النتائج الضريبية لمكاتب الأعمال المنزلية

السؤال:

خلال السنوات القليلة المقبلة، أخطط لبيع بيتي. يمكنني استخدام واحدة من غرفها فقط كمكتب منزلي لأعمالي. لقد كنت ادعي خصومات المكاتب المنزلية للحصول على حصة متناسبة من الاستهلاك والمصروفات الأخرى المرتبطة استخدام الغرفة في الغرفة، تماما كما كنت قد شطب جميع المعدات والأثاث محشوة في المكتب. كيف تعمل القواعد الضريبية عندما أبيع بيتي؟

- 1>>

الجواب:

قبل عام 2002، كانت القواعد أكثر صرامة إذا كنت تستخدم جزءا من سكنك لأغراض تجارية ومن ثم بيع منزلك. نعم، يسمح القانون باستبعاد الربح من بيع مسكن رئيسي - هروب من الضرائب. ويبلغ مبلغ الاستبعاد 000 250 دولار للشخص الواحد والأزواج الذين يقدمون عوائد منفصلة، ​​و 500 ألف دولار للمتزوجين الذين يقدمون عوائد مشتركة. غير أن تلك القواعد سمحت بإقصاء جزء الربح الذي يعزى إلى جزء الإقامة فقط، مما يحظر أي استبعاد للأرباح من جزء المكتب.

- 2>>

الإقامة مقابل المعاملة التجارية

في الواقع، تعاملت مصلحة الضرائب الأمريكية مع هذا النوع من البيع كما لو كنت قد بيعت قطعتين من الممتلكات: واحد الإقامة والعقارات التجارية الأخرى. ونتيجة لذلك، كان لديك لإجراء حسابات منفصلة لأرباح الإقامة والأعمال، وتقسيم سعر البيع، ومصاريف البيع والأساس بين الإقامة وقطع الأعمال.

قامت مصلحة الضرائب بإلغاء القواعد القديمة واستبدالها بأخرى جديدة تلغي التخصيص بين الإقامة والأعمال. البيع عبارة عن صفقة واحدة طالما أن مكتب المنزل والجزء السكني يقعان ضمن مسكن واحد - "وحدة سكنية"، وفقا للوائح الوكالة. وبناء على ذلك، يمكن لشخص مثلك استبعاد كامل الربح، على الرغم من استخدام جزء من المنزل للعمل.

إعادة الاستيلاء على الاستهلاك

هذا الفاصل يخضع لقيود "إعادة الاستيلاء" المصممة لمنع فائدة مزدوجة. يمكنك التخلي عن أي استبعاد لجزء من الربح يساوي أي تخفيضات الاستهلاك المسموح به أو المسموح به في مكتب المنزل بعد مايو 1997. بدلا من ذلك، كنت تدفع الضرائب على هذا الجزء. يعني السماح أو المسموح به ما ادعته سابقا، أو المبلغ الذي كان يمكن أن تطالب به، إذا طالبت بمبلغ أقل مما كان يمكن أن تطالب به. وفي هذا الصدد، لا تختلف القواعد الجديدة عما كانت القواعد القديمة تلزمك به.

ما تنجزه مصلحة الضرائب هو استعادة استرداد قيمة الشطب الذي مكنك من خفض الضرائب في سنوات ما قبل البيع. لا تزال الوكالة تطبق قواعد الاسترداد حتى لو توقفت عن استخدام هذه الغرفة لسبب الأعمال والمنزل بأكمله هو الإقامة الرئيسية لمدة سنتين على الأقل من فترة الخمس سنوات التي تنتهي في تاريخ البيع.

الإغاثة من الاستعادة

للتأهل للإغاثة من الاستيلاء، عليك أن تظهر من خلال "سجلات كافية أو أدلة أخرى" - عادة، ينبغي أن تكون العائدات الماضية كافية - "أن خصم الاستهلاك المسموح به كان أقل من المبلغ المسموح به."ثم المبلغ الذي" لا يمكنك استبعاد هو المبلغ المسموح به. "

لتوضيح ذلك، افترض أن مكتبك في المنزل قد تأهل لك للمطالبة بالاستهلاك، ولكن يمكنك إظهار أنك لم تطالب بأية مطالبات.

ثم لا يوجد أي تخفيض في مبلغ الاستبعاد وعدم الاستعادة.

المطلوبات الضريبية المستحقة على الاستهلاك المسترد

يتم فرض ضريبة على الاستهلاك المسترد بمعدل أقصاه 25 في المائة بدلا من أعلى معدل 15 في المائة للأرباح الرأسمالية طويلة الأجل، بالإضافة إلى ضرائب الدخل المطبقة في الدولة. قم بالإبلاغ عن هذا المبلغ المسترد على الجدول D (المكاسب والخسائر الرأسمالية)، وليس النموذج 4797 (بيع ممتلكات الأعمال). على الجانب زائد، كنت تعاني لا استعادة النفقات الأخرى، مثل الضرائب العقارية ومصلحة الرهن العقاري.

_{جوليان بلوك هو محام، وكاتب عمود مشترك وعامل خاص سابق في مصلحة الضرائب الأمريكية (محقق جنائي). تم اقتباس هذه المقالة بإذن من كتيب: "دليل البائع المنزل لتوفير الضرائب: طرق بسيطة لأي بائع لخفض الضرائب إلى الحد الأدنى القانوني"، والتي يمكن أن يؤمر عن طريق إرسال $ 19. 95 لنسخة مؤجلة إلى J. بلوك، 3 ميدان واشنطن. ، # 1-G، لارشمونت، ني 10538.}

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}