مقارنة المبيعات في التقييم العقاري

يقارن مقارنات المبيعات بين العقارات المشابهة التي تم بيعها مؤخرا وخاصية الموضوع. یتم إجراء تعدیلات الأسعار للفوارق في الممتلکات القابلة للمقارنة.

نهج مقارنة المبيعات هو الأساس ل سما المهنية، تحليل السوق المقارن. وهي عملية تستخدم لتحديد القيمة السوقية الحالية للعقار استنادا إلى المبيعات الأخيرة من العقارات المماثلة في المنطقة.

يتم استخدام نتائج الحساب لمساعدة البائع المنزل الإدراج العميل لاتخاذ قرار بشأن السعر الذي قائمة الممتلكات الخاصة بهم.

كما يستخدم المهنيون العقاريون عملية سما لمساعدة المشترين على تحديد ما إذا كان سعر المنزل عادلا وبما يتماشى مع نشاط السوق الحالي. الوكيل، إذا كان شاملا سوف تفعل اثنين منهم، واحد باستخدام خصائص بيعها مؤخرا وآخر باستخدام العقارات المدرجة حاليا واستخدام أسعار القائمة الخاصة بهم. وذلك لأن الأسواق تتغير باستمرار، وأنها تريد أن ترى خصائص مماثلة المدرجة حاليا التي هي المنافسة. وبناء على المخزون والطلب الحاليين، قد يكون هناك سبب لخفض أو رفع سعر الإدراج المحدد في العقارات المباعة.

-

عملية هيئة السوق المالية

هناك عملية منظمة في تنفيذ هيئة السوق المالية، وهناك بعض المتطلبات الأساسية الهامة:

• يجب أن تكون الخصائص القابلة للمقارنة المختارة مماثلة لعقار الموضوع قدر الإمكان:
  • عدد غرف النوم
  • عدد الحمامات
  • حجم اللقطات المربعة
  • حجم اللوت
• يجب أن تكون الخصائص المشابهة في مكان قريب، في نفس الحي أو التقسيم.
• يجب أن يكون تاريخ مبيعاتهم محدودا قدر الإمكان. إذا كانت كومبس '(كومبابلز') تباع التواريخ بعيدة جدا في الماضي، انهم بالفعل قديمة جدا لتكون دقيقة للسوق الحالي. إذا لم يكن هناك ما يكفي من قريبة من قبل خصائص لل كومبس، ثم نقل أبعد قليلا في المسافة أمر ضروري.

لذلك، مع أخذ ذلك في الاعتبار، دعونا ننظر إلى مثال لمحة عامة عن سما بسيطة.

1. لدينا لدينا موضوع الموضوع، 3 بر، 2 با المنزل 1900 قدم مربع في الحجم مع اثنين من مرآب السيارات المرفقة.
2. المنزل هو على وحدة التقسيم القياسية مشابهة جدا في الحجم لجميع الآخرين.
3. تم العثور على ثلاثة منازل مماثلة في نفس التقسيم.
4. اثنين من المنازل كانت قريبة جدا، مع نفس غرف النوم والحمامات والمرائب.
5. كان المنزل يحتوي على غرفة نوم إضافية ونصف حمام. تم تخفيض سعر بيع هذا المنزل من قيمة البناء الجديدة من غرفة نوم ونصف حمام لجعله مشابها لممتلكاتنا الموضوع.
6. كانت لقطات مربع من المنازل قريبة ولكن ليس بالضبط. لذا، تم تقسيم أسعار كل ثلاثة كومباس حسب كل قدم مربع حجم للحصول على سعر بيع لكل قدم مربع.وقد بلغ متوسط ​​هذه الأرقام رقما واحدا.
7. تم ضرب هذا الرقم في 1، 900 قدم مربع من الخاصية الموضوع لتحديد قيمته التقريبية في السوق الحالية.

الآن، بالنسبة للبائع والعقارات المهنية، وهذا هو عادة بقدر ما يذهبون. ومع ذلك، أود أن أقترح تحليل السوق آخر لرؤية المنافسة الحالية، كما كنت أفعل لمشتري. يتم إجراء سما آخر بنفس الطريقة تقريبا. ومع ذلك، فإننا نجد الآن ثلاثة كومباس التي هي للبيع واستخدام أسعار الإدراج الخاصة بهم.

كان هذا السوق المثال مشغولا جدا، وكانت هناك مبيعات أكثر من القوائم الجديدة في الأسابيع القليلة الأخيرة. إن المخزون الحالي للمنازل المعروضة للبيع هو أقل، وتشير قائمة أسعار الشركات الثلاثة إلى أنه يمكن زيادة تقدير الأسعار من الهيئة العادية. نبقى على نهاية منخفضة من أسعار المنازل التنافسية لميزة المبيعات والذهاب إلى السوق.

إذا، ما هو مختلف في هذه العمليات وتقييم؟ يستخدم المثمن كومبس كذلك، ربما نفس كومبس. ومع ذلك، المثمن هو عادة العمل للمقرض، لذلك وظيفتهم مختلفة. العقارات المهنية يريد الحصول على أعلى سعر ممكن للبائعين. ويريد المثمن قيمة تغطي استثمارات المقرض ولكنها غير مضخمة.