا لمنزل جديد بعد يوم من إغلاق البيع القصير. هناك مزايا بيع قصيرة أخرى على الرهن. ولكن طلب المشورة القانونية والضريبية قبل اتخاذ هذا القرار.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}