فندق ريتس يمكن أن يكون وسيلة معقولة لشراء فنادق

تخيل أنك تريد امتلاك مجموعة من الفنادق. (ربما كنت لعبت الكثير من الاحتكار كطفل ونكهة فكرة الحصول على تيار من النقد من شخص التحقق من واحدة من الغرف الخاصة بك ليلة). إذا كنت غنيا، يمكنك امتياز مفهوم الفندق مباشرة من واحدة من شركات الضيافة الكبرى. لسوء الحظ، فإن العديد من فنادق درجة رجال الأعمال تكلف ما بين 2 و 15 مليون دولار. فنادق فاخرة وراقية يمكن بسهولة تتطلب 30 $ إلى 60 مليون $ أو أكثر.

على الرغم من أن معظم هذه الأموال يتم تمويلها تقليديا بالديون، إلا أن المبلغ المطلوب لسداد رأس المال لا يزال بعيدا عن نطاق إمكانية عمليا لجميع المستثمرين.

الخبر السار؟ في هذه الأيام، هناك طريقة أخرى للاستثمار في الفنادق. يمكنك شراء صناديق الاستثمار العقاري في حساب الوساطة بنفس طريقة شراء الأسهم أو السندات أو صناديق الاستثمار المشتركة.

أولا، دعونا نرجع ونتحدث عن ريتس للحظة. في حال كنت قد نسيت أو لم تدرس لهم، والثقة في الاستثمار العقاري، أو ريت، هو نوع خاص من الشركات التي تركز على اكتساب وإدارة العقارات والعقارات ذات الصلة. وأحد األمور التي تفرق صناديق االستثمار العقاري من الشركات العادية هو أن الكونغرس جعلها معفاة من ضرائب الشركات، حيث تم استيفاء العديد من الشروط الصارمة، وأهمها توزيع 90٪ على األقل من األرباح على شكل أرباح نقدية إلى المساهمين.

وهذا يجعل ريتس حساسة للغاية لتحركات أسعار الفائدة ولكن يعني أيضا أنها تميل إلى تقديم عوائد أرباح أكثر تضررا من نظرائهم الأسهم الرقيقة. الجانب السلبي؟ إن توزيعات رينت ليست "توزيعات أرباح مؤهلة" بموجب قانون الضرائب، مما يعني أنك ستخضع للضريبة كما لو كانت دخلا عاديا، وليس بمعدلات ضريبة الأرباح الأقل جاذبية.

بمجرد أن تبدأ في بناء محفظة كبيرة، وهذا يمكن أن تحصل في بعض الأحيان في ورطة إذا كنت تشتري الكثير من خلال روث الجيش الجمهوري الايرلندي، سيب-إيرا، 401 (ك)، أو مأوى الضرائب آخر، كما قد يؤدي إلى دخل الأعمال غير ذات صلة الضرائب، أو أوبيت. هذه مناقشة مختلفة ليوم مختلف.

فندق ريتس مختلف جدا عن شقة ريت أو ريت متخصص في تأجير مول الفضاء

تماما كما المخزونات في مختلف القطاعات والقطاعات لها خصائص المخاطر المختلفة، ريت تختلف اختلافا كبيرا تبعا لنوع المشروع العقاري الذي متخصصون. هذه ليست أخبار للمستثمرين العقاريين الذين اعتادوا على الحصول على الممتلكات بشكل مباشر - كما يعرفون من تجربة مباشرة، مبنى سكني يتصرف بشكل مختلف جدا عن مبنى المكاتب أو وحدات التخزين على أساس الاقتصاد الأساسي والتقاليد والممارسات، والقوانين، والقوى في العمل - ولكن في بعض الأحيان يأتي مفاجأة للمستثمرين الجدد الحصول على العقارات من خلال الأوراق المالية المتداولة في البورصة.وهم لا يفهمون أن مكتبك التجاري ريت قد يواجه معدلات إيجار دورية حيث أنه يتبع دورات الازدهار والكساد، في حين أن مستودع ريت الصناعي الخاص بك قد يكون أكثر استقرارا حيث يمكن إيقاف الطاقة الزائدة مع الحد الأدنى من تكاليف الصيانة بسرعة أكبر بكثير مما هو ممكن مع شيء مثل مبنى سكني.

إنها طبيعة فئة الأصول.

واحد من التخصصات الفرعية المثيرة للاهتمام في صناعة الاستثمار العقاري هو فندق ريت. كما يمكن أن تتفوق على الأرجح من الاسم، يركز فندق ريتس على تطوير أو إدارة أو الحصول على أو تمويل الفنادق والخصائص ذات الصلة بالضيافة. هذه يمكن أن تتراوح من الفنادق الصغيرة الميزانية تقع على جانب الطرق السريعة المنسية وطرق الدولة إلى خمس منتجعات هيبة الماس في بعض من الترفيه، القمار، وعواصم السكان في العالم. ويمكن أن تنطوي على تطوير وامتلاك الممتلكات، ودفع فريق إدارة طرف ثالث للتعامل مع تشغيل الفعلي للفندق في مقابل حصة من الإيرادات. ويمكن أن تركز معظمها على إدارة ممتلكات الفنادق الأخرى لخفض الإيرادات. ويمكن أن تنطوي على تمويل مشاريع الفنادق، التي تعمل أكثر مثل الاستثمارات شبه الثابتة الدخل.

يجب أن تفهم تماما ما تملكه أو أنك تخاطر بوفوراتك التي تحققت بشق الأنفس.

فندق ريتس هو متقلب جدا لأن إشغال الفندق يرتبط مع الظروف الاقتصادية العامة، مما يجعلها حساسة للغاية للتوسع والانكماش. عند حدوث ركود، تقوم الشركات بخفض ميزانيات السفر، واختيار مؤتمرات الفيديو أو المكالمات الهاتفية، بدلا من ذلك. العائلات والمنظمات تؤجل الإجازات، والبقاء أقرب إلى المنزل. بالنسبة لفندق ريت، فإن هذا يعني في كثير من الأحيان أن التدفقات النقدية تجف في نفس الوقت ترتفع العائدات حتى تحصل على انخفاض كبير في قيمة الوحدات أو الأسهم. على العكس من ذلك، عندما تتحول الأمور، والتدفق النقدي ينفجر في بعض الأحيان من خلال السقف حتى تحصل على هذه الدفعات المتصاعدة والقيم السوقية. فهي مختلفة جدا عن ستالوارتس من العالم أن مجرد ضخ المال مثل تصورها، جيل بعد جيل؛ مثل كولجيت-بالموليف أو نستله.

دعونا ننظر إلى التوضيح في العالم الحقيقي لإثبات كيفية عمل فندق ريت الفعلية.

فحص كيف تراجع فندق ريل هوتل خلال فترة الانهيار الاقتصادي 2008-2009

الثقة في فنادق الضيافة هو فندق يمتلك 291 فندقا، يضم 43، 976 غرفة أو جناحا، فضلا عن 185 مركزا مملوكا أو مستأجرا للسفر. ووفقا لطلبات لجنة الأوراق المالية والبورصات، وتقع هذه الخصائص في 44 ولاية في الولايات المتحدة وكندا وبورتوريكو. فندق ريت يدير محفظة فنادقه ضمن مجموعة متنوعة من اتفاقيات الامتياز، بما في ذلك مجموعة من الفخامة اتفاقات، كاندلوود أجنحة، نزل نزل من ماريوت، رويال سونيستا، سونستا، ستايبريدج سويتس، حياة بليس، فنادق ومنتجعات كراون بلازا، ويندهام جراند، ويندهام الفنادق ومنتجعات سونستا إس سويتس، فنادق ومنتجعات إنتركونتيننتال، فنادق ومنتجعات ماريوت، كليفت هوتل، فنادق ومنتجعات راديسون، تاونبليس سويتس باي ماريوت، هوثورن سويتس، كانتري إن آند سويتس باي كارلسون، هوليداي إن هوتلز آند ريزورتس، سبرينغيل سويتس باي ماريوت، وبارك بلازا للفنادق والمنتجعات.

في السنوات المزدهرة قبل انهيار القطاع العقاري في الاقتصاد في أسوأ ركود منذ الكساد الكبير، قام هذا الفندق بتأمين توزيع الدهون للمالكين. في عام 2004، تلقوا 2 دولار. 88 نقدا للسهم الواحد، في عام 2005، 2 دولار. 89 نقدا للسهم الواحد، في عام 2006، 2 دولار. 94 نقدا للسهم الواحد، في عام 2007، 3 دولارات. 03 نقدا للسهم الواحد، في عام 2008، 3 دولارات. 08 نقدا للسهم الواحد. عندما انفصل العالم المالي، على الرغم من حجوزات الفنادق سقطت قبالة الهاوية. تم إلغاء المؤتمرات التجارية وتم تخفيض التوزيعات النقدية، وانخفضت إلى $ 0. 77 للسهم الواحد، وانخفاض مذهل من 75٪. إذا كنت تعتمد على تلك الأموال لدفع فواتيرها، وجدت فجأة أنها تبخرت في اللحظة التي كنت في أمس الحاجة إليها. بغيض بيع حصصهم (مرة أخرى، إذا كنت تملك فندق ريت يجب أن نعرف هذا هو جزء لا يتجزأ من تجربة الملكية)، انهارت أسهم من ارتفاع 51 $. 50 في عام 2006 إلى مجرد 6 $. 90 في عام 2009. هذا الانخفاض بنسبة 86. 6٪ في سعر السهم وأضاف إهانة لإصابة خفض حاد في الدخل السلبي الخاص بك.

ما الذي حدث للمستثمرين المتطورين الذين فهموا طبيعة ملكية فندق ريت؟ جلسوا على خلفهم المثل، ومشاهدة توزيع النقدية تسلق إلى 1 $. 96 للسهم الواحد مع سعر السهم من 32 $. 46. ​​بالتأكيد، انها لا مكان قريب من سنوات جيدة ولكن لفترة قياس مروعة إلى حد ما، وكنت ضرب قليلا التضخم بعد الضرائب، والحفاظ على القوة الشرائية الخاصة بك. قمت بشراء الأمن العقاري قبل عشر سنوات، ودفع ما بين 26 $. 50 و 42 دولارا. 40 للسهم الواحد. على مدار ذلك الوقت، جمعت 24 دولارا. 83 أو نحو ذلك في توزيعات نقدية. إذا كنت ذكيا واستثمرت تلك الأرباح خلال الأزمة، فقد أصبح ما أشار إليه أحد الأكاديميين الماليين بأنه "مسرع العودة"، مما جعل عدة مئات من النقاط المئوية من الربح على كل شيك أو إيداع محررة مرة أخرى في شراء أسهم إضافية بسبب جزئية الانتعاش في القيمة السوقية.

على النقيض من ذلك فندق ريت مع شيء مثل ريت الصناعي. حتى مع انهيار العالم، والشركات لا تريد إخلاء مخازنها، ومرافق الشحن، والمصانع. وبالإضافة إلى ذلك، فإنهم غالبا ما يكونون (ليسوا دائما) قادرين على دفع عقود الإيجار التي يدينون بها قانونيا حتى إذا كانت الشركة نفسها قد أفلست في نهاية المطاف. وخلال نفس الانهيار، لم تقم شركة ريت الصناعية مثل إيست غروب بروبيرتيز بخفض الأرباح. وانخفض السهم من 48 دولارا. 54 إلى 24 دولارا. 58، بانخفاض قدره 49. فقط 36٪، والتي لم تختلف كثيرا عن مؤشرات سوق الأسهم، مثل مؤشر داو جونز الصناعي و S & P 500! ونظرا لطبيعة تدفق الأوراق المالية، وكيف يؤثر ذلك على القيمة السوقية، فإنه أمر مثير للإعجاب بشكل لا يصدق. حتى أكثر إثارة للإعجاب؟ الأسهم في الواقع في 59 $. 32 الآن، بحيث يكون لديك 10 $. 78 مكاسب رأسمالية غير محققة، أو 22٪ + على السهم نفسه على رأس كل تلك التوزيعات التي استمتعت بها.

هناك العديد من الطرق الرئيسية التي يمكنك من خلالها الإستحواذ بشكل استراتيجي على فنادق ريت إذا كنت ترغب في امتلاكها:

فقط شراء كتل من فنادق ريتس خلال تعطل سوق الأسهم

1. التعامل معها بشكل مختلف جدا عن أموال الفهرس الخاص بك أو غيرها من المقتنيات التي كنت تخطط بعد ذلك إلى عقد إلى الأبد.كلما كان أساس التكلفة أقل، كلما كنت أسرع، يمكنك استخراج سعر الشراء الخاص بك مرة أخرى في أرباح نقدية إذا كنت تخطط لاستثمار تلك الأموال في مكان آخر. عادة ما يكون متوسط ​​تكلفة الدولار في فندق ريتس
2. ، مع العلم أنه في بعض الأحيان، سوف تكون شراء في أسوأ وقت ممكن ولكن الثقة في أعلى مستوياته وأدنى مستوياته، جنبا إلى جنب مع أرباح إعادة استثمارها، ومتوسط ​​كل شيء بالنسبة لك ل مرضية مجموع العائد. وبالنسبة لمعظم الناس، ربما يكون هذا هو النهج الأفضل حيث أن متوسط ​​تكلفة الدولار يقلل بشكل كبير من مخاطر سوق الأوراق المالية، لا سيما عندما يقترن ذلك بالتنويع. المضاربة
3. . عندما تكون صناعة الفنادق في طريقها للانهيار، شراء فنادق الاستثمار العقاري حتى تعود سنوات الازدهار، ثم تفريغها حتى لو أنها في نهاية المطاف الذهاب أعلى بكثير. احتمالات النجاح على المدى الطويل هنا ليست كبيرة إلا إذا كنت قادرا على فهم صناعة الفنادق ضمنيا ومعالجة اكتساب ريت بنفس الطريقة التي لو كنت تنفق الملايين من الدولارات لشراء العقارات بشكل صريح، ولكن هناك أقلية من الناس المتطورين ماليا هناك مع القدرة على القيام بذلك على أساس يحركها التقييم، شريطة أن يتمكنوا من العيش مع شراء في وقت قريب جدا أو بيع في وقت مبكر جدا، وهو أمر لا بد أن يحدث نظرا للمستثمرين، ككل، لديهم عادة الحصول على متفائل جدا أو متشائمة من وقت لآخر. رمي في منشفة وشراء شيء مثل صندوق فانغوارد ريت مؤشر
4. ، الذي يمزج الكثير من صناديق الاستثمار العقاري المختلفة معا، بما في ذلك فندق ريتس، ​​كجزء من محفظة متنوعة. ولديها عائد توزيعات أرباح أقل بكثير، ولكن إذا كنت تعتقد أن المخاطرة المخفضة تستحق تلك المقايضة، فقد يكون هذا هو المسار الأكثر حكمة. على أية حال، فندق ريتس ليست خافتة في القلب. إذا كنت لا تعرف ما تقومون به، فقي برفق.