تحليل السوق المقارن (سما) - الصفحة الرئيسية شروط الشراء

قبل وضع المنزل في السوق أو الإدراج مع وكيل عقاري، والباعة المنزل والدهاء الحصول على تحليل السوق المقارنة، المشار إليها أيضا في صناعة باعتبارها هيئة السوق المالية. ربما كنت قد تلقيت رسائل البريد المباشر أو بطاقات بريدية من وكلاء العقارات المحلية حول سما. هذه الملاعب تقدم لك تقريرا مجانيا لاقول لكم كم منزلك يستحق. يستخدم البائعون هيئة السوق المالية لتحديد أسعار المنازل.

ما هو تحليل السوق المقارن؟

على الرغم من أن التقارير يمكن أن تختلف، من قائمة من صفحتين من مبيعات المنازل مقارنة لدليل شامل من 50 صفحة، وطول وتعقيد التقرير يعتمد على ممارسة الأعمال وكيل.

ومع ذلك، تحتوي تقارير تحليل السوق المقارن القياسية على البيانات التالية:

• القوائم النشطة

  القوائم النشطة هي المنازل المعروضة للبيع حاليا. لا تقتصر هذه القوائم إلا على مدى كونها منافسيك للمشترين. فهي ليست مؤشرا على القيمة السوقية لأن البائعين يمكن أن يسألوا ما يريدون لمنزلهم. وهذا لا يعني أي من الأسعار واقعية. أسعار البيع المعروضة لا تعكس القيمة السوقية حتى تبيع، وفي أسواق المشتري، على سبيل المثال، معظم بيع أقل بكثير.

• اعلانات معلقة

  معلق بيع المنازل هي قوائم نشطة سابقا التي هي تحت العقد. أنها لم تغلق حتى الآن، حتى أنها ليست حتى الآن بيع قابلة للمقارنة. ما لم يكن وكيل القائمة على استعداد لتبادل المعلومات حول بيع في انتظار - وكثير ليست - أنك لن تعرف السعر الفعلي تباع حتى إغلاق الصفقة. ومع ذلك، في انتظار المبيعات لا تشير إلى اتجاه السوق يتحرك. إذا كان سعر منزلك أعلى من سعر قائمة هذه المبيعات المعلقة، فقد تواجه دوم أطول.

• تباع القوائم

  المنازل التي أغلقت خلال الأشهر الستة الماضية هي المبيعات الخاصة بك مقارنة. هذه هي المبيعات التي يستخدمها المثمن عند تقييم منزلك للمشتري، جنبا إلى جنب مع المبيعات المعلقة (والتي من المرجح أن تكون مغلقة قبل الوقت الذي يباع منزلك). تبدو طويلة وصعبة في المبيعات مقارنة لأن تلك هي القيمة السوقية الخاصة بك.

• خارج السوق / المسحوبة / الملغاة

  هذه هي الخصائص التي أخذت من السوق لعدة أسباب. عادة، يتم إزالة المنازل السبب من السوق لأن الأسعار كانت مرتفعة جدا. وسيظل متوسط ​​أسعار هذه المجموعة دائما أعلى من متوسط ​​أسعار مبيعات مماثلة. ومع ذلك، إلغاء القوائم أيضا للأسباب التالية:

1. ندم البائع. قرر الباعة أنهم لا يستطيعون المشاركة في منازلهم ولم يعدوا يرغبون في البيع.
2. بسعر مرتفع جدا. لم يقدم أحد عرضا أو العروض الوحيدة التي تلقتها كانت عروض الكرة المنخفضة، والتي رفضت.
3. كان دوم طويلا جدا. وكلاء سحب القوائم في بعض الأحيان حتى يتمكنوا من وضعها مرة أخرى كقائمة جديدة وخداع المشترين.
4. طلبات الإصلاح. كانت المنازل مرة واحدة بموجب عقد وبعد تفتيش المنزل، وطلب المشتري الإصلاحات التي رفض البائع.
5. قام البائع بإطلاق الوكيل. ليس من غير المألوف للبائعين غير سعداء لاطلاق النار وكيل واستئجار وكيل جديد.

• قوائم منتهية الصلاحية

  ستعكس هذه المجموعة أعلى متوسط ​​سعر البيع لأنهم لم يبيعوا وربما كان السعر غير معقول. قد تظهر بعض القوائم المنتهية الصلاحية أيضا كقائمة نشطة، يتم إدراجها من قبل وكيل جديد بسعر جديد. القوائم تنتهي أيضا لأنها لم يتم تسويقها بقوة أو لأن المنزل في حاجة إلى إصلاحات.

فحص المبيعات المقارنة

المبيعات المقارنة هي تلك التي تشبه منزلك بشكل وثيق. فمن الصعب مقارنة منزل من ثلاثة طوابق إلى منزل من طابق واحد. حدد المنازل من هذه القائمة التي هي في معظمها مماثلة لمنزلك في الحجم والشكل والحالة، مثل:

• لقطات مربع مماثلة

  مثمن مقارنة المنازل على أساس لقطات مربع. منازل قدم مربع أكبر تستحق أقل لكل قدم مربع من أصغر قدم مربع المنازل. وينبغي ألا يتجاوز الفرق بين مجموعة من المنازل المتوسطة الثمن أكثر من 200 إلى 400 قدم مربع، زائد أو ناقص.

• العمر المماثل للبناء

  من الناحية المثالية، يجب أن يكون عمر المنزل - السنة التي تم بناؤها - في غضون بضع سنوات من المنازل المباعة المماثلة الأخرى. التقسيمات الفرعية المختلطة شائعة. على سبيل المثال، في منطقة واحدة من ساكرامنتو، ويتكون تقسيم من المنازل التي بنيت في 1950s، ومن ثم يقفزون بضعة عقود إلى 1970s. على الرغم من أن المنازل تقع بجوار بعضها البعض، المنازل محملة حرف من 1950s بيع لأكثر من نظرائهم برادي بانش أحدث. إذا تم بناء منزلك في عام 1980، ويقول، والعلامة التجارية منازل جديدة في الشارع يبيعون لأكثر من ذلك، لا يمكنك أن تأمر بنفس السعر منزل جديد.

• وسائل الراحة مماثلة، والترقيات، وحالة

  المثمنين خصم قيمة من منزلك إذا المنازل الأخرى لديها ترقيات وليس لك. وهناك منزل مع حمام سباحة قيمة مختلفة من المنزل دون بركة. منزل مجدد تماما يستحق أكثر من مثبت. المنازل مع حمام واحد تستحق أقل من المنازل مع اثنين أو أكثر من الحمامات. سيتم احتساب الصيانة المؤجلة ضدك.

• الموقع

  الجميع يعرف أن العقارات هي قيمة على "الموقع، والمكان، والموقع،" ولكن هل نظرت في ما يعني ذلك؟ منزل مع وجهة نظر المدينة، على سبيل المثال، يستحق أكثر من منزل يواجه جدار الاسمنت. المنازل التي تقع على الطرق المزدحمة هي أقل بكثير من المنازل في الشوارع الهادئة. قارن منزلك بتلك الموجودة في مواقع مشابهة. إذا كان منزلك يجلس عبر الشارع من محطة توليد الكهرباء، ابحث عن منازل أخرى مع تعرض محطة للطاقة أو تلك التي تقع على طول مسارات السكك الحديدية، من بين مواقع أخرى غير مرغوب فيها.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}