عناصر تحليل السوق المقارن أو سما

الخبرة و منطقة السوق المعرفة:

إذا كنت جديدا على العقارات التجارية، أو جديدة للمنطقة، الحصول على المساعدة. و سما ليست مجرد الرياضيات المقارنة. مطلوب معرفة شاملة لديناميكيات مبيعات العقارات في منطقة محددة لاتخاذ أحكام بناء على البيانات المقدمة. "العقارات المحلية" هو اقتباس معروف لأنه صحيح، ويجب أن تتعلم كل شيء عن السوق المحلية.

وبعبارة أخرى، عليك أن تعرف شيئا عن السوق الخاص بك، ولماذا المنازل في منطقة واحدة تبيع بشكل مختلف وبأسعار أعلى أو أقل من المنازل المماثلة في منطقة أخرى.

مجرد مقارنة الأرقام دون معرفة الأحياء والممتلكات يمكن أن يكون كارثة. إن أهم نشاط واحد في هيئة السوق المالية هو اختيار خصائص مماثلة.

>>

عند اختيار العقارات التي تعتبرها مماثلة لعقار الموضوع الخاص بك، من الاعتبارات الهامة ما يلي:

• إحصائيا، المبيعات أعلى بكثير أو أقل بكثير من الجزء الأكبر من المجموعة مشتبه بهم. وهناك على الأرجح أسباب وجيهة لهذا الاختلاف. إذا كان لديك ما يكفي من كومبس الأخيرة، رمي الطريق عالية جدا وطريقة منخفضة جدا مبيعات الأسعار.

• تأكد من أنه يمكن تبرير كومبس غير المستخدمة. إذا قررت مماثلة ليست مناسبة، لديك سبب وجيه. إذا سألك عميلك في وقت لاحق عن سبب عدم استخدامك لمنزل معين، فستحتاج إلى أن تكون قادرا على الرد بصدق وتبرير أفعالك.

سحب خصائص مماثلة من منطقة الخاصية الموضوع أو في أقرب وقت ممكن. إذا كان من المستحيل العثور على ما يكفي من كومبس في نفس الحي، ثم استخدام بعض من حي مماثل في جزء آخر من المدينة قد يكون ضروريا.

• استخدام المقارنات المباعة التي ليست قديمة جدا. البقاء في كما الحالية إطار زمني ممكن. في الأسواق السريعة هذا أمر سهل، ولكن ليس كثيرا عندما المبيعات بطيئة. إذا كان عليك العودة لأكثر من شهرين أو ثلاثة أشهر، فمن المحتمل أنك ستحتاج إلى إجراء بعض التعديلات الذاتية لفترة طويلة. انها ليست سهلة، كما أن هناك حقا لا قاعدة لكيفية القيام بذلك بدقة.

• عندما تصاريح الكمية، استخدم أنواع إنشاءات مماثلة فقط. على سبيل المثال يمكن أن تكون الخاصية موضوع كونها منزل قصة واحدة والعديد من كومبس هي اثنين من القصص. مع شيخوخة السكان، وكثير من كبار السن سوف تبحث عن منزل قصة واحدة، لذلك يمكن أن يكون أكثر في الطلب.

ضبط القيمة للعقار الاختلافات:

عند مقارنة خصائص مماثلة، هناك دائما اختلافات. تأكد من ضبط تقدير قيمة الخاصية موضوعك للاختلافات من خصائص قابلة للمقارنة:

• إضافة أو طرح قيمة الفرق في الكثير أو حجم المساحة.

• نفعل الشيء نفسه للاختلافات في الميزات، مثل غرف النوم والحمامات، المرآب، الخ.

• أنظر إلى الفروقات التمويلية التي كان من الممكن أن تؤثر على سعر البيع. ويمكن أن يؤدي تمويل البائع في بعض الأحيان إلى ارتفاع السعر المدفوع مقابل عقار لا يرتبط بقيمته الحقيقية. تذكر أن هذه تحتاج إلى أن تكون "طول الأسلحة" المعاملات.

A التحليل الحالي للسوق التنافسية:

تقرير كامل ومفصل لبطاقة بياناتك احتمال / العميل لا يمكن أن تكون كاملة دون تحليل السوق مماثلة من الخصائص المدرجة والمنافسة مع وطنهم في ذلك الوقت. يمكن تعديل توصية قائمة الأسعار الخاصة بك صعودا أو هبوطا اعتمادا على عدد المنازل المدرجة في المنطقة في ذلك الوقت وأسعار القائمة.

مع العلم أن بعض من أعلى كومبس بيعت من فترات مع مخزون منخفض جدا يمكن أن يسبب لك تعديل تقدير قائمة الأسعار إلى أسفل قليلا إذا كان السوق الحالي لديها مخزون أعلى بكثير. الذهاب في الاتجاه الآخر، إذا كان هناك عدد أقل من المنازل المتاحة، قد تكون قادرة على ضبط سعر الطلب الخاص بك إلى أعلى.

النتائج التي يتم عرضها في تنسيق سهل الفهم:

هذا ليس ترويجا ل "جميلة". هناك حلول البرمجيات تقريبا أي نظام ملس التي تنتج تقارير مصقول جدا لتحليل السوق المقارنة. القيمة في البيانات وتفسير ذلك. لا تدع الواجهة من "العرض" تأخذ على أهمية أعلى من اختيار وتفسير البيانات.