العائد على حقوق الملكية الفورمولا بعد السنة الأولى

وبصرف النظر عن احتساب العائد على حقوق المساهمين في السنة الأولى، قد يرغب المستثمر العقاري في معرفة عائده على الأسهم كما هو متوقع للسنوات المقبلة أو كما هو معروف بعد السنة الأولى.

قد يكون ذلك مهما، فبمجرد أن يكون العقار قد تم تقديره وتم دفع الرهن العقاري إلى حد ما، فإن كمية الأسهم المستثمرة في تلك المرحلة قد تكون أفضل استخداما في أي مكان آخر إذا كان العائد الحالي على الأسهم منخفضا.

الصعوبة: سهل

الوقت المطلوب: 10 دقيقة

إليك هاو:

1. احصل على أكبر قدر ممكن من التقدير للقيمة الحالية أو المتوقعة خاصية. في هذا المثال، سنستخدم مبلغ 510 آلاف دولار كقيمة للعقار.
2. حدد مردود الرهن العقاري. على سبيل المثال، دعونا نفترض أن رصيد الرهن العقاري هو $ 375، 000.
3. ثم حساب التدفق النقدي بعد الضرائب (كفات).
4. عائدنا على الأسهم هو كفات / (فالو - بايود):

   $ 17، 000 / ($ 510، 000 - $ 375، 000) =. 126 أو 12. 6٪ هي عائدنا على الأسهم

نصائح:

• في هذا المثال، يبدو العائد على حقوق المساهمين كبيرا مقارنة بأسعار الفائدة السائدة. ومع ذلك، إذا كان الرهن قد تم دفعه إلى أسفل أكثر وارتفعت القيمة أكثر من ذلك، فإن النتيجة قد يكون نصف الكثير أو يقول 6٪.

  وفي هذه الحالة، من المحتمل أن يكون بيع العقار والاستثمار في شركة أخرى أكثر حكمة بسبب تحسين العائد على حقوق الملكية في العقار الجديد.

  - <->

دعونا نراجع عائد الاستثمار في العقارات المستأجرة

هناك بعض الأسباب الجيدة جدا التي تجعل المستثمرين يجدون أن نقل الأصول من أسواق الأسهم والسندات إلى العقارات يمكن أن يزيد بشكل كبير من عائد الاستثمار، العائد على الاستثمار.

دعونا ننظر إلى ما يجعل العقارات مربحة جدا:

غير قابل للتأمين: انها الأصول المادية التي كنت في الواقع تأمين ضد الخسارة. إذا كان معطوبا أو دمرت، تحصل على تعويض. إذا كنت تملك أسهم الأسهم والشركة مفلسة أو هناك أخبار أرباح سيئة وأسعار الأسهم الخاصة بك الانهيار، وهذا هو فواصل.

محدود: يمكن أن تبقي الطباعة وإصدار أسهم الأسهم في الشركة، ولكن هناك فقط الكثير من العقارات في العالم. نعم، يمكنك بناء شيء على ذلك، لكنه لا يزال قطعة واحدة فريدة من نوعها إلى الأبد من الأرض.

مزايا ضريبة الأرباح الرأسمالية: أرباحك عند بيع الأسهم تتحقق في السنة التي بيعت فيها، بدون استثناءات. يمكنك استخدام الضريبة المؤجلة 1031 من مصلحة الضرائب لإرجاء الضرائب على أرباح رأس المال على الأرباح من بيع الاستثمارات العقارية. في الواقع، يمكنك تأجيل ذلك إلى الأبد! إذا كنت تنمو محفظتك على مر السنين باستخدام 1031 التبادلات بشكل صحيح، فإنك لم تدفع أي ضرائب أرباح رأس المال. إذا كنت بعيدا، ورثك يرث الممتلكات في القيمة المتراكمة الحالية، وجميع تلك المكاسب الرأسمالية تذهب بعيدا!نعم، يمكنك بطريقة تأخذ معك.

التدفق النقدي والتقدير العائدات: وقد أثبتت العقارات مع مرور الوقت أن ترتفع في القيمة، على الرغم من وجود الفواق على طول الطريق. لذلك، امتلاك العقارات الإيجار، وكنت كسب الأسهم من خلال التقدير وكنت استئجاره على تكاليف التدفق النقدي الشهري الإيجابي.

نمو الأسهم من خلال دفع الرهن العقاري: أنت تدفع هذا الرهن العقاري كل شهر، وجزء منه يذهب إلى الإنصاف.

كنت بناء قيمة الأصول التي يمكنك الاقتراض بأسعار مواتية للغاية.

خصومات كبيرة على المصروفات: تحصل على خصم نفقات الإدارة والصيانة والتشغيل، فضلا عن الضرائب العقارية على دخلك أو حتى الدخل من الاستثمارات الأخرى.

الاستهلاك هو هدية: يمكنك أن تنخفض قيمة الهيكل (وليس الأرض) أكثر من 27. 5 سنوات. هذا ليس المال الذي أنفقته، ولكن تحصل على الدولار مقابل الدولار الشطب مقابل الدخل للاستهلاك كل عام.

رافعة مالية كبيرة منخفضة المخاطر: باستخدام الرهن العقاري، يمكنك الاستفادة من 80٪ أو أكثر من تكلفة شراء العقارات. لماذا تنفق 200،000 دولار لشراء نقدية منزلية واحدة عندما يمكنك شراء أربعة منهم مع انخفاض المدفوعات ووضع هذه التدفقات النقدية الأربعة في البنك كل شهر؟