بيع شركة تجارية مقابل بيع العقارات التجارية

يتطلب بيع نشاط تجاري، حتى عندما يكون العقار مدرجا، نهجا مختلفا جدا للتقييم. في كثير من الأحيان وكلاء العقارات والوسطاء لا يدركون الفرق، لأنها لا تحصل على العديد من الطلبات لهذا النوع من مزيج المعاملات.

عندما يملك صاحب العمل أيضا العقارات، سيحتاجون إما إلى إغلاق النشاط التجاري وبيع العقارات أو بيعهما معا. وكلاء العقارات والسماسرة يميل إلى قائمة معا، والتي يمكن أن تكون خطأ.

الأعمال التجارية هي حيوان مختلف تماما عن العقار الذي يقيم فيه. وهناك أيضا اتفاقات تعاقدية مختلفة جدا لازمة لنقل أصول الأعمال التجارية. فهي ليست مثل الممتلكات العقارية، ويمكن أن تحتوي في الواقع على ضمانات الحجم والديموغرافيات قاعدة العملاء / العملاء القائمة. وتختلف معايير التقييم اختلافا كبيرا، حيث أن الأعمال التجارية لديها اعتبارات "حسن النية" وكذلك الاتفاقات القائمة التعاقدية وربما الموردين. في بعض الأحيان لا يمكن أن تمر إلى مالك جديد.

--2>>

المهنيين العقاريين، لا سيما في مجال التجارية المتخصصة، لديهم المعرفة والخبرة لتحليل إيرادات الإيجار والمصروفات، وتقديمها إلى العميل / العملاء لاتخاذ القرارات. حيث يمكن أن تكون قصيرة هو تحليل الأعمال التجارية من منظور مالي. هناك الكثير تحت السطح، وفحص الربح والخسارة والميزانية العمومية لا تبدأ في الحصول على الحقائق الحقيقية.

في المناطق الريفية التي أعمل فيها، قام وسيط عقاري بإدراج أعمال للبيع، وكان ذلك بدون عقار. تم استئجار المبنى. كما كان لدي العملاء المهتمين، اتصلت وطلبت البيانات المالية، والحصول على P & L والميزانية العمومية. اتصلت مرة أخرى وطلبت انهيار التدفق النقدي.

الوسيط لم يعرف حقا ما كنت أطلب.

غالبا ما يكون P & L من الأعمال التجارية مختلفا جدا عن التدفق النقدي. فقط اسأل وكيل مصلحة الضرائب. واحدة من فوائد امتلاك الأعمال التجارية هو الحصول على بعض فواصل عن طريق خصم النفقات والأعمال التجارية التي من شأنها أن تكون شخصية خلاف ذلك. نحن لا نتحدث بالضرورة عن الأنشطة غير القانونية أو التهرب الضريبي. ومن الأمثلة على ذلك الاستقطاعات المتعلقة بالمركبة وتكلفة تشغيلها، حيث يمكن استخدامها في الأنشطة الشخصية والتجارية على السواء.

كان من الخطأ على موكله أن يدرج أعماله عندما لم يكن من ضمن المتطلبات الأساسية في قاعدة معرفته. أي وسيط تجاري جيد يتطلب تحليل التدفق النقدي من عملائها باعتبارها واحدة من أهم الوثائق المالية. يتم إجراء تعديلات على قيمة الأعمال بناء على بنود في التدفق النقدي، بما في ذلك:

• جداول بيانات تفصيلية لجميع الدخل
• تفاصيل جميع المصروفات
• ما هي المصروفات الفعلية التي تعود على المالك > تعديل إلى الدخل بالنسبة للمالكين - المستفيدين من النفقات التي سوف تختفي (لا تكون مصاريف للمالك الجديد)
• إضافة إلى المصاريف لتكاليف المالك والمنفعة التي سوف تتطلب مشتريا جديدا لزيادة النفقات (مالك يدار / المشتري سوف مدير تأجير)
• في حياته المهنية السابقة، بعت الأعمال التجارية إلى شركة الذهاب العامة في بورصة نيويورك.

أرسلوا في فريق من المدققين الذين قضوا عدة أسابيع، معظمهم التحقق من التدفقات النقدية. مثال على نفقات المالك الذي كان يخرج هو نفقات الشاحنات الخاصة بي. قدمت الشركة لي مع سيارة، وجميع النفقات والصيانة والوقود وشملت. وأضافوا أن هذه النفقات وزيادة قيمة عملي، كما أنه في الحقيقة لم يكن حسابا حقيقيا أنه سيكون لديهم لدفع بعد الشراء.

كما ذكرت في قائمة البند، إذا كان صاحب البيع يدير الأعمال أيضا، ولم يدفع نفسه راتب سعر السوق، ثم المشتري سوف تحتاج إلى تعديل تقييمها من الأعمال إلى أسفل بسبب ضرورة التوظيف مدير في راتب السوق.

كما ترون، هناك عدد من العوامل التي تجعل تقييم الأعمال التشغيلية تختلف كثيرا عن بيع العقارات. ونحن حتى لم تحصل في المخزون.

شيء آخر عن تقييم الأعمال هو الطرق المختلفة التي يتم حسابها اعتمادا على الصناعة أو نوع العمل.

ومن الواضح أن معظم المهنيين العقاريين لا ينبغي أن تشارك في الوساطة من الشركات التجارية العاملة، ما لم يكن لديهم الخبرة والخبرة للقيام بذلك. وهناك نهج أفضل بكثير هو الشراكة مع وسيط الأعمال الذين لا يفعلون الوساطة العقارية. وسوف تكون علاقة متبادلة المنفعة، مع كل واحد منكم جلب أقصى قدر من الخبرة والقيمة للعميل / العميل.