ما هو الرهن وكيف يعمل؟

المشترين المنزليين الذين يريدون صفقة جيدة في مجال العقارات دائما التفكير أولا في شراء الرهن. انهم يعتقدون، بالتأكيد، سأفعل القليل من العمل للحصول على سعر رخيص. وهم يعتقدون أن البنوك يائسة لتفريغ هذه المنازل الفظيعة، وهذا ليس صحيحا، إما.

بعض المشترين جيدا يعني هذه الصورة في أذهانهم من منزل لطيف قليلا، وتحيط بها سياج البيكيت الأبيض الذي يملكه أمي الأرملة الذين سقطوا في الأوقات الصعبة، ولكن هذا السيناريو هو بعيدة عموما عن الواقع.

الصورة الحقيقية غالبا ما تكون قبيحة.

الرهن هو المنزل الذي ينتمي إلى البنك، والتي كانت تعود مرة واحدة إلى صاحب المنزل. وكان صاحب المنزل قد تخلى عن المنزل أو قام بمصادرة منزله للبنك طواعية. سوف تسمع مصطلح البنك أخذ العقار مرة أخرى، ولكن البنك لم تملك الملكية في المقام الأول، وبالتالي فإن البنك لا يمكن أن نعود شيئا لم البنك لم يمتلك. البنك محجوز على الرهن العقاري أو الثقة الفعل وصادرت المنزل. هناك فرق.

لماذا يذهب البائعون إلى الرهن؟

يتوقف البائعون عن الدفع لعدة أسباب. قليل من اختيار الذهاب إلى الرهن طوعا.

• عدم الإقلاع عن العمل أو الإقلاع عن العمل
• عدم القدرة على الاستمرار في العمل بسبب الظروف الطبية
• الديون المفرطة وتزايد التزامات الفواتير
• سكابلز ويث كو-أونر ، الطلاق
• نقل الوظيفة إلى ولاية أخرى
• قضايا الصيانة التي يمكن أن تحملها

خلال تحطم السوق من عام 2005 حتى عام 2011، كان العديد من أصحاب المنازل يسيرون ببساطة بعيدا عن منازلهم لأن القيم قد سقطت وكانوا مدينون أكثر من منازلهم كانت تستحق.

لم يكن هذا هو الحل الأمثل، في معظم الحالات، ولكن كان الإغاثة الفورية لأصحاب المنازل.

التفاوض مباشرة مع البائعين في الرهن

المستثمرين الذين يتخصصون في شراء الرهون العقارية غالبا ما يفضلون شراء هذه المنازل قبل إجراءات الرهن نهائية. قبل الاقتراب من البائع في محنة، تنظر في:

1. إجراءات الرهن تختلف من دولة إلى أخرى. في الولايات التي تستخدم فيها الرهون العقارية، يمكن لمالكي المنازل البقاء في العقار لمدة عام تقريبا؛ أما في الدول التي تستخدم فيها السندات، فإن البائع لديه أقل من أربعة أشهر قبل بيع القيم.
2. تقريبا كل ولاية تنص على فترة من الخلاص. وهذا يعني أن البائع لديه حق غير قابل للإلغاء خلال فترة معينة من الزمن لعلاج التقصير، بما في ذلك دفع جميع تكاليف الرهن، والعودة مرة أخرى والمدفوعات الرئيسية غاب، لاستعادة السيطرة على الممتلكات. لمزيد من المعلومات، استشارة محامي العقارات.
3. تتطلب العديد من الدول أيضا أن يعطي المشترون للبائعين إفصاحات معينة بشأن مشتريات الأسهم.قد يؤدي عدم تقديم هذه الإشعارات وإعداد العروض على الأوراق المطلوبة إلى الغرامات أو الدعاوى القضائية أو حتى إلغاء البيع.
4. حدد ما إذا كنت من النوع الذي يمكن أن يستفيد بسهولة من سوء معاملة البائع في ظل هذه الظروف و / أو وضع أسرة في الشارع. أوه، سيجادل النقاد أنه مجرد عمل وبائعين يستحقون ما يحصلون عليه، حتى لو كان خمسة سنتات على الدولار. آخرون سوف تتظاهر الرحمة وخداع أنفسهم إلى الاعتقاد بأنها "مساعدة" أصحاب المنازل تجنب المزيد من الحرج، ولكن في عمق نفسك، وانت تعرف هذا ليس صحيحا.

شراء منزل في بيع الوكيل

تحقق مع مكتب المقاطعة المحلية لمعرفة كيفية التعامل مع المبيعات في منطقتك، ولكن القواسم المشتركة بين تلك التي أراها في ساكرامنتو هي:

• لا يوجد قرض
• عطاءات مختومة
• إثبات المؤهلات المالية
• مبالغ نقدية جدية
• شراء عقار "كما هو"

أحيانا لا يسمح للمشترين بتفتيش المنزل قبل تقديم عرض. المشكلة مع شراء منزل البصر الغيب هو لا يمكنك حساب كم سيكلف لتحسين هيكل أو جعله يصل إلى المعايير القابلة للسكنى. كما لا تعرف ما إذا كان الشاغل سوف ينتقم ويدمر المناطق الداخلية. وعلاوة على ذلك، قد تحتاج إلى طرد المستأجر أو المالك من المبنى بعد تلقي عنوان، وعمليات الإخلاء يمكن أن تكون مكلفة.

قد يكون هناك عيب آخر يتم تسجيله ضد الممتلكات التي سوف تصبح مشكلتك بعد نقل الملكية.

بعض المستثمرين الذين يشترون في مبيعات الوصي دفع للبحث عن عنوان مقدما لتجنب هذه المشكلة. هؤلاء الرجال الذين يظهرون لتقديم العطاءات على خطوات المحكمة هم من المهنيين، ويشترون الرهون في مزاد علني. انهم يأملون في شراء الرهن بسعر منخفض لتحقيق أرباح طيبة عندما الوجه في وقت لاحق المنزل. لا تحتاج إلى استئجار وكيل عقاري لشراء الرهن في المزاد، ولكن عليك أن تعرف ما تقومون به للتنافس مع الايجابيات.

شراء الرهن من البنك

العديد من البنوك لا تبيع المنازل مباشرة للمستثمرين أو مشتري المنازل. إذا كان البنك على استعداد لبيع المنازل بشكل فردي وليس في المبيعات بالجملة، فإن البنك عموما قائمة المنزل من خلال وكيل عقاري. هناك وكلاء ريو الذين يتخصصون في قوائم الرهن.

هو أكثر شيوعا لشراء الرهن مباشرة من البنك في شراء بيع بالجملة. في المبيعات بالجملة، سوف البنوك حزمة مجموعة من الممتلكات في معاملة واحدة وبيعها في وقت واحد إلى كيان واحد. هذا هو أفضل وسيلة لشراء الرهن، إذا كنت تستطيع تحمله، لأن الخصومات هي عادة الأكثر حدة.

مشاهدة فيديو إليزابيث وينتراوب حول كيفية عمل الرهون

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.