طريقة الدخل من التقييم العقاري والتقييم

تستخدم هذه الطريقة لخصائص الدخل

إذا كان استخدام العقار هو توليد الدخل من الإيجارات أو عقود الإيجار، فإن طريقة التقييم أو التقييم هي الأكثر استخداما. يتم استخدام صافي الدخل الناتج عن العقار مع بعض العوامل لحساب قيمتها في السوق الحالية إذا تم بيعها.

انها ليست فقط المستثمرين في الممتلكات الذين يرغبون في صافي الدخل الناتجة عن العمليات.

سوف يسعون دائما للحصول على التمويل، وسوف يدرس المقرضون بعناية تفاصيل الدخل والنفقات للتأكد من أن استثماراتهم محمية بقدر الإمكان. المقرضين يريدون أن نرى الإيجارات الإشغال العادية التي تتجاوز النفقات بما فيه الكفاية لجعل مدفوعات الرهن العقاري مع الربح الذي ترك لأصحابها.

استخدام معدل الرسملة (سعر الفائدة) لتقدير القيمة

عند استخدام معدل الرسملة لقيمة دخل العقارات، يتم استخدام صافي الدخل التشغيلي للعقار، وهناك علاقة عكسية بين السعر المطلوب ومعدل الحد الأقصى. وبعبارة أخرى، وارتفاع معدل الحد الأقصى، وانخفاض سعر الطلب.

استخدام إجمالي مضاعف الإيجار لتقدير القيمة

إجمالي مضاعف الإيجار أو آلية إعادة الإعمار يستخدم إجمالي إيجارات العقار بدلا من صافي دخل التشغيل المستخدم مع معدل الحد الأقصى. هناك طريقتان للقيام بهذا الحساب، حيث أن هناك إجمالي الدخل المحتمل (غي) وإجمالي الدخل التشغيلي (غوي).

كما يتبين من حسابات كل منها، فإن تقدير القيمة يكون أفضل بكثير باستخدام إجمالي الدخل التشغيلي، حيث تؤخذ في الاعتبار خسائر الإشغال وعدم الدفع.

ثم يجب النظر في مصاريف الحالة والمستقبل

أكثر موضوعية، ولكن من المهم جدا، أخذ حالة الملكية في الاعتبار. نظرا لأن أي من طرق تقييم الدخل لا تأخذ في الاعتبار حالة الملكية ومصروفات الإصلاح الكبيرة المحتملة في المستقبل، يجب أخذها في الاعتبار عند التوصل إلى تقدير نهائي للقيمة.

عند شراء عقار موجود، كان يمكن أن يكون يعمل بكفاءة عالية، أو قد تكون هناك مشاكل تشغيلية تضعف الدخل الصافي. فعندما يقوم المستثمرون بتقييم مشروع سكني على سبيل المثال، قد لا تكون الإيجارات هي الإيجارات، وقد تكون النفقات أعلى أو أقل مما ينبغي.

لنفترض أن المالك قد قدم تنازلات إيجارية لبعض المستأجرين مقابل الخدمات، أو لمجرد أنهم يواجهون مشاكل ولا يرغب المالك في طردهم. أو، كانت مصروفات الإصلاح والصيانة أقل من المعيار بالنسبة للعقارات المماثلة. قد يكون المالك متعبا من واجبات الإدارة أو فقط لا يعنى بالمشاكل التي تنزل الطريق من سوء الصيانة.

المستثمرين الذين يدرسون كل جانب من جوانب العملية يمكن أن ترى فرصة لأن أرقام الإيجار ليست حقيقية.ويرون أن الحصول على المستأجرين في هذه الوحدات في الإيجارات الحالية الكاملة من شأنه أن يحدث فرقا كبيرا في صافي الربح، لذلك يريدون شرائه. قد يرون أن نفقات العقار ليست كما ينبغي أن تكون والممتلكات في حالة سيئة، حتى أنها قد تمر على الشراء.

سيقوم مستثمرو شارب و المقرضون بالتأكيد بسحب البيانات المالية للمشروع بعناية للتأكد من أن الأرقام الحقيقية هي ما يعملون معهم. ومن المستغرب كم من العقارات التجارية الصغيرة التي تسيء إدارتها. إما الإيجارات منخفضة جدا، والنفقات مرتفعة جدا، أو مزيج من الاثنين معا. المستثمرون الذين يتوقفون في حسابات التقييم الأساسية دون حفر في الإيجارات والنفقات غالبا ما تمر على أفضل الصفقات أو الدفع الزائد للعقارات.

تعرف على طريقة الدخل، كما انها تستخدم الكثير

إذا كنت تخطط للعمل مع عملاء المستثمرين، وقضاء وقت كبير إذا لزم الأمر من أجل معرفة طريقة الدخل من التقييم. لا تريد أن يقوم مستثمرك المشتري أو البائع باستعمال مصطلحات لا تعترف بها أو تطلب حسابات لا يمكنك تنفيذها.

العمل مع المستثمرين يمكن أن يكون مجزيا جدا، وهذا السوق العقاري المتخصصة نشطة جدا.

سوف تقوم أيضا ببناء تكرار الأعمال الكبيرة وكذلك الإحالات من العملاء المستثمرين راض.

** تحديث: أنا تحديث هذه المقالة بعد انهيار سوق العقارات وخلال ما يبدو أن بداية الانتعاش. أصبح المثمنون متحفظون للغاية بعد مشاكل السوق وتم إلقاء اللوم على تباطؤ الانتعاش من قبل الممتلكات بأقل من قيمتها وباستخدام الرهون للمقارنات. ومع ذلك، يبدو أنها تعود مرة أخرى على عارضة حتى الآن.