المستأجرين في التبادل 1031 المشتركة

بي C. غرانت كونيس، الرئيس، 1031 مجموعة البدائل

هل تعبت من تلك المكالمات الهاتفية الصيانة منتصف الليل والبالية من مشاحنات مع المستأجرين الخاص بك؟ ربما كنت محبطا لأنك مطاردة الشيكات الإيجار و مصلحي؟ ربما كنت ترغب حقا في بيع الإيجار الخاص بك أو مبنى سكني صغير ولكن كنت رهبة العواقب الضريبية. في الواقع، كنت قد فكرت في شراء قطعة من مركز تجاري جديد، ولكن أنت بالتأكيد لا يمكن أن تأرجح الشراء عن طريق دفع نقدا ولها أبدا، في الواقع، حتى دفع نقدا لمنزل.

إذا كان هذا يبدو وكأنك، وهنا الخبر السار. من خلال الاستفادة من 1031 المستأجرين في البورصة المشتركة، يمكنك بيع هذا المبنى الإيجار أو شقة، وتجنب ضريبة الأرباح الرأسمالية، ولا تزال تبقي أموالك تعمل بالنسبة لك. يعتبر المستأجرون المشتركون، المعروفون باسم تيك، أحد أفضل الطرق التي يمكن للمستثمر أن يشارك في ملكية واحدة أو أكثر من الخصائص عالية الجودة، مع الحفاظ على الثروة وتجنب الصداع في إدارة الممتلكات.

المستأجرون في التبادل المشترك 1031 يسمح التنويع

على سبيل المثال، ويقول كنت تبيع أربعة أرباع التي كنت قد المملوكة لمدة 15 عاما، وكان لديك حقوق المساهمين من 400،000 $. اعتمادا على كمية الديون التي لا تزال تحمل على ذلك، فإن سعر شراء الاستثمار الجديد الخاص بك يمكن أن يكون حوالي مليون دولار. في حين أن هذا هو الكثير من المال، وكنت لا تزال قد لا تكون مؤهلة لشراء العقارات أعلى حقا حقا وحدها. ومع ذلك، إذا قررت بدلا من ذلك الاستثمار في تيك، أن 400،000 $ من حقوق الملكية يمكن شراء مليون دولار من الفائدة في 30،000،000 $ الممتلكات الصف المؤسسي.

المستأجرين في التبادل المشترك 1031 يسمح التنويع بين عدة خصائص مختلفة في مختلف المواقع الجغرافية. يمكنك الاستثمار في مستودع، أو وحدات تخزين، فندق الراقية، أو مجمع المكاتب، مستشفى أو مرفق المعيشة بمساعدة، أو مبنى سكني تقدر قيمتها بالملايين.

هذا التنويع قد يقلل من مخاطر محفظتك الاستثمارية ويحتمل أن يزيد من قيمتها.

اسأل مستشارا استثماريا موثوقا به وليس الشخص الذي يبيع لك الاستثمار.

نصيحة: قبل أن تستثمر في أي 1031 مستأجرين في البورصة المشتركة، يرجى التأكد من أن المحامي الموثوق به يقوم بمراجعة الأوراق و بذل العناية الواجبة. ويشمل ذلك إمكانية التحقيق في المنشأة التي تبيع الورقة المالية، بما في ذلك التأكد من أن المنشأة مرخصة بشكل صحيح. هناك الكثير من المحتالين، وثراء المخادعين ندوة سريعة، والعمل في هذه الغاية من الأعمال التجارية.

قواعد إرس للمستأجرين المشتركين 1031 إكسهانج

يجب أن تتبع قواعد إرس لتبادل 1031 بدقة لتأجيل المكاسب الرأسمالية وضرائب إعادة الاستهلاك. يجب أن يكون العقار الذي تم التخلي عنه محتفظا به للاستثمار أو استخدامه في تجارة المالك أو نشاطه التجاري.

خمسة متطلبات عامة لنجاح تيك 1031 تبادل هي:

1. 100٪ من عائدات البيع يجب إعادة استثمارها ويجب أن تكون قيمة استبدال العقار التجاري مساوية أو أكبر من الممتلكات التي تم التخلي عنها.
2. يصبح الوسيط المؤهل هو البائع المعين ويحمل جميع عائدات بيع الممتلكات المتخلى عنها.
3. هناك فترة تحديد لمدة 45 يوما، خلالها يجب أن يتم تحديد ثلاثة على الأقل "مثل نوع" خصائص استبدال في الكتابة.
4. تنص القاعدة 200٪ على أنه يمكن تحديد أي عدد من خصائص الاستبدال ولكن يجب ألا تتجاوز قيمتها الإجمالية 200٪ من قيمة العقار الذي تم التخلي عنه.
5. إذا لم تنطبق قاعدة الممتلكات الثلاث والقاعدة 200٪، يجب أن تكون القيمة السوقية الإجمالية للعقارات التجارية التي سيتم اقتناؤها في البورصة ما لا يقل عن 95٪ من إجمالي القيمة السوقية العادلة لجميع خصائص محددة.

حرره إليزابيث وينتراوب. في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

بي C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة 1031 بدائل

حالما يتم اختيار العقار البديل، يكون لدى المستثمر 180 يوما من تاريخ نقل الملكية التي تم التخلي عنها إلى المشتري لإغلاق العقار الجديد. إذا كان تاريخ الاستحقاق على الإقرار الضريبي للمستثمر، مع أي تمديدات، عن السنة الضريبية التي تم فيها بيع العقار الذي تم التخلي عنه قبل فترة ال 180 يوما، يجب أن يتم الانتهاء من تبادل 1031 بحلول ذلك التاريخ.

ينبغي للمستثمرين أيضا أن يتذكروا أن جزءا من فترة ال 180 يوما هذه قد يكون قد استخدم بالفعل خلال فترة تحديد الهوية البالغة 45 يوما. لا توجد إضافات ولا استثناءات لقاعدة 45 يوما، والتي تشمل عطلات نهاية الأسبوع والأعياد. إذا تم تجاوز المهلة، يمكن استبعاد كامل الصرف، وسوف تتبع العقوبات والضرائب.

إذا كان المستثمر يشتري مصلحة كسرية في أكثر من عقار واحد، فمن المستحسن التأكد من أن مواعيد الإغلاق المقررة قبل الموعد النهائي.

المستأجرون في صرافة التبادل المشترك والتأمين

كمالك في تيك، سوف تتلقى صك منفصل كمستأجر مشترك وسياسة عنوان تأمين نسبة الفائدة الخاصة بك في الممتلكات. لديك نفس الحقوق مثل أي مالك واحد آخر.

التدفق النقدي والتقديرات المحتملة من المستأجرين في التبادل المشترك 1031

هناك إمكانية للدخل بما يتناسب مع الملكية الجزئية الخاصة بك، والتي من المحتمل أن تكون أكبر من التدفقات النقدية التي تلقيتها من استثماراتك السابقة.

يمكن تعويض التدفق النقدي باستهلاك أساسك في عملية الشراء الجديدة.

أنت أيضا تشارك في تقدير تناسبي، إن وجدت، من الممتلكات إذا تم بيعها في نهاية المطاف. ويعتبر تيك أداة قيمة للتخطيط العقاري كما ورثة الخاص بك يجب أن يحصل على تصاعد أساس على زوال الخاص بك.

حرره إليزابيث وينتراوب. في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

من قبل C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة 1031 بدائل

خلال منتصف إلى أواخر التسعينات، قدم المستثمرون طلبات عديدة إلى مصلحة الضرائب الأمريكية يطلبون أحكاما مسبقة بشأن ما إذا كان غير مقسم (كسور)، مستأجرين في مصلحة مشتركة في الممتلكات العقارية هي كيان مؤهل للتأجيل الضريبي بموجب القسم 1031.

وردا على ذلك، أصدرت مصلحة الضرائب في عام 2000 إجراءات الإيرادات 2000-46. وأعرب هذا الإجراء عن قلقه من أن بعض المستأجرين في العلاقات المشتركة قد ينظر إليهم على أنهم شراكات لأغراض الضرائب الاتحادية، وبالتالي غير مؤهلين للحصول على 1031 بحثا.

وأوضحت مصلحة الضرائب أنها لن تصدر أي أحكام مسبقة. وقد ألغي هذا القرار في آذار / مارس 2002، يليه الإجراء المتعلق بالإيرادات 2002-22.

المعروفة باسم "القس بروك"، إجراءات الإيرادات 2002-22 تحدد 15 نقطة، والتي سيتم مراجعتها من قبل مصلحة الضرائب الأمريكية عندما "بالنظر في طلب الحكم بأن مصلحة كسور غير مجزأة في تأجير العقارات العقارية ليست مصلحة في كيان تجاري " - وهذا يعني أن الشراكة غير المؤهلة يمكن أن تعرض الصرف لخطر التدقيق والعواقب الضريبية.

ومع ذلك، فإن الحصول على حكم مسبق سيظل شبه مستحيل. الكثير من المعلومات المطلوبة لمراجعة مصلحة الضرائب لا تتوفر حتى حتى الكفيل على استعداد للحصول على الممتلكات، وإغلاق القرض، وبيع المصالح للمستأجرين المشتركة. ومن ثم فإن السبب في قيام مجلس الرعاة بإصدار "يجب" أو "سوف" فرض ضرائب على الرأي الموجود في مذكرة الإيداع الخاصة.

إجراءات الإيراد إرشادات للمستأجرين في التبادل العام 1031

ذي Rev. وضعت مبادئ توجيهية واضحة لهيكل وتمويل وإدارة المستأجرين في الملكية المشتركة. ويسمح هذا القانون بمشاركة من 2 إلى 35 مالكا، على الرغم من أن الرعاة والمقرضين قد يضعون حدودا أقل لبعض العقارات، التي عادة ما تكون بين 10 و 25 مستثمرا.

يعامل الزوج والزوجة في بعض الأحيان ككيان واحد (وفقا لقانون الولاية) ولا يسمح لأي من الملاك المشاركين بتقديم الإقرارات الضريبية كشراكة. لكل مالك مشارك الحق في بيع أو تقسيم ملكيته الكسرية ولكن فقط بعد عرضه للبيع للآخرين. وهناك تقاسم متناسب للأرباح وأيضا الديون (الرهن العقاري).

مع هذه المبادئ التوجيهية أكثر وضوحا، بدأت صناعة تيك بشكل جدي وجذبت عددا أكبر من الرعاة الجدد، وسيط / المتعاملين والممثلين المسجلين إلى السوق. منذ التسعينات، كان هناك اهتمام هائل بالمستأجرين في التبادلات المشتركة 1031. والواقع أن النمو في حقوق الملكية قد ارتفع بنسبة 550 في المائة في البلدان التي تمر اقتصاداتها بمرحلة انتقالية في الفترة من عام 2002 إلى عام 2004. وتقدر القيمة الإجمالية للاستثمارات التي تختتم في عام 2007 بأكثر من 8 دولارات. 5000000000. ويقول البعض إن هذا الرقم أعلى من ذلك، إذ بلغ 10 مليارات دولار (عند تضمين الرافعة المالية).

المستأجرين في العروض المشتركة للمستثمرين المعتمدين

تقدم الغالبية العظمى من عروض تيك إلى "مستثمرين معتمدين" فقط، مما يعني أنه يجب الوفاء بمعايير مالية معينة.

1. يجب أن يكون للمستثمر الواحد (أو بالاشتراك مع الزوج) قيمة صافية تزيد عن مليون دولار.
2. دخل سنوي قدره 200 ألف دولار خلال السنتين الماضيتين مع توقع أن يستمر ذلك.
3. دخل مشترك مع زوج من 300،000 دولار على مدى العامين الماضيين مع توقع عدم وجود تغيير.
4. يجب أن يكون لدى كيان مثل شركة ذات مسؤولية محدودة أو شركة شراكة أو مؤسسة أصول لا تقل عن 5 ملايين دولار، أو إذا كان حجم الأصول أقل من 5 ملايين دولار، يجب أن يكون كل مستثمر معتمدا كفرد.

حرره إليزابيث وينتراوب. في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

بي C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة البدائل 1031

يمكن للمستثمر الحصول على مساعدة قيمة في العثور على عقار بديل من واحدة من العديد من الشركات المتخصصة في التعامل مع 1031 التبادلات والمستأجرين في التبادلات 1031 المشتركة. ویمکن لأخصائیي تيك الحصول علی عدد کبیر من العقارات الاستثماریة، وکثیرا ما یکونون قد أنجزوا مستویات مختلفة من الحرص الواجب، بما في ذلك مقارنات الأسعار، والإفصاحات، وصافي الدخل، وتقاریر الشواغر، إلخ.

عادة ما أنفقت الشرکات الراعية مبالغ ھائلة هيكلة هذه العروض العقارية للتأكد من أنها تستوفي متطلبات مصلحة الضرائب لبورصة تيك 1031. أحيانا يقوم الكفيل بربط عقار مع اتفاقية شراء ومن ثم يعد وثائق الطرح، وغالبا ما تسمى مذكرة الإيداع الخاصة، (بم)، والتي يتم تسويقها بعد ذلك من خلال وسيط التاجر. هناك عدد قليل من الجهات الراعية قريبة من العقار قبل تسويقه ولكن هذا يمكن أن يكون أكثر تكلفة بسبب تكاليف الحمل.

تقييم ممثل استثمار مسجل

• حدد ممثل استثمار مسجل متخصص في استثمارات تيك. يجب القيام بذلك قبل بيع العقار الاستثماري الخاص بك.
• قيم بعض خصائص الاستبدال الممكنة. كما تفعل ذلك مع ممثل الاستثمار المسجل الخاص بك، يجب عليك التدقيق في مقدمي كل عرض. ما هو سجلهم؟ هل البنية التحتية لتنظيم أعمالهم كافية؟ هل مؤهلاتهم وموظفيهم وإدارتهم مؤهلين؟
• تأكد من أن ممثل الاستثمار لديك يحمل سلسلة 7 أو سلسلة 22 ترخيص، جنبا إلى جنب مع إما سلسلة 63 أو سلسلة 66 الترخيص. وينبغي أن يكون أيضا من ذوي الخبرة في العقارات التجارية، ولها سجل حافل من تبادل تيك ناجحة.

أسئلة اسأل الشركات الراعية

• هل برنامج الراعي منظم بشكل جيد وعادل للمستثمرين؟
• هل يتم طرح الطرح بعناية، قانونيا وميكانيكيا، مع الإفصاحات المناسبة؟
• هل تم تحقيق الأهداف الموضحة في الوثائق؟
• هل المخاطر المرتبطة بالاستثمار تنص بوضوح؟
• هل هذا البرنامج، مع أصوله، وضع مع احتمال كبير لتحقيق الأهداف؟
• هل الأهداف المتوقعة معقولة بالنظر إلى الحقائق؟
• ما هي الضمانات والاحتياطيات الموجودة؟

المستأجرين في المشترك 1031 تبادل يسمح للمستثمر العديد من الخيارات عند البحث عن خصائص الاستبدال.

عادة ما يتطلب الأمر استثمارا في أسهم رأس مال قدره 100 ألف دولار على الأقل، ولكن كل عرض للعقارات سيكون له الحد الأدنى الذي تم تحديده بقسمة إجمالي حقوق الملكية على العدد المحتمل لمصالح شركة تيك.

ينبغي تقييم كل عرض من عروض إدارة المشروع وتحليله ومقارنته بمقترحات تنافسية أخرى. وينبغي بحث النفقات المتوقعة في الماضي والحاضر والمستقبل، والمعلومات المالية للمستأجر، والموقع، والمسائل البيئية، وتشمل دراسة عن سوق العقارات في المنطقة.

حرره إليزابيث وينتراوب. في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.

بي C. غرانت كونيس، رئيس مجموعة البدائل 1031

بعض الشركات التي تتعامل مع شركات الاستثمار الدولية قد أكملت العناية الواجبة على مجموعة متنوعة من العقارات الاستثمارية الممكنة. وللقيام بذلك، يقوم ممثلو الاستثمار المسجلون بإكمال العناية الواجبة داخل شركتهم، عادة من خلال إدارة العناية الواجبة؛ في حين أن آخرين يسعون إلى الخدمات الخارجية من "الاستشاريين العناية الواجبة" والمحامين.

أنواع المستأجرين في التبادلات المشتركة 1031

1031 يمكن تنظيم المستأجرين في البورصات المشتركة بطرق متنوعة، وغالبا ما يتم تجميع هذه الفرص مع الإدارة والتمويل في المكان.

يتم في بعض الأحيان تقديم قرض عدم الرجوع، مما يمنع المقرض من الذهاب إلى الأصول الأخرى للمقترض في حالة التقصير. يقتصر أمن المقرض في القرض على قيمة العقار.

ومع ذلك، فقد بدأ بعض المقرضين مؤخرا يطلبون من كيان مسؤول التوقيع على المسؤولية في حالة عدم استخدام الإيجارات المستلمة من العقار لسداد القرض ولكن بدلا من ذلك يتم تحويلها للإصلاحات، إلخ. وقد أشار مقرضون آخرون إلى أن تيك، وأحيانا كل مشتر على حدة، يجب ضمان المقرض ضد أي قضايا بيئية في المستقبل. ويحث المستثمرون على أن يدققوا بدقة في وثائق القروض، وأن يجنبوا احتمال حدوث مسؤولية تتجاوز بكثير استثماراتهم الأصلية.

عند بذل العناية الواجبة على برامج تيك، يجب على المستثمرين مقارنة بنية ومطابقة بدقة مع 15 Rev. بروك. القواعد الارشادية. قد تؤدي المعاملة التي تنحرف إلى حد كبير إلى رفض مصلحة الضرائب الأمريكية، مما يعرض المستثمرين لعواقب ضريبية مستقبلية.

يتم تنظيم العروض مع وثيقة موقعة من قبل كل مالك، مما يوفر للجهة الراعية سلطة التعامل مع الإدارة اليومية للعقار. قد یکون ھناك عقد إیجار رئیسي أو اتفاقیة إداریة تحتوي علی تباینات في الطریقة التي تنتشر فیھا الإیجارات والأموال المحصلة إلی الملاك المشترکین لشرکة تيك.

قد تحتوي العروض أيضا على مستأجرين في اتفاق مشترك، والذي يصف العلاقة بين المستثمر الفردي والمالكين الآخرين ل تيك. ويمكن أيضا أن يتم هيكلة شركة تيك كمنشأة ذات أغراض خاصة (سب) حيث لا يوجد أي أفراد مدرجين كمالكين. وبموجب شركة ذات مسؤولية محدودة، تقوم إحدى الشركات ذات المسؤولية المحدودة بشراء وامتلاك حصة تيك. ويوفر هذا الهيكل طبقة إضافية من حماية المسؤولية للمالكين المشاركين والمقرض. عادة لا يكون الراعي تيك مسؤولة عن إدارة الاستثمار والإدارة المستقلة يجب أن تستخدم.

هل المستأجرون في البورصات المشتركة أو العقارات؟

معظم الراعيين يتعاملون مع استثمارات شركة تيك كأوراق مالية لأنها تستوفي تعريف الضمان سواء في الدولة التي يكون فيها العقار أو في مختلف الولايات التي يعتزم الراعي تقديمها للبيع. وهذا يعني أن تجار الأوراق المالية المرخص لهم فقط يمكنهم تسويق هذه الاستثمارات، مع إشراف المجلس الأعلى للتعليم. ومع ذلك، يتم نقل جميع مصالح تيك، بما فيها تلك التي هي الأوراق المالية، عن طريق الفعل ومعظم الدول تصنيفها على أنها العقارات.

مسألة ما إذا كان الاستثمار العقاري هو أمن يمكن أن يكون معقدا والمسألة تسبب قلقا كبيرا.

في حين أن شراء مصلحة تيك هو معاملة عقارية لأغراض 1031، فإن معظمها تباع كأوراق مالية. ومع ذلك، فإنه ليس من المستغرب أن بعض الجهات الراعية لا تزال تبيع مصالح تيك كعقارات ولا تسويقها كأوراق مالية.

وبما أن وسطاء العقارات عادة ما يكونون متورطين في بيع العقارات المتخلى عنها، فإن عروض تيك التسويقية من خلال هؤلاء الوسطاء أنفسهم تبدو منطقية فقط لأنها في وضع يمكنها من التعرف على المستثمرين المحتملين. ويكمن النزاع في قواعد الهيئة الوطنية لتنظيم الصناعة المالية ولجنة تنظيم الأوراق المالية والبورصات، التي تحظر دفع رسم أو عمولة لأي شخص لا يحمل ترخيصا للأوراق المالية.

هذا يستبعد فعليا دفع رسوم الإحالة أو العمولات إلى وسطاء العقارات. ومن المؤسف أن هذه القواعد، التي تهدف إلى حماية المستثمرين، لا تشجع المهنيين العقاريين لتقديم مزايا الصفقة تيك ل 1031 عملاء الصرف.

الطلب على المستأجرين المشتركين 1031 التبادلات قوية

يجب على المستثمر أن ينظر إلى تيك كعقار سيحتفظ به كاستثمار معتدل إلى طويل الأجل. وإذا كانت السيولة مهمة، فينبغي النظر في خيارات بديلة.

يستمر الطلب على المستأجرين في العقارات المشتركة في النمو مع مرور كل عام. ويكفي أن نقول إن السرعة الهائلة لسوق تيك وعملية التبادل 1031 يمكن أن تكون شاقة للمستثمرين غير الملمين ب تيك، ولكن فرص تحقيق وفورات في الأرباح والضرائب هائلة.

يجب أن تقدم لك الأوراق المالية المقدمة من خلال أي شركة أوراق مالية بيانا مماثلا لا يمكن الاعتماد عليه:

هذه المادة ليست عرضا لبيع أو طلب شراء أي ضمان. وهذه المعلومات هي لأغراض المناقشة والمعلومات فقط. وليس المقصود به أن يحل محل المشورة القانونية أو الضريبية أو المالية المختصة بالتخطيط. تنطبق القوانين الضريبية المطبقة على القانون الاتحادي وتتعلق بها فقط. قد يكون للدول الفردية قوانين الضرائب الإضافية الخاصة بها. يرجى الاتصال الضرائب المناسبة والمهنية القانونية في ولايتك. يتم توفير هذه المعلومات من مصادر يعتقد أنها موثوقة ولكن ينبغي أن تستخدم جنبا إلى جنب مع المشورة المهنية التي تتفق مع الوضع الشخصي الخاص بك.

حرره إليزابيث وينتراوب. في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون العقارية في ساكرامنتو، كاليفورنيا.