ما الذي يجب على البائعين الكشف عنه لمشتري المنازل؟

بموجب القانون، لا يستطيع وكلاء العقارات ملء أي إفصاحات عن منازلهم ما لم يكن الوكيل هو البائع أو طرفا في المعاملة. ومع ذلك، فإن ذلك لا يمنع بعض وكلاء ساذجة من استكمال الإفصاحات نيابة عن عملائهم وفتح أنفسهم للحصول على الدعاوى القضائية المحتملة. بعد كل شيء، انها في الغالب دعاوى قضائية التي دفعت إنشاء العديد من وكلاء نماذج الكشف يطلب الباعة لإكمال.

إذا لم يتمكن وكيلك من إخبارك، اطلب من محام إذا كنت بحاجة إلى التوقيع على كل إفصاح يسلمك.

ديسكلوسوريس الاتحادية

كل دولة لديها قوانينها الخاصة فيما يتعلق بالإفصاحات، وبالتالي فإن أشكال تختلف اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه. مطلوب الكشف الفيدرالي مثل الطلاء القائم على الرصاص لجميع المعاملات إذا تم بناء المنزل قبل عام 1978. كما يعطي الكشف للمشتري 10 يوما لإجراء عمليات تفتيش للطلاء القائم على الرصاص، إلا إذا تم التخلي عن هذه الفترة الزمنية خطيا. ومع ذلك، يعتبر من الممارسات الجيدة إعطاء كل مشتر، بغض النظر عن المكان الذي تعيش فيه وبغض النظر عن نوع العقار الذي تعاقدت عليه لشراء، الكشف عن الطلاء القائم على الرصاص. إمكانية رفع دعوى قضائية كبيرة جدا لفعل خلاف ذلك. إلى جانب ذلك، على الرغم من أنه محظور، لا تزال هناك أماكن حيث يتم بيع الطلاء الرصاص.

حقائق المواد

المواد يشار إليها عادة باسم أي شيء من شأنه أن يؤثر على قرار المشتري للشراء أو السعر والشروط التي يقدمها المشتري.

وبعبارة أخرى، إذا كان لديك معرفة عن خلل، فإنه ينبغي الكشف عنها. في كاليفورنيا، والبائعين لإخطار المشترين إذا وقعت وفاة على الممتلكات خلال السنوات الثلاث الماضية. يتم زحف بعض المشترين من المعرفة أن البائع مات في المنزل.

سألني بائع ما إذا كانت يجب أن تخبر المشتري بأن زوجها توفي في غرفة نومه قبل خمس سنوات.

على الرغم من أن القانون لا يتطلب ذلك، لأن الوفاة حدثت خارج نافذة الثلاث سنوات ولأن المشتري لم يسأل عن ذلك، اقترحت أن تكشف عن ذلك للمشترين، كما فعلت. وعلاوة على ذلك، إذا كانت قد اختارت حجب هذه المعلومات عن المشتري، كان لي أن كشف عنها لأنه الآن كان لي معرفة حقيقة مادية.

أسباب الوفاة

العديد من المشترين المنزل على ما يرام مع الأخبار من وفاة تحدث في المنزل طالما أنها لم تكن عنيفة أو بشاعة. وهناك أيضا المشترون الذين يعتقدون أن المنازل مسكونة من قبل شاغلي السابقة الذين لقوا حتفهم في المنزل. إذا كان لديك تفاصيل محددة، قد ترغب في النظر في تقاسمها مع المشتري إلا إذا كان يتعلق الإيدز. تحقق مع القوانين المحلية ومحامي العقارات للحصول على المشورة حول الوفيات المحيطة الإيدز لأنه في بعض الولايات، الإيدز يقع في فئة محمية ويمكن أن تخضع لمطالبات التمييز أيضا.هناك أوقات كنت راريد إذا كنت تفعل و راريد إذا كنت لا.

ديسكلوسوريس الخارجية

بعض الدول تتطلب إفصاحات عن العناصر التي تؤثر أو يمكن أن تؤثر على الممتلكات مثل:

• الزلازل
• الأخطار الطبيعية
• تغييرات في المناطق
• مناطق الفيضانات
• مخاطر الحريق
• > تلوث الضوضاء
• تلوث الأرض
• تلوث الهواء، من بين أمور أخرى.

نظرا لحجم الدعاوى القضائية، تنشر رابطة كاليفورنيا للوسطاء العقاريين عددا من نماذج الإفصاح للمشترين، وبعضها يخبر المشتري بأنه إذا اشترت منزلا في ملعب للجولف، فإن كرات الغولف الخاطئة قد تكسر نوافذها.

لماذا؟ لأن صاحب المنزل الذي اشترى على ملعب الغولف دعوى قضائية ضد مرة واحدة لعدم الكشف عندما تحطمت كرات الغولف نافذة صورتها.

هل تحتاج إلى الكشف عن كل إصلاح المنزل؟

إذا كنت أفصح شخصيا عن حالة بيتي لمشتري، فإنني لن استخدم مصطلح "إصلاح"، لأنه يمكن اعتباره يعني ضمنا أن الخلل قد تم تصحيحه بشكل دائم. ولكن إذا كنت قد دعا سباك لإصلاح تسرب تحت بالوعة، وأود أن تكشف:

• الأنابيب تسربت مرة واحدة.
• دفعت أبك السباكين $ 175 لوقف تسرب.
• لم تسربت الأنابيب منذ ذلك الحين.

هل الأنابيب جيدة كما جديدة؟ انا لا اعرف. على الاغلب لا. أنا لن أضمن ذلك، ومع ذلك.

في الكثير من الحالات، يشعر مشتري المنازل بشعوره بالإغاثة إذا كانوا يعرفون أن بعض الأمور قد تم إصلاحها. فإنه يجلب الأمن للمشترين إذا كانوا يعرفون البائع لديه:

• استبدال سقف
• ترقية الكهربائية والسباكة
• انسحب الأساس

مشاكل المؤسسة

في المناطق مع الطابق السفلي، وهذا هو قضية ضخمة ، وكذلك المشاكل المحيطة بالأرضيات الرطبة. ولكن أيضا هي ألواح معيبة. أنا مثل البائع الذي أظهر أرضية الخشب أحدث تلون في البقع. هل كان ذلك بسبب الرطوبة؟ لم يعرف الباعة. نحن ببساطة إزالة السجاد، وكشف عن تلون للمشتري وعرضت $ 5، 000 الائتمان للأرضيات الجديدة، والتي قبلت المشترين دون مزيد من المناقشة أو ضجة.

ماذا عن الشائعات؟

بصفة عامة، ما لم تنتهك قانون الولاية أو القانون المحلي من خلال الكشف إذا كان لديك علم بوجود عيب أو حقيقة مادية، فافصح عنها. إذا كرر أحد الجيران شائعا، ولم تتحقق من الشائعات ولم تثبتها، قد تحتاج إلى التفكير في إخبار المشتري عن هذه الإشاعة. اتبع القاعدة الذهبية. إذا كنت ترغب في معرفة، ربما المشتري الخاص بك كذلك. عادة، المشترين ليست مستاء من استلام المعلومات السلبية. إنهم يشعرون بالضيق ويدعون محام عندما يشعرون أنهم قد خدعوا أو خدعوا أو كذبا.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}