هبة العقارات: الكرم يمكن أن يكون ضريرا

قد يكون الأساس الضريبي للممتلكات الموهوبة صعبا. فقط أسأل بيفرلي في أتلانتا، جورجيا، الذي يكتب:

"أبي، 90 عاما، وفي صحة جيدة واضحة، أعطاني شقة للإيجار في ولاية فلوريدا، لقد تم تأجيرها لمصطافين.وقد تم شراء الشقة في الأصل في عام 1975 (65 ألف دولار)، وتقدر قيمتها الآن بمبلغ 550 ألف دولار. أنا طفلة فقط، وسوف أرث كل شيء عند مرور والدي.

سؤالي: الخطأ المالي الرهيب من خلال إعطائي هذه الشقة بدلا من ترك لي في إرادته؟ لقد قيل لي أنه إذا كنت بيع، والتي من المرجح في حوالي عامين، وسوف تضطر لدفع الآلاف في ضريبة الأرباح الرأسمالية، وأن هذا سيكون

لدي ابنان يرثان كل شيء لدي، فهل يجب أن أبيع الشقة مرة أخرى إلى والدي لتجنب الضرائب التي قد أتكبدها إذا باعتها؟ إذا كنت قد قررت بيعه في العام المقبل أو نحو ذلك، فهل سيدفع الضرائب فقط على الفرق في قيمة اليوم الحالي (550 ألف دولار أمريكي) وأيا كان أعلى من ذلك المبلغ؟

<- --2- -> ولكن إذا كنت بيعه له لتجنب الضرائب أرباح رأس المال وأرث عليه عندما يمر، وإذا كنت ثم بيعها، ما هو المبلغ الذي سوف أدفع الضرائب على؟ أنا بحاجة إلى معرفة ما يجب القيام به. عندما ذكرت للمحاسب الخاص بي أن والدي قد أعطاني للتو الشقة، وقال: "أنت تعرف أن كان خطأ كبير من الحكمة الضرائب." ما هي تداعيات جميع خياراتي؟ شكرا جزيلا لك. "

على الرغم من كونها سخية للغاية، فإن تقديم هدية من العقارات غالبا ما يأتي مع العديد من العيوب من منظور الضرائب بعض المهنيين الضرائب ينصح الناس أبدا لإعطاء العقارات، وأعتقد أن هذا قليلا قاسية جدا لأنني يمكن أن تتخيل السيناريوهات حيث إعطاء العقارات يمكن أن تكون خطوة ضريبية ذكية، ولكن هذه ليست واحدة من تلك الحالات.

أرباح رأس المال على الهدايا مقابل الميراث

في يجب عليك أن تفضل الميراث بدلا من الهدايا العقارية، وهنا السبب:

سيقوم منفذ ممتلكات والدك بتقدير قيمة العقار في تركاته اعتبارا من تاريخ وفاته، بعد ستة أشهر من تاريخ الوفاة، ثم يمكنه اختيار أي من نتائج التقييم ينتج عنه أقل عواقب ضريبية محتملة على العقارات، وبوصفه وريثا، فإن أساس التكلفة في العقار سيكون القيمة السوقية العادلة في تاريخ التقييم المختار، وليس الشراء الأولي السعر.

وهذا ما يسمى "صعدت أساس "وهي طريقة ممتازة لتقليل التزامات ضريبة أرباح رأس المال إذا قمت لاحقا ببيع العقار.

أساس تكلفة المستلم هو نفس أساس تكلفة الجهة المانحة في حالة الهدية. وهذا يجعل الإهداء وسيلة أقل ملاءمة لنقل الأصول، على الرغم من الإهداء يمكن أن يكون استراتيجية ممتازة لتحويل المكاسب الرأسمالية لأفراد الأسرة الذين لديهم معدلات ضريبية أقل.

على سبيل المثال، لنفترض أنك تجلس على مكاسب رأسمالية طويلة الأجل على بعض الأسهم، وسيتم فرض ضريبة عليك على هذه الأرباح بنسبة 15٪. يمكنك تقديم هذه الأسهم لأحد أفراد الأسرة الآخرين مع دخل قليل أو معدوم، ولن يتم فرض ضريبة على المكاسب إذا كان في شريحة ضريبية تبلغ 10 أو 15 في المائة. المبلغ الخاضع للضريبة من الربح هو نفسه في أي من الحالات حتى الإهداء هو ببساطة وسيلة لاختيار معدل ضرائب أكثر ملاءمة على الاستثمارات المقدر.

أرباح رأس المال على العقارات

أساس التكلفة في الشقة الموهوبين هو نفس أساس تكلفة والدك لأنك تلقتها كهدية. حتى إذا كان والدك بشراء الممتلكات بمبلغ 65،000 دولار، وهذا هو أساس التكلفة الخاصة بك كذلك. ستحتاج إلى مراجعة "أساس التكلفة المعدلة" بعناية في الموقع أيضا. أنا تقديم الصيغة في مقالتي عن الإيرادات الإيجار التقارير على الجدول هاء يتم خفض أساس التكلفة الخاصة بك أكثر من ذلك من قبل مقدار الاستهلاك لك والدك ادعى أو يمكن أن يكون قد ادعى الخصومات الضريبية.

وعلاوة على ذلك، سيتم فرض ضريبة على المكاسب على العقارات الإيجار بمعدلين ضريبيين مختلفين: معدلات ضريبة الدخل العادية على مقدار الربح المنسوب إلى الاستهلاك ومعدلات ضريبة الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل على أي مكاسب تركت بعد الاستهلاك يحسب ل.

وهذا ما يسمى الاسترداد الاستهلاكي.

ماذا تفعل؟

ما يجب عليك القيام به الآن يعتمد كليا على متى كنت تخطط للحفاظ على تأجير الممتلكات. إذا كنت ذاهب للحفاظ عليه لبقية حياتك وتمريرها إلى أطفالك كما الميراث، وهناك حقا شيء ما عليك القيام به في الوقت الراهن. ولكنك أشرت إلى أنك قد ترغب في بيع العقار خلال السنوات القليلة القادمة. يجب على شخص ما أن يدفع الضريبة على مكاسب رأس المال عندما يحدث ذلك، إما والدك أو أنت أو أي شخص آخر. يجب عليك الجلوس مع أخصائي الضرائب ووضع خطة للعواقب الضريبية لمختلف الاستراتيجيات. معرفة أي استراتيجية سوف توفر معظم الضرائب.

وتشمل إمكانياتك:

حافظ على هدية:

• عليك أن تكون على الخطاب للضرائب إذا كنت تبيع الممتلكات. ولكن إذا كنت تملك العقار حتى تموت، فإن الأساس سوف تصعد ورثة الخاص بك يمكن بيعه وإيواء بعض المكاسب الرأسمالية. التراجع عن الهدية:
• لست متأكدا مما إذا كان يمكن التراجع عن هذه الهدية الخاصة، وهذا يتوقف على عدد السنوات التي مرت منذ الهدية الأصلية. قد ترغب في مراجعة محام. أعط العقار للعودة إلى والدك:
• أساس التكلفة هو نفس أساس التكلفة الخاص بك، وهذا يعني أنه هو أساس التكلفة الأصلية والدك كما تم تعديلها للاستهلاك وعوامل أخرى. والدك يمكن بعد ذلك بيع الممتلكات أو الاحتفاظ بها حتى يموت. إعطاء العقار لشخص آخر:
• فكرة هنا لاختيار شخص آخر، ربما أطفالك أو قريب آخر، للحصول على أفضل النتائج الضريبية على أساس دخل ذلك الشخص. إعطاء العقار للجمعيات الخيرية:
• يمكن للجمعيات الخيرية أن تأخذ جميع المكاسب بدون ضريبة.