استثمار عقاري بدون دفع نقدا (ساندويتش ليس أوبتيون)

هناك العديد من الطرق للاستثمار في العقارات. ويمكن أن يكون الاستثمار العقاري إما في الأرباح قصيرة الأجل أو التدفقات النقدية الإيجارية طويلة الأجل. كثير من الناس يحبون أن يكونوا مستثمرين عقاريين، ولكنهم يفتقرون إلى النقد مقابل المدفوعات، ويعتقدون أن شراء وعقد أو شراء والتقليب هي السبيل الوحيد لكسب المال. هذا ليس صحيحا.

استراتيجيات الاستثمار في العقارات بدون نقد

هناك استراتيجيات للاستثمار العقاري بدون نقد.

يمكنك البدء بأقل قدر من تكلفة بضع مئات من بطاقات الأعمال. هذه ليست مقالة عن "المال السهل". في حين أن هناك طرق للبدء في الاستثمار العقاري مع مجرد رغبتك وبعض ليغوورك، فإنه ليس من السهل، ولكن يمكن أن تتحول إلى نقد في جيبك في فترة قصيرة من الزمن.

هناك معلمين في كل مكان، على شاشة التلفزيون، في الطباعة وعلى شبكة الإنترنت الذين يعلمون كل هذه الأساليب. يمكنك أن تتعلم الكثير من المواقع الاستثمارية العقارية، ولكن كن حذرا حول دفع بالطبع مكلفة للغاية أو التوجيه. وقد تعلم آخرون الطريقة الصعبة التي، بغض النظر عن كم يعلم المعلم ويعلمك، فإنه لا يزال متروك لكم للخروج وتنفيذها.

بعض التقنيات التي من شأنها أن تسمح لك لكسب المال من العقارات دون أن يكون لديك أي نقد لبدء ما يلي:

- <>>

• الطيور>
• التعيينات
• خيارات التأجير
• الإيجارات ساندويتش
• العودة إلى الوراء إغلاق

في هذه المقالة، سوف أعطيك لمحة عامة عن هذه والتقنيات، وكيفية عملها، وكيفية استخدام بعض المستثمرين العقاريين لهم للدخل النقدي في وقت مبكر من أعمالهم الاستثمارية.

1. الطيور الضباب

قبل أن تتمكن حقا من تقدير قيمة كلب الطيور يمكن أن توفر المستثمرين العقاريين، دعونا ننظر من هم هؤلاء المستثمرين. أول شيء يتبادر إلى الذهن هو "زعنفة"، شراء المنازل، وتحديد لهم وبيعها بسرعة لتحقيق الربح. ثم هناك المستثمر على المدى الطويل الذي يشتري المنازل كعقارات تأجير، وتحقيق التدفق النقدي والتقدير مع مرور الوقت.

يمكن لأي من إستراتيجيات الاستثمار العقاري أن تكون مربحة جدا. أي استراتيجية يختارها المستثمر هي حول أهدافها، ومزاجه، والمخاطر التسامح.

هناك الكثير من هؤلاء المستثمرين هناك من معظم الناس يعتقدون، وخاصة المستثمرين على المدى الطويل الإيجار. من هؤلاء؟ فقط عدد قليل من نوع رفيعة المستوى التي تراها على شاشة التلفزيون. الغالبية العظمى من الناس تراه كل يوم. قد يكون لديهم أعمال تجارية ناجحة أخرى ولديهم أموال يريدون استثمارها في العقارات. تتطلب إدارة أعمالهم معظم وقتهم، وتميل إلى الاعتماد على الموارد التقليدية مثل وكلاء العقارات لمساعدتهم على تحديد صفقات العقارات الاستثمارية. وعادة ما يدفعون أكثر مما يجب على هذه الصفقات كما وكلاء العقارات تعمل من المخزون متعددة قائمة الخدمات (ملس).ليس هناك الكثير من المرونة في التسعير، وخاصة مع العمولات في الصفقة.

العديد من هؤلاء المستثمرين يشترون عقارات متعددة. ماذا سيكون رد فعلهم إذا تم الاتصال بهم من قبل شخص قالوا أنهم يمكن أن يجلب لهم صفقات شراء المنزل 10٪ إلى 40٪ أقل من المال مما يشترونه حاليا؟ الجواب بسيط، كما انهم في هذا لكسب المال.

وكلما قل ما يدفعونه مقابل منزل، كلما كان العائد على الاستثمار أفضل من التدفق النقدي، وكلما كان لديهم حقوق ملكية أقل.

انهم يريدون هذا الشخص لتقديمهم صفقات. يعرف هذا الشخص باسم كلب الطيور. انها قليلا مثل كونها تاجر الجملة. من خلال العمل والبحث والتحقيق، يجد كلب الطيور أصحاب المنازل الذين يحتاجون إلى بيع ولم تكن قادرة على أو أصحاب المنازل مع صعوبات الرهن العقاري أو حبس الرهن قبل أن يتم سردها.

هذا هو الطيور دوجينغ، وأنه لا يتطلب أي نقود للبدء، فقط بعض بطاقات العمل والكثير من الجهد. ومع ذلك، فإنه يمكن أن تجعل العقارات الاستثمار في الأعمال التجارية للشخص العادي مع الكثير من الديون وليس الكثير من النقد.

انهم هناك تبحث عن منازل وكلاء العقارات ليست قائمة. في الواقع، بعض الكلاب الطيور لديهم وكلاء العقارات تغذية لهم يؤدي عندما لم يستطع منزل استغاثة لبيعها. كلب الطيور يسلم استثمارات مربحة للمستثمر والرسوم يمكن أن تمتد بين 2000 و 10000 $ لكل صفقة عند إغلاقه.

2. الواجبات

طريقة أخرى لكسب المال في الاستثمار العقاري دون استخدام أي من المال الخاص بك هو استخدام المهام. انها ليست عملية معقدة ولكنها تتطلب أن يكون المشتري الخاص بك اصطف قبل تأمين نفسك في عقد الشراء. وأنت تسير في الواقع لجعل صفقة الخاص بك مع البائع وكتابة عقد الشراء. سوف يشير العقد إلى أن المشتري هو "اسمك و / أو التنازل".

هذا يسمح لك بتعيين العقد لشخص آخر، المشتري الخاص بك، دون أي موافقة أخرى من البائع. يجب أن يكون المشتري نقدا، ولكن هذا هو الحال عادة عندما كنت تفعل هذه الأنواع من الصفقات. البائع سوف يكون على علم فقط أن المشتري الخاص بك هو الآن المشتري وأن الصفقة سوف تستمر بشكل طبيعي وفقا لشروط العقد الشراء.

هناك اعتبار آخر عند تعيين الصفقات هو الإيداع النقدي الجدي الذي تعطيه للبائع. يتم إيداع هذه الأموال مع شركة عنوان التعامل مع الإغلاق، وأنك لن تحصل على ردها. فإنه سيتم نقل إلى المشتري. لذلك، سوف تحتاج إلى الحفاظ على هذا المبلغ منخفضة قدر الإمكان حيث لا يزال هناك بعض المخاطر أن الصفقة لن تغلق.

إذا كنت تعمل بانتظام مع مشترين للمستثمرين، فقد تتمكن من الحصول على الرسوم فعليا عند قيامك بتنازل العقد عنهم، وليس عليك الانتظار حتى الإغلاق. ومع ذلك، قد تدفع لك عند إغلاق الصفقة. بالطبع، إذا كنت محاذاة جيدا مع بعض المشترين، ويمكن وصف صفقة لهم والحصول على التزام شفهي، قد تكون قادرة على الحصول أيضا على المال الجاد في المقدمة قبل قفل المنزل.

3. خيارات الإيجار

المكونات الأساسية لاستراتيجية خيار الإيجار هي عقد الإيجار مع دفعات الإيجار الشهرية وخيار لشراء العقار في نهاية فترة الإيجار.دعونا تشغيل من خلال مثال لتوضيح كيف يعمل. كنت مستثمرا يريد أن يملك منزل كممتلكات الإيجار، ولكن كنت لا يجلس على ما يكفي من النقد مقابل دفعة أولى. قد يكون لديك حتى درجة الائتمان التي من شأنها أن تجعل الاقتراض مكلفة للغاية.

من خلال التسويق مع علامات اللصوص، صحيفة و كريغزلست الإعلانات أو مجرد كلمة من فمه الإحالة، يمكنك تحديد مكان منزل متحمس للغاية الذين لم يتمكنوا من بيع وطنهم. دعونا ننظر إلى مثال افتراضي. دعونا نقول أن أصحاب المنازل قد المنزل المدرجة، ولكن لم يتمكنوا من بيع. المنزل يستحق 100 ألف دولار في السوق الحالية، ورصيد الرهن العقاري الخاص بهم هو 70،000 $، ومدفوعاتهم هي 525 $ / شهر مع الضرائب والتأمين. وقد تم تسريح أحد الزوجين من وظيفته، والآخر قد وضع وظيفة أفضل حتى أنهم بحاجة إلى التحرك قريبا. وفيما يلي ما يقوم به مستثمرنا:

• عروض لاستئجار منزلهم لمدة 3 سنوات مع مدفوعات الإيجار تساوي مدفوعات منزلهم.
• يدفع لهم $ 1، 500 كدفع خيار الإيجار غير قابل للاسترداد الحق، ولكن ليس الالتزام، لشراء المنزل في نهاية عقد الإيجار بمبلغ 80،000 دولار.
• مع اتفاق شفهي، و يستخدم المستثمر وسائل التسويق أو غيرها من الوسائل لتحديد مكان المستأجر للمنزل الذي هو على استعداد لدفع 750 $ / شهر لاستئجاره. وسوف يوقعون على عقد إيجار لمدة سنة واحدة كحد أدنى.
• خلال فترة الإيجار لمدة 3 سنوات، ستظل الضرائب والتأمين كما هو / هو، مع الضمان في دفع رعاية تلك البنود.
• كاش أوت: 525 x 3 لدفعات الإيجار الأولى والسابقة وديعة تأمين = $ 1، 575 + $ 1، 500 للدفع على خيار الإيجار = $ 3، 075.
• نقدا في: 750 $ x 3 للأول، آخر وديعة الضمان = $ 2، 250.

هذا هو الوضع النقدي أسوأ حالة، مع المستثمر من جيبه 825 $. ومع ذلك، كان يمكن أن يكون التفاوض على نحو أفضل مع البائع وتأجيل وديعة الضمان، أو التخلص منه تماما، وإسقاط المبلغ الذي سيكون من جيبه إلى حوالي 300 $. هذا ليس سيئا للسيطرة على هذا المنزل وقفل في شراء مربحة في نهاية المطاف. انها بالفعل يستحق أكثر من الثمن الذي يتعين دفعه، وسوف نقدر على الأرجح خلال عقد الإيجار لمدة 3 سنوات. وسيبلغ التدفق النقدي الإيجابي البالغ 250 دولارا في الشهر 000 9 دولار على مدى فترة الثلاث سنوات. لذلك، حتى لو كان المستثمر لا يمارس خيارهم لشراء المنزل، فقد حققت أرباحا لطيفة بالنظر إلى مبلغ صغير من النقدية التي استثمرت.

4. ساندويتش إيجار

عقد ساندويتش هو تماما كما يوحي الاسم: اثنين من خيارات الإيجار مع المستثمر في الوسط. في هذه الحالة، يريد المستثمر أن يكون لديه خيار لشراء العقار بسعر مخفض في نهاية فترة الإيجار، ويريدون العثور على المستأجر الذي يريد شراء المنزل ولكن لا يمكن أن يرجع إلى مشاكل الائتمان أو عدم وجود من النقد مقابل دفعة أولى. معظم الناس في هذا الوضع الذين يريدون امتلاك، سعداء للعثور على المنزل المناسب يمكنهم شراء مع خيار الإيجار، وجود الوقت لتحسين الائتمان والحصول على دفعة أولى معا.

سنستخدم المثال السابق، ولكن بدلا من المستأجر العادي، يجد المستثمر شخصا يريد استئجار أو شراء أو استئجار منزل.جميع الأرقام هي نفسها، إلا الآن المشتري المستأجر يريد امتلاك المنزل في نهاية فترة الإيجار مطابقة 3 سنوات. المستأجر المشتري الآن ليس فقط يدفع الأول والأخير وديعة الضمان مقدما، ولكن أيضا خيار الإيجار غير قابلة للاسترداد دفع الحق في شراء المنزل في نهاية الإيجار. كما يوافق المشتري المستأجر على أنه إذا اشترى المنزل، فإن السعر سيكون 110،000 دولار. الآن يبدو التدفق النقدي للمستثمر كما يلي:

• نفس $ 3، 075 الخروج إلى البائع عن خيار الإيجار الأول .
• $ 750 x 3 = $ 2، 250 + $ 1، 500 إيجار خيار الدفع من المستأجر المشتري القادمة في = $ 3، 750.
• المستثمر أيضا يمكن أن يطلب دفع أعلى خيار الإيجار ولكن كان سعيدا مع 675 $ التدفق النقدي الإيجابي عندما يتم توقيع كلا العقدين.
• البائع يجعل $ 675 مقدما، $ 250 / شهر لمدة 34 شهرا المتبقية (الأولى / الأخيرة المدفوعة)، و $ 30،000 الربح الإجمالي من خلال بيع المنزل ل 110،000 $ ولكن دفع فقط 80،000 $.
• إجمالي المستثمر الربح هو 39 $، 175 مع صفر دولار من أموالهم استثمرت.

ميزة أخرى لهذه الاستراتيجية هو أن المشتري المستأجر يأمل في امتلاك المنزل وسوف تأخذ رعاية أفضل منه. في الواقع، بعض المستثمرين يتفاوضون على عقود الإيجار التي تتطلب المستأجر لدفع أول 100 $ أو أكثر من أي إصلاحات. كما يتم دفع التأمين والضرائب في دفع الرهن العقاري الأصلي، والنفقات هي الحد الأدنى.

إذا كان المستثمر يريد تغطية جميع القواعد، فإنه يمكن دفع دفعات الرهن العقاري مباشرة، وعدم السماح للبائع بالوصول إلى موقف حيث أنها قد تتخلف عن أي حال.

خيارات الإيجار وإيجارات الساندويتش هي استراتيجيات تستخدم في كثير من الأحيان من قبل المستثمرين العقاريين لإضافة العقارات إلى محفظتهم وبناء التدفق النقدي الشهري.

5. عمليات الإقفال من الخلف إلى الخلف

أدت فوضى الإسكان والرهن العقاري التي بدأت تتكشف في عام 2007 إلى إحداث الكثير من التغيير في عمليات الإقراض والعقارات. شركات العنوان التي تستخدم للقيام مزدوجة الإغلاق وتمويل صفقة واحدة مع عائدات أخرى هي إلى حد كبير في أي مكان يمكن العثور عليها الآن. ومع ذلك، هناك طريقة لخصائص الجملة والوجه مع العودة إلى الوراء إغلاق دون استخدام المال الخاص بك.

وبطبيعة الحال، فإن الشرط الأول هو أن يكون لديك مربحة الجملة فليب صفقة اقامة. يجب أن يكون لديك أول عقار تم شراؤه بالسعر المناسب، ومستثمر جاهز لشرائه منك في ربح طيب. يجب أن يكون الربح كافيا لتغطية الرسوم التي سوف تكون مطلوبة لكي تتمكن من استخدام أموال الآخرين للحصول على أول صفقة مغلقة بحيث يمكنك إغلاق البيع الثاني للمستثمر الخاص بك.

تمويل المعاملات هو عملية الحصول على قرض قصير الأجل جدا لتمويل صفقة واحدة مع إغلاق متابعة لبيع العقار في نفس اليوم أو في غضون 24 ساعة عادة. يقوم مقرض المعاملات بوضع الأموال مع شركة العنوان المطلوبة لإغلاق الصفقة الأولى. وبمجرد أن يتم إغلاق الصفقة، يمكنك الانتقال إلى الصفقة الثانية، ومن المقرر عادة خلف ذلك. البيان الختامي لتلك الصفقة سيعكس دفعة للمقرض المعاملي للمبلغ الذي أقرضوه على الصفقة الأولى بالإضافة إلى رسومهم.وعادة ما يكون هذا الحد الأدنى هو $ 2، 500، ويمكن أيضا أن يستند إلى نسبة مئوية من المبلغ المعار. يمكنك الحصول على التوازن والأرباح الخاصة بك.