كيفية التأهل للبيع القصير

تعد المبيعات القصيرة عبارة عن مشاركة رائعة، ولكن ليس كل بائع مؤهلا لذلك. بعض الباعة الذين يقررون أن وطنهم لن يبيع بسعر كان يتصور غالبا ما تبدأ في التساؤل عما إذا كان ينبغي أن تفعل بيع قصيرة. بيع قصيرة لا يحل دائما المشاكل، ولكن الأكثر ضمانا يمكن أن تخلق مشاكل. مبيعات قصيرة هي أيضا ليست دائما "إنقاذ نعمة" بعض الباعة المنزل ترغب في الاعتقاد.

ما هو "البيع القصير"؟

البيع القصير يحدث عندما يقصر المقرض على الرهن العقاري، وهذا يعني أن المقرض يقبل أقل من المبلغ الإجمالي المستحق.

إذا كان الرهن العقاري الخاص بك هو 100، 000، ولكن منزلك يستحق، ويقول، $ 90، 000، كنت $ 10، 000 قصيرة، وليس بما في ذلك تكاليف لإغلاق بيع مثل اللجان العقارية، ورسوم التسجيل أو العنوان ورسوم الضمان . فمن الممكن أن يكون بيع قصيرة إذا كان رصيد الرهن العقاري الخاص بك يطابق سعر البيع لأنه لا تزال هناك تكاليف الإغلاق التي من شأنها أن رمي البيع في منطقة "قصيرة".

في بعض الأحيان، لتجنب سداد تكلفة الرهن، يقرض المقرض بيع قصير عن طريق السماح للمشتري بشراء المنزل لأقل من رصيد الرهن العقاري بينما يكون المنزل في مرحلة ما قبل الرهن. مرحلة ما قبل الرهن هي واحدة من المراحل الثلاث من حبس الرهن.

فيما يلي خطوات نموذجية لعملية بيع قصيرة:

• يوقع البائع اتفاقية إدراج مع وكيل عقاري يخضع للبيع كبيع قصير مع موافقة طرف ثالث (البنك).
• يجد الوكيل مشتريا يقدم عرضا على أساس القيمة السوقية، وهو ما يقل في كثير من الأحيان عن قيمة الرهن العقاري.

• البائع يقبل المشتري عرض الشراء.
• البائع المقرض يقبل المشتري شراء العرض.
• تغلق المعاملة عندما يقوم المشتري بتسليم الأموال، يقوم المقرض بإصدار الامتياز، ويقوم البائع بتسليم العقد.

في الأرض خرافة، يعيش الجميع بسعادة بعد أي وقت مضى. باستثناء البائع. هناك عواقب.

مؤهلات البيع القصير

قبل أن تسعد بفارغ الصبر على متن عربة البيع القصيرة، ضع في اعتبارك ما يلي لتحديد ما إذا كنت مؤهلا للحصول على بيع قصير أم لا. إذا لم تتمكن من الإجابة نعم على جميع المتطلبات الأربعة، فقد لا تكون مؤهلا للحصول على بيع قصير.

• قيمة السوق الرئيسية قد انخفض.

  يجب أن تثبت المبيعات الثابتة القابلة للمقارنة أن قيمة المنزل أقل من الرصيد غير المدفوع المستحق للمقرض. وقد يشمل هذا الرصيد غير المدفوع عقوبة الدفع المسبق.

• الرهن العقاري هو في أو بالقرب الحالة الافتراضية.

  كان من المعتاد أن المقرضين لن ينظروا في بيع قصير إذا كانت المدفوعات الحالية، ولكن هذا لم يعد هو الحال. وإذ يدرك العديد من المقرضين أن عوامل أخرى تساهم في التقصير المحتمل، فإنهم حريصون على التخلص من المشاكل المستقبلية عند المرور. ليس من الضروري دائما أن تكون في حالة تقصير.

• البائع قد سقط في الأوقات الصعبة.

  يجب على البائع تقديم خطاب مشقة يوضح سبب عدم تمكن البائع من دفع الفرق المستحق عند البيع، بما في ذلك سبب توقف البائع عن الدفعات الشهرية أو إيقافها.

  بعض الأمثلة التي لا تشكل مشقة هي:

  1. قرارات شراء سيئة. تهب راتبك على نظام المسرح المنزلي مع الصوت المحيطي لا يتأهل كمشقة.
  2. غير راض مع الجيران. حتى لو تحول كل منزل على كتلة الخاص بك إلى وعاء بيوت النمو، وهذا لن يكون مؤهلا كما المشقة.
  3. شراء منزل آخر. لن يهتم المقرض إذا قررت أن المنزل لم يعد مناسبا لك ولعائلتك، وفي الواقع، إذا كنت قد اشتريت منزلا آخر، فقد لا تكون مؤهلا على الإطلاق مقابل بيع قصير.
  4. الحمل. لا تعتبر زيادة حجم عائلتك أو بدء الأسرة مشقة.
  5. الانتقال إلى شقة. إذا قررت الخروج من منزلك، وهذا هو قرار نمط الحياة وليس سببا وجيها جدا للتخلي عن منزلك.
  أمثلة على المشقة:
  1. البطالة
  2. الطلاق
  3. الطوارئ الطبية / مرض المفاجئ
  4. الإفلاس
  5. الموت
• البائع لديه أي أصول

  المقرض ربما تريد أن ترى نسخة من الإقرارات الضريبية للبائع و / أو بيان مالي. إذا كان المقرض يكتشف الأصول، لا يجوز للمقرض منح البيع القصير لأن المقرض سوف يشعر أن البائع يمكن أن يدفع الفرق الاختصار. أما البائعون الذين يمتلكون أصولا فلا يزالون يمنحون بيعا قصيرا ولكن قد يطلب منهم تسديد النقص.

  على سبيل المثال، إذا كان لدى البائع نقودا في حساب ادخار، يمتلك عقارات أو أسهم أو سندات أخرى أو حتى حسابات إيرا، فإن المقرض سيحدد على الأرجح أن البائع يمتلك أصولا. ومع ذلك، يمكن للمقرض خصم المبلغ المطلوب من البائع سداده.

  العديد من الكيانات الربح من مبيعات قصيرة، ولكن ليس هناك بائع ربح بيع قصيرة.

نتائج البيع القصيرة

البيع القصير يعتمد على المشتري الذي يقدم عرضا للشراء.

إذا لم تتلق عرضا، فلن تكون مؤهلا للحصول على بيع قصير. لذلك حتى لو كنت تلبية جميع المعايير الأخرى، فمن الممكن أن لا أحد سوف تشتري بيع قصيرة. كما أنها تعتمد على قبول المقرض عرض المشتري. إذا رفض المقرض العرض، لن يتم بيع قصير.

• العواقب الضريبية

  إذا وافق المقرض على البيع القصير، قد يكون للمقرض الحق في إصدار 1099 للفرق المختصر، وذلك بسبب حكم في قانون ضريبة الدخل الأمريكية حول الإعفاء من الديون. العديد من الحالات معفاة من الإعفاء من الديون، وفقا لقانون تخفيف الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري لعام 2007.

  يجب عليك التحدث إلى محامي عقاري ومحاسب ضريبي لتحديد مبلغ عواقب البيع الضريبي القصير، وما إذا كنت تستطيع تحمل دفع تلك الضرائب إن وجدت.

• تقرير الائتمان المشوه

  في حين أن بيع قصيرة لن تظهر على تقرير الائتمان الخاص بك، فإن حالة القرض. بالنسبة لأولئك الذين يتخلفون عن السداد، فإنه يتم حظره قبل الرهن، والذي يتم الإبلاغ عنه في كثير من الأحيان بأنه يتم دفعه بالكامل مقابل أقل من <99>.تؤثر المبيعات القصيرة على التصنيفات الائتمانية. في حين أن الأضرار التي لحقت تقرير الائتمان الخاصة بك قد لا تبدو سيئة إلى حد كبير مثل الرهن لك، قد لا تجعل الدائنين التمييز. بعد أن قلت كل هذا، هناك دائما استثناءات للتأهل لبيع قصيرة. هناك بعض أنواع المبيعات القصيرة، اعتمادا على المبادئ التوجيهية المقرض، التي ليس لها أي مؤهلات على الإطلاق.

اطلب دائما استشارة قانونية قبل محاولة متابعة عملية بيع قصيرة. وكيل العقارات لا يمكن أن تعطيك المشورة القانونية.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.