شرط الرهن العقاري القياسي

تحتوي معظم سياسات الملكية التجارية على بند يحمي حقوق أصحاب الرهن العقاري (المقرضين). وينطبق هذا الحكم عندما تستخدم الممتلكات المؤمن عليها لتأمين الرهن العقاري، وتضررت الممتلكات بسبب خطر مغطى. ويضمن البند أن يتلقى المقرض دفعات بموجب البوليصة إلى حد الدين المتبقي.

عندما يشتري صاحب العمل مبنى تجاري برهن عقاري، قد يطلب صاحب الرهن من المشتري الحصول على سياسة الملكية التي تتضمن شرط الرهن القياسي .

فيما يلي مثال.

مثال

تمتلك أندي شركة A-1 أبليانسس، وهي شركة تبيع الأجهزة المنزلية. شركة أندي قد اشتريت للتو مستودع جديد مع الرهن العقاري الذي حصل عليه من لاكي الإقراض.

القرض أ-1 الذي تم الحصول عليه من الإقراض لاكي مضمون من قبل المستودع. لأن المستودع يعمل كضمان للقرض، لاكي الإقراض لديه فائدة قابلة للتأمين في ذلك. لحماية مصلحة لاكي، تتطلب اتفاقية القرض A-1 لتأمين المستودع ضد الأضرار الناجمة عن الحريق وغيرها من المخاطر تحت سياسة الملكية التجارية. وينص العقد على أن السياسة يجب أن تتضمن شرط الرهن القياسي.

شرط قياسي

في السنوات الماضية، كان على شركات التأمين التي كتبت تأمين الممتلكات استخدام نموذج سياسة تسمى سياسة حريق نيويورك القياسية لعام 1943. ويتضمن هذا الأخير شرطا بعنوان الرهن العقاري يتناول حقوق المقرضين. يشار إلى هذا البند على أنه شرط الرهن العقاري القياسي .

في الوقت الحاضر، نادرا ما يستخدم نموذج نيويورك، وتعتبر سياسة الملكية التجارية إسو معيار الصناعة. ويتناول استمارة إسو الرهن العقاري في بند بعنوان "أصحاب الرهن العقاري". هذا البند الآن بمثابة شرط الرهن العقاري القياسية. ويبدو في العديد من سياسات الملكية التي صاغتها شركات التأمين الفردية.

الاهتمامات

ينطبق شرط الرهن العقاري إسو على صاحب الرهن العقاري المذكور في الإعلانات. يتم تغطية المقرض عن الخسائر أو الأضرار التي لحقت بالمبنى أو الهيكل الذي يخدم كضمان للقرض.

إذا تم إدراج العديد من المقرضين في السياسة، يتم تغطيتها بترتيب الأسبقية. على سبيل المثال، افترض أن حامل البوليصة قد اشترى مبنى له رهن عقاري (الأول والثاني). إذا كان المبنى يحترق، سيتم دفع المقرض المدرجة في الرهن العقاري الأول. بعد أن تم تعويض المقرض الأول، فإن المقرض على الرهن العقاري الثاني تلقي الدفع.

ينص شرط الرهن العقاري على أن يتلقى المقرضون دفعات "كما قد تظهر مصالحهم". وهذا يعني أن المبلغ الذي سيتلقاه كل مقرض يعتمد على مدى الضرر الذي لحق بالمبنى المؤمن عليه والرصيد غير المدفوع (أصل وفائدة) القرض. على سبيل المثال، حريق يدمر مستودع A-1 الأجهزة ".في وقت الحريق، A-1 مدين لاكي الإقراض $ 750، 000 في رأس المال والفائدة المستحقة. يحصل الإقراض محظوظا على دفع التأمين من 750،000 $، حصتها في الممتلكات.

المبلغ الذي سيدفعه المؤمن مقابل الخسارة يخضع للحد الأقصى للسياسة. على سبيل المثال، إذا كان مستودع A-1 مؤمن بمبلغ 1 دولار أمريكي. 5 ملايين، فإن شركة التأمين تدفع ما لا يزيد عن 1 $. 5 مليون إلى جميع الأطراف المشمولة (A-1 الأجهزة وجميع المقرضين).

في بعض الولايات، يضمن المقرضون قروضهم عن طريق سندات الثقة بدلا من الرهون العقارية. لهذا السبب، فإن مصطلح صاحب الرهن العقاري في شرط الرهن القياسي يتضمن الوصي.

الرهن

لا يتأثر حق المقرض في استرداد الخسائر في إطار سياسة الملكية للمقترض بأي إجراء من إجراءات الرهن التي اتخذها المقرض ضد مالك العقار قبل الخسارة. على سبيل المثال، لنفترض أن A-1 الأجهزة فشل في تقديم عدة دفعات الرهن العقاري، لذلك لاكي الإقراض يصدر إشعارا افتراضيا. بعد شهر واحد من صدور الإخطار، يتم تدمير المستودع بسبب الحريق. لن يؤثر الإشعار الافتراضي على حق لاكي في تلقي دفعات مقابل الخسارة بموجب السياسة.

أفعال حامل البوليصة

يحق للمرتهن أن يسترد للخسارة بموجب السياسة حتى إذا انتهك حامل البوليصة شرط عقد التأمين.

على سبيل المثال، لنفترض أن مستودع A-1 أبليانسس يتم تدميره بسبب الحريق. A-1 ملفات مطالبة مع شركة التأمين على الممتلكات الخاصة به عن الأضرار التي لحقت المبنى ومحتوياته. ومع ذلك، A-1 يرفض السماح الضابط على الممتلكات لتفقد الضرر. ينفي المؤمن في نهاية المطاف مطالبة A-1 لأن A-1 قد فشلت في الامتثال لشروط السياسة.

لن يتأثر حق الإقراض المحظوظ في التعافي بموجب السياسة بإجراءات A-1 طالما أن المقرض يستوفي شروطا معينة. يجب على المقرض ما يلي:

• دفع أي قسط مستحق بسبب فشل حامل البوليصة في دفع
• تقديم إثبات بالخسارة (في حالة عدم قيام حامل الوثيقة بذلك) خلال 60 يوما من تلقي إشعار بأن إثبات الخسارة
• إخطار شركة التأمين إذا كان المقرض على علم بأي تغيير في ملكية المبنى أو إشغاله، أو إذا تغيرت المخاطر بشكل كبير

بمجرد إكمال المقرض لكافة هذه الخطوات، يكون مؤهلا لتلقي دفعة خسارة تحت A-1's سياسة الملكية.

تحويل الحقوق

يتضمن شرط أصحاب الرهونات العقارية إسو حكما بالاستبدال. وينص على أنه في حالة قيام المؤمن بدفع خسارة للمقرض ولكنه ينفي الدفع للمؤمن عليه، يتم نقل حقوق المقرض للحق إلى شركة التأمين إلى حد مبلغ الدفع. في المثال السابق، رفضت أجهزة A-1 الدفع بموجب هذه السياسة لأنها لم تمتثل لشروط عقد التأمين. لنفترض أن الإقراض محظوظ تلقت دفع تأمين قدره 700،000 دولار لمصلحتها في مستودع التالفة. كان الحريق ناجما عن خلل في مجفف كهربائي مخزن في المبنى. إذا لم يحصل الإقراض المحظوظ على تعويض عن الضرر، فقد يكون المقرض قد رفع دعوى قضائية ضد الشركة المصنعة للتجفيف بسبب تلف الممتلكات.

التأمين على الممتلكات A-1 تعوض لاكي الإقراض للخسارة. وبالتالي، يتم نقل حق المقرض في مقاضاة الشركة المصنعة للحصول على تعويض إلى شركة التأمين. وللمؤمن الآن الحق في مقاضاة الشركة المصنعة لاسترداد مبلغ 700 ألف دولار الذي دفعته للإقراض المحظوظ.

قد يختار المؤمن أن يدفع للمقرض المبلغ الأصلي على الرهن بالإضافة إلى أي فائدة مستحقة. وفي حال بقاء أي ديون، يجب على حامل البوليصة دفع هذا المبلغ إلى شركة التأمين.

الإلغاء وعدم التجديد

بموجب شرط الرهن العقاري، يجب على المؤمن إخطار صاحب الرهن كتابيا إذا ألغى المؤمن السياسة أو رفض تجديده. في حال فشل المؤمن في دفع الأقساط، يجب على المؤمن إخطار المقرض قبل 10 أيام من موعد الإلغاء. إذا قام المؤمن بإلغاء البوليصة لأي سبب آخر بخلاف عدم دفع الأقساط، يجب عليه تقديم إشعار مسبق مدته 30 يوما للمقرض. في حال قررت شركة التأمین عدم تجدید السیاسة، فیجب علیھا تقدیم إشعار لمدة عشرة أیام من قبل المقرض.

قد يتم تعديل شروط الإلغاء هذه بموجب قانون الولاية. على سبيل المثال، تطلب بعض الدول من شركات التأمين إخطار المقرض قبل 45 يوما على الأقل إذا تم إلغاء السياسة لأي سبب آخر غير عدم دفع الأقساط.