ما الذي يحدث في بيع قصير عندما يكون لديك قرضان؟

السؤال: ما الذي يحدث في بيع قصير عندما يكون لديك قرضان؟

القارئ يسأل: "بيتنا يستحق أقل من مدينون ضده، لدينا رهن أولي بقيمة 85 ألف دولار ورهن ثان بقيمة 55 ألف دولار. وكيلنا يقول إننا لن نحصل على أكثر من $ 999، إذا كنا نحاول بيعه، ماذا يحدث للقرض الثاني في هذه الحالة؟ "

الجواب: القيام ببيع قصير من الصعب بما فيه الكفاية، بصراحة تامة، ولكن الأمر أصعب عندما يكون لديك قرضين - - إنها ضعف الصداع.

أشعر بألمك. لأن ليس فقط كنت بحاجة إلى التعاون من المقرض الأول، يحتاج صاحب الرهن العقاري الثاني للافراج عن هذا القرض كذلك.

في حالتك، كنت مدينون $ 140، 000 على منزل بقيمة $ 85، 000. بعد سداد أول المقرض، سوف لا تزال قصيرة $ 55، 000. ناهيك عن تكاليف إغلاق.

- 2>>

أولا، دعونا نلقي نظرة على ما يحدث في الرهن:

مراكز الرهن بين المقرضين

لا يهم إذا كنت تأخذ الرهن الثاني للمساعدة في شراء المنزل أو إذا كنت قد حصلت على قرض رأس المال المنزل بعد حقيقة. المقرض الثاني سيكون دائما في المركز الثاني، إلا إذا كان الأول هو على استعداد للتخلي. في العادة، فإن المقرض الرهن العقاري الذي هو في المركز الأول لا تبعث الموقف.

أولا في المركز الأول في الحق في جمع من إجراءات الرهن. وهذا يعني عندما يتم تقديم إشعار الفرضية، إذا كان المقرض الثاني يريد أن يكون أولا في خط لاستلام العائدات من المزاد أو بيع أو لاتخاذ الممتلكات، يجب على المقرض الثاني الشروع في إجراءات حبس الرهن الخاصة بها.

في معظم أنحاء البلاد، يعني هذا أن المقرض الثاني يجب أن يعوض دفعات الدفعة الأولى للمقرض الأول، ويدفع تكلفة المقرض الأول لتقديم إخطار التقصير والمصروفات المرتبطة به، ثم يقدم إخطاره الافتراضي. إذا كان المقرض الثاني لا يفعل ذلك، المقرض الثاني يمكن الحصول على محو في الرهن وتلقي أي شيء، وخاصة إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال للذهاب حولها.

عندما يتلقى المقرض الثاني إشعارا ينص على أن الأول قد تم حظره، بعد التحقق من قيمة المنزل، فإن العديد من المقرضين الثاني لا يشرعون في إجراءات الرهن الخاصة بهم. وهم يأخذون هذا الموقف لأنه قد لا يكون هناك ما يكفي من الأسهم لجعل تكلفة الرهن مربحة للمقرض الثاني. ويترك هذا الإجراء غير المقرض الثاني في وضع ضعيف.

كيف يتم إقفال تكلفة الإقفال القصير

على الرغم من أن البائع قد يكون قد وقع اتفاقية إدراج مع وكيل عقاري، فمن المحتمل جدا أن يقوم المقرض بإعادة التفاوض على العمولة. يدفع المقرضون رسوما أقل من الرسوم التقليدية ويحاولون خفض تكاليف المعاملات بكل طريقة ممكنة.

لمزيد من خفض تكاليف الإغلاق، هناك أيضا رسوم يرفضها المقرضون عادة للدفع.

• خطط الضمان المنزلية
• عمليات مكافحة الآفات والأعمال المتعلقة بالآفات
• شهادات الأسقف
• عمليات فحص المجاري
• الإصلاحات التي يطلبها المشترون مثل طلب إصلاح

التفاوض مع المقرض الثاني على بيع قصير

بعد تحديد أن الوضع الخاص بك يناسب مؤهلات بيع قصيرة، وكنت قد امتثلت لجميع طلبات المقرض - بالإضافة إلى ذلك، وجدت المشترين على استعداد وتأهيل - أنت لست حتى الآن خارج الغابة.

لنفترض أن تكاليف الإغلاق الخاصة بك هي 5٪ أو $ 4، 250. بعد خصم تكاليف الإغلاق من سعر البيع البالغ 85 ألف دولار، سيكون لديك حوالي 81،000 دولار. الآن يصبح شد الحروب بين المقرضين.

عموما، فإن التفاوض الأول هو أن يقدم المقرض الثاني مبلغا صغيرا، 000 1 دولار. الآن، قد لا يبدو ذلك كثيرا عند مقارنته برصيد القرض الثاني البالغ 55 ألف دولار لأنك تطلب من المقرض يفقد 54 ألف دولار. ومن ناحية أخرى، إذا رفض المقرض الثاني، قد لا يحصل في النهاية على شيء.

هناك أوقات، يبدو، أن المقرضين الصغار يبدو أن قطع أنوفهم على الرغم من وجوههم. ولكن هذا هو المكان الذي المقرض الأول يمكن أن تتخلى عن أكثر قليلا لجعل الصفقة العمل. في تجربتي، فإن معظم المقرضين في المركز الأول يشعرون بسعادة غامرة للحصول على حتى 90٪، وهذا يعني على قرض 85،000 $، والمقرض قد توافق على اتخاذ $ 76، 500.

إذا كان صافي هو $ 81000، بعد إغلاق التكاليف، التي من شأنها أن تترك $ 4، 500 أن المقرض الأول يمكن أن تقدم إلى المقرض الثاني. يجب على المقرض الثاني الموافقة على الإفراج عن القرض. إذا لم يكن كذلك، سيتم رفض البيع القصير، والمقرض الأول من المرجح اغتنام الممتلكات في الرهن، والقضاء على القرض الثاني.

حافظ على التفاوض حتى يتم التوصل إلى قرار. تذكر، كل من الأولى والثانية لديها حصة في جعل عمل بيع قصيرة.

ملاحظة: أحد الأسباب التي يمكن أن يرفضها صاحب الامتياز في ولاية كاليفورنيا هو التعاون إذا كان القرض قرضا صعبا، مؤمنا بالإقامة من 1 إلى 4 وحدات. في تلك الحالة، إذا تم مسح المقرض الثاني خلال فترة الرهن تحت بيع الوصي، يجوز للمقرض الثاني أن يكون له الحق في اتباع حكم العجز. (روزلاف كورب v. شيريغينو، 59 كال 2d 35 (1963).

_{في وقت كتابة هذا التقرير، كانت إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا .}