التفاوض على الرهن - مثال على الحياة الحقيقية

هذه خطوة بخطوة من خلال عملية تفاوض فعلية حيث كنت أمثل المشتري الذي يتعامل مع أحد البنوك للحصول على ملكية الرهن. يجب عليك أيضا أن تعرف أن هذا البنك اشترى القرض في حزمة من المقرض الأصلي الفعلي، أو على الأقل واحد عقده عندما حدث الافتراضي.

في بعض الأحيان خلال المفاوضات، التي استغرقت ما يزيد قليلا على أسبوع ونصف، شعرت بالإحباط إزاء تجاهل البنك المتعمد على ما يبدو لمشاكل المنزل الذي كانوا يحاولون تفريغه.

- <>>

حقائق الرهن

• في أوقات أفضل، كانت قيمة هذا المنزل بين 225 ألف دولار و 300 ألف دولار.
• كان سعر القائمة الأصلي للبنك 179 ألف دولار.
• قدمنا ​​عرضنا ستة أشهر أو نحو ذلك في وقت لاحق عندما تم إدراجه في $ 119، 900.
• في منطقة ذات قوانين بيئية صارمة جدا، المنزل يحتاج إلى نظام الصرف الصحي الجديد على الكثير صغيرة جدا لأي حقل الرشح، وبالتالي عقد الدبابات.
• تستغرق عملية الحصول على التباين لصهاريج التخزين 30-45 يوما، وتكون النتيجة غير مضمونة.
• البنك واضح جدا في جميع وثائقهم أنهم لا يعرفون شيئا ولا يقدمون أية بيانات عن الشرط، وسوف تدفع مقابل أي إصلاحات.
• لقد تلقينا بعض التقديرات الأولية للمركب لأعمال الصرف الصحي قبل عرضنا الأول.

هذا هو الوضع في اليوم الذي قدمنا ​​عرضنا. لم تكن هناك عروض أخرى هناك، على الرغم من أن المنزل كان يظهر قليلا. كان في حالة جيدة بشكل مدهش، تتطلب إضافة سخان للإشغال الفوري إذا كان الصرف الصحي على حق.

دعونا نسير خلال العملية مع النقاط الرئيسية الأساسية والأشياء ذات الأهمية:

• عرضت 108،000 $ مع 20٪ انخفاض التمويل.
• الحاجة إلى منح التباين الصرف الصحي.
• محتملة على البائع دفع $ 10، 000 لتثبيت الصرف الصحي قبل إغلاق، كمقرض جديد كان يتطلب ذلك.

هذه هي أبرز العروض، وكانت جريئة جدا، حيث أن المنزل هو سرقة بسعر الطلب الكامل، حتى لو كان يجب استبدال الصرف الصحي بعد إغلاق على حساب المشتري.

ومع ذلك، فإن هذا الشخص لم يكن لديه النقدية للقيام بذلك، لذلك كنا في حاجة إليها من قبل البائع، أو على الأقل تمول في السعر.

عناصر كونتنت

• سوف يستخدم البنك فقط نماذج عروضه المضادطة، ويكرر كل بند من بنود التفاوض في كل واحد، كمبيوتر تم إنشاؤه.
• أراد البنك تاريخ الإغلاق في وقت قريب جدا لضمان إمكانية الموافقة على التباين وتركيب الصرف الصحي قبل الإغلاق، وكانوا يريدون 100 دولار / يوم من المشتري إذا ذهبنا في وقت سابق من هذا التاريخ "دون أي خطأ من البائع."
• وقد أوضح العداد الأول أنهم لن يدفعوا مقابل إجراء مسح، ولكنهم سيقدرون المشتري 1500 دولار أمريكي مقابل تكاليف الإغلاق.
• أول مضادة عرضت لدفع أي شيء نحو تركيب الصرف الصحي.
• كانت العداد الأول في قائمة الأسعار الكاملة $ 119، 900.

لن أذهب من خلال كل عداد، ولكن تتركز مفاوضاتنا حول سعر البيع وتكلفة الصرف الصحي وتكاليف المسح / الإغلاق و 100 دولار في اليوم بند الأضرار مع فترة قصيرة حتى إغلاق. طلب منا كل العداد لمزيد من لإزالة أي دفع الأضرار إذا كان المشتري لا يمكن الحصول على البنود القيام به في الوقت المناسب بسبب التأخير في مقاطعة.

في النهاية، استغرق الأمر بعض الإبداع للحصول على الصفقة، ونحن لم تحصل على الصفقة القيام به. وهنا الطريقة التي قطعنا بها العداد النهائي، وعادوا مع موافق على ذلك:

• سعر البيع هو $ 120، 500، على الرغم من أننا قد حصلت خلال هذه العملية على طول الطريق وصولا الى 112، 000. عليك شاهد لماذا.
• سوف يدفع البائع رسوما مقدما بقيمة 1500 دولار أمريكي للحصول على عملية التباين الصرف الصحي.
• البائع سيدفع 10 آلاف دولار لنظام الصرف الصحي الجديد.
• البائع سيدفع $ 500 نحو المشتري إغلاق التكاليف. و، تم تمديد تاريخ الإغلاق.

كما ترون، عن طريق إرسال عدادنا النهائي لهم مع سعر البيع زاد من 112 $ $ مع أي تنازلات أخرى تقريبا، وصلنا لهم أن أعتبر وقذيفة من 12،000 $. وهذا هو صافي سعر البيع من 108 $ ، 500، ولكن المشتري لن تحتاج إلى أي نقد أكثر من 20٪ ل دفعة أولى و تكاليف الإغلاق الأخرى. انها كبيرة بالنسبة للعميل، الذي سوف يغلق على منزل على استعداد للعيش في مع حوالي 50K $ + في الأسهم مباشرة.

النقطة هي عدم الإقلاع عن التدخين مع بنك. طالما أنها تبقي يعود مع العداد العروض، يمكنك أن تفعل الشيء نفسه.

في مرحلة ما، سوف تجعل صفقة، وأنه قد يكون أفضل مما كنت متوقعا من أي وقت مضى.