تعريف شرط الاغتراب

التعريف: اللغة في سند الرهن العقاري أو الثقة التي تسمح للمقرض باستدعاء القرض فورا والمستحق الدفع في حالة بيع المالك للعقار أو نقل ملكية العقار. تقريبا كل قرض اليوم يحتوي على شرط الاغتراب، مما يعني أن الملكية لا يمكن نقل والمشتري لا يمكن شراء تخضع لقرض قائم دون اثار شرط البيع على شرط.

شرط البيع هو نفس شرط شرط الاغتراب.

وهناك نوع شائع من شرط الاغتراب الموجود في العديد من سندات الثقة هو كما يلي، من لجنة الأوراق المالية والبورصات الأمريكية:

"في حال بيع العقار أو أي جزء منه أو أي مصلحة فيه، يتم نقله أو نقله عن طريق إذا كان المستأجر، سواء طواعية أو غير طوعية، باستثناء ما يحظره القانون، فإن جميع الالتزامات المضمونة بموجب هذا
صك، بغض النظر عن تواريخ الاستحقاق الواردة فيه، بناء على خيار صاحب هذا العقد ودون طلب أو إشعار، تدفع ".

من المستحيل عمليا العثور على أي الرهون العقارية القائمة اليوم التي لا تحتوي على مثل هذه الفقرة. وفي حين أنه قد لا يذكر حرفيا، فإن شرط الاغتراب يحظر نقل الممتلكات العقارية دون سداد الرهن القائم.

في طريق العودة عندما كان التمويل الإبداعي شائعا للغاية في أواخر السبعينات وأوائل الثمانينات في الولايات المتحدة، وخاصة في كاليفورنيا حيث أنا مرخص، وكثيرا ما تحدث وكلاء العقارات عن قضية المحكمة عام 1974، تاكر ضد لاسن الادخار والقروض.

كانت هذه قضية قضائية بارزة تتعلق بعقد بيع أرض بالتقسيط. وقال في الأساس إن المقرض لم يكن له الحق في استدعاء القرض المستحق والمستحق لأنه لم يستطع إثبات أن أمنه قد لحق بأضرار عند نقل البيع في عقد أرض. قام العديد من الوكلاء العقاريين خلال تلك الفترة بوضع معاملات تمويل إبداعي استحوذ فيها المشتري على سند عادل من خلال عقد أرض ودفع الرهن الأساسي بالإضافة إلى تسديد دفعات للبائع عن حقوق ملكية البائع.

كانت أسعار الفائدة المرتفعة التي دفعت المشترين إلى الاعتماد على التمويل الإبداعي.

سريع إلى الأمام إلى قضية محكمة 1978 من ويلينكامب ضد بنك أوف أميركا. وقد عزز قرار محكمة كاليفورنيا هذا التاريخي الثاني ما ورد في المادة 711 من القانون المدني في كاليفورنيا، وهو أنه لا يمكن للمقرض فرض شرط الاغتراب عن طريق استدعاء القرض المستحق ودفعه إذا لم ينخفض ​​ضمان القرض أو في خطر التعرض للانخفاض. بعد ذلك، كان العديد من المنازل يبيعون رهنا بالرهن واليسار، كما لم يكن هناك غد، حيث تخطت أسعار الفائدة 18٪ التي كانت سائدة جدا.

كان من الشائع جدا إغلاق الصفقة مرة أخرى في 7 أيام.وكان المشترون ينزلون 7٪ إلى 10٪ من سعر البيع، وهو ما يكفي لدفع العمولات وتكاليف الإغلاق، مع أخذ العنوان رهنا بالرهن العقاري وتنفيذ التمويل الاحتياطي للبائع في شكل سند ثان أو ثالث ثقة. في بعض النواحي، كان مثل الغرب المتوحش. وكلاء الذين يفهمون التمويل الإبداعي نقل الكثير من المخزون، وخلق ريتش الغنية عمل الندوة سريعة.

فجأة، كانت الندوات التمويلية الإبداعية في كل مكان. وكان هذا إقليم جديد لكثير من وكلاء العقارات وعملائها. كما أنها كانت مناخا مهيئا لإساءة المعاملة والاحتيال.

بعد عام 1982 غارن سانت. القانون الألماني، توقف الكثير من برامج التمويل الإبداعي ببطء. وحتى مبيعات خيار الإيجار، التي تم إنشاؤها وتنظيمها كثغرة إلى بنود الاغتراب، تعرضت لإطلاق النار.

في السنوات التالية، بدأت أسعار الفائدة في الانخفاض، مما يجعل الحصول على رهن جديد خيارا جذابا لمشتري المنازل لأول مرة. وأدى ذلك إلى إعادة القروض التقليدية وقروض هيئة الإسكان الاتحادية إلى العمل. ولا يزال هناك عدد قليل من قروض إدارة الإسكان الفيدرالية القديمة التي يمكن الاستيلاء عليها دون افتراض رسمي، ولكن مع مرور السنوات، كان هناك عدد أقل وأقل من هذه القروض المتاحة. اليوم، لا يوجد شيء.

وبطبيعة الحال، فإن جزءا من هذا أدى إلى قروض التحرير والسرد 80/20 التي ساهمت جزئيا في تحطم السوق الفرعية في عام 2007. وقد سمح المشترين الذين يمكن أن الضباب مرآة، دون القدرة على سداد الرهن العقاري، لإخراج 100٪ التمويل.

ونحن نعلم جميعا ما حدث عندما تحطم السوق في عام 2008. متطلبات الرهن العقاري اليوم أكثر صرامة بكثير، وأنه من الصعب كثيرا للحصول على الرهن العقاري الآن.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.