هل يجب على البائعين في المنازل استئجار مثمن؟

غالبا ما يسألني بائعو المنازل إذا كان عليهم إنفاق القليل من المال الإضافي والحصول على تقييم من مثمن محترف قبل إدراج منزل للبيع. أستطيع أن أفهم هذا الشعور، ولكن ما لم تكن الممتلكات فريدة من نوعها بحيث أن وكيل الإدراج لا يمكن إعداد تحليل السوق المقارن، ودفع ثمن تقييم كامل قد يكون مبالغا فيه.

أسباب لماذا نادرا ما يساعد التقييم عند بيع منزل

• بالنسبة للمبتدئين، المثمنين مثل المهنيين في أي مهنة، وبعضها ممتازة وبعضها لا يمكن العثور على خاصية مع اثنين من الخرائط ومصباح يدوي. إن التقييمات ليست ضمانا للقيمة. في بعض الأحيان، والتقييم ليس حتى تقدير للقيمة. في بعض الولايات، قد لا يكون من الضروري أن يكون المرخصون مرخصين. ما لم يكن البائع لديه خبرة مباشرة مع مثمن معين، لا توجد وسيلة تشعر بالثقة تماما أن التقييم سيكون دقيقا.

• يمكن للمثمنين ارتكاب الأخطاء. إذا كان المثمن غير مألوف حي أو المراوغات التي قد ينتقص من القيمة، قد يكون التقييم غير مكتمل. الطريقة المستخدمة من قبل العديد من المثمنين لتحديد القيمة السوقية هي مقارنة المنازل المماثلة في حالة مماثلة التي تباع مؤخرا. في بعض الأحيان، وكلاء إزالة الصور بعد إغلاق من ملس. إذا كان المثمن لم ينظر إلى الداخل من المنزل، والمثمن يمكن أن تستخدم عن غير قصد منزل في حاجة إلى إصلاح كما بيع قابلة للمقارنة إلى منزل محدث.
• المثمنين لا يمكن دائما العثور على جميع البيانات المطلوبة. ربما أتلقى مكالمة واحدة على الأقل في الأسبوع من مثمن يسألني عن مبيعاتي الأخيرة. ويريد المقيمون معرفة ما إذا كان هناك أي شيء غير عادي عن المنزل، وما إذا كان البائع يدفع تكاليف إقفال المشتري أو إذا كانت هناك امتيازات خاصة. ليس كل وكيل عقاري متاح للرد على هذه الأنواع من الأسئلة وليس كل المثمن يسأل، بالإضافة إلى كبار وكلاء المنتجة قد لا نتذكر تفاصيل كل معاملة واحدة.

• يمكن للمثمنين أن يختلفوا عن القيمة من بعضهم البعض، حتى خبراء التقييم لن يوافقوا دائما. نسأل 3 المثمنين لرأي القيمة، وعليك على الأرجح الحصول على 3 آراء مختلفة. هذا هو السبب في أن الباعة يسألون أحيانا 3 وكلاء عقاريين لرأي القيمة وينتهي الأمر في جعل الخطأ أسوأ بائع من أي وقت مضى عندما يختارون الوكيل الذي يقدم أعلى سعر.

كيف المشترين تقييم المنازل للبيع

التسعير المنزل هو جزء الفن وعلم جزء. عندما يقوم الوكلاء العقاريون بإعداد تحليل سوقي مقارن، نحاول تحديد مقدار ما يدفعه المشتري مقابل المنزل والسعر الذي سيقيم فيه المشتري المقرض. يمكن أن تكون هذه القيم رقمين مختلفين.

أحيانا المشترين هي الخلط جدا عند التسوق لمنزل. أنها عموما مقارنة القيم بين المنازل التي قاموا بجولة، حتى أنهم لا يعرفون حقا كيفية تحديد القيمة عندما المنازل الوحيدة التي تراها هي منازل للبيع.فهم يعرفون ما يطلبه البائعون الآخرون لمنازلهم، ولكنهم لا يعرفون في الغالب المنازل التي تباع في الحي مؤخرا، وكم من ذلك.

إذا أعطيت مبيعات مماثلة، المشترين عموما ليس لديهم ما يكفي من المعرفة تقييم لمعرفة كيفية ضبط الفروق بين المنازل. قد يحاولون مقارنة منزل مع بركة وترقيات إلى منزل على الكثير أصغر من دون بركة وفي حاجة إلى العمل، وليس لديهم أي فكرة عن كيفية حساب الفرق من الناحية النقدية. لإضافة إهانة للإصابة، وكيلهم ربما لا يعرف، سواء.

على سبيل المثال، يمكن أن يقال للمشتري أن المنزل المجاور يباع بمبلغ 300 ألف دولار. وهذا يكفي لجعل المشتري يعتقد أنه ينبغي أن تكون قادرة على تقديم 300 ألف دولار لمنزل للبيع بجانبه.

ومع ذلك، فإن المنزل للبيع بجوار هذا المنزل قد يكون غرفة نوم اضافية وحمام، وهذا يعني أنه ربما كان من المفيد أكثر. كم هو أكثر من غرفة نوم اضافية وحمام يستحق؟ المشترين لا يعرفون.

المشترين في كثير من الأحيان اتخاذ قرار بشأن السعر على أساس المنازل المتنافسة للبيع. إذا قاموا بجولة في المنزل الذي هو منزل مبالغ فيه، على سبيل المثال، من شأنها أن تجعل المنازل بأسعار معقولة تبدو وكأنها صفقة. وقد يطلبون أيضا من وكيلهم العقاري المبلغ الذي ينبغي أن يدفعوه، وقد يقول الوكيل مثلا أن متوسط ​​سعر البيع إلى قائمة الأسعار هو 98٪، لذلك قد يشير الوكيل إلى تخفيض السعر بنسبة 2٪ .

المشترين لا ينبغي أن يطلب وكيل العقارات كم لتقدمه لمنزل. معظم وكلاء غير مريحة تشير إلى سعر العرض لأنها ليست وطنهم وبعضهم، وأنا أكره أن أعترف، غير مؤهلين للرد.

وينبغي للمشتري أن يطلب من وكيل العقارات لإعطاء المشتري معلومات كافية بحيث يمكن للمشتري اتخاذ قرار مستنير.

أكثر أسباب تقييم البائع قد يكون عديم الفائدة

أحد الأسباب الرئيسية لتقييم البائع المدفوعة قبل إدراج منزل من المرجح أن يكون مضيعة للمال للبائع يرجع ذلك إلى حقيقة أن المشتري قد لا الثقة في التقييم. قد يظن المشتري أن البائع أقنع المثمن للوصول إلى قيمة أعلى من المدعومة بسهولة لأن المشترين في كثير من الأحيان مشبوهة. يميل المشترون إلى الشعور بالريبة لأنهم يتعاملون بشكل غير مستقر في بيئة أجنبية، أكثر من أن أي شيء لا يزال مستمرا.

وعلى رأس هذا، المقرض المشتري بالتأكيد لن نقبل تقييم البائع. وسيظل المشتري بحاجة إلى دفع رسم منفصل للحصول على تقييم للحصول على التمويل. وعلاوة على ذلك، إذا كان من المرجح أيضا أن المقرض المشتري قد تتطلب تقييما إضافيا، قبل الإغلاق مباشرة، للتحقق من دقة التقييم الأول. لأن المقرضين ويسينغ تصل إلى حقيقة أن ليس كل التقييمات، وخصوصا منذ تنفيذ هفك، دقيقة. ناهيك عن ذلك، منذ انهيار السوق عام 2008، المقرضين اليوم يدركون تقييم جيد هو مجرد تقدير جيد للقيمة والتقديرات يمكن أن تختلف.

في حين أن تقدير قيمة وكيل العقارات ليس تقييما ولا ينبغي تفسيره على هذا النحو، فإن وكلاء الإدراج بشكل عام يمكنهم القيام بعمل جيد إلى حد ما في تحديد سعر قائمة على أساس حركة المبيعات والسوق القابلة للمقارنة.انها واحدة من الأسباب التي تجعل من باكز كبيرة.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.