الخيارات إذا تم رفض البيع القصير

السؤال: يكتب القارئ

، "كان لدينا منزل للبيع كبيع قصير في العام الماضي، وقال البنك تم رفض بيعنا القصير لكننا لا نعرف لماذا ، ولم يقدموا لنا سببا حقيقيا، ولا يعرف وكيلنا سبب رفض البنك لطلبنا، وطلبوا منا الحصول على كل خردة من الورق، وقدمنا ​​لهم إقراراتنا الضريبية وجميع الوثائق المالية التي أظهرناها ما زلنا لا نقول لنا ولا نستطيع أن نحتفظ بهذا المنزل لفترة أطول.لقد لاحظنا الأسبوع الماضي أن إدراجنا في القائمة قد انتهى وأن وكيلنا لن يتحدث إلينا بعد الآن ماذا يمكن أن نفعل؟ "<

الإجابة من إليزابيث وينتراوب:

لمجرد أن البنك نفى مرة واحدة بيع قصيرة لا يعني بالضرورة أنك لا تحاول مرة أخرى. أول شيء أقترحه هو التأكد من أنك لست في العقد مع المشتري السابق. إذا تم تقديم أوراق البيع القصيرة الخاصة بك إلى البنك، فمن المحتمل أن يعني ذلك أن أنت والمشتري قد وقعا عقد شراء. تحتوي معظم عقود البيع القصيرة على نوع من إضافة تجعل العقد خاضعا لموافقة قصيرة على البيع، وربما يكون هناك مهلة زمنية تفرض كشرط لعقد الشراء.

بما أنك لا تستطيع بيع منزل للمرة الثانية عندما لا تزال ملزما بمشتري حالي، يجب عليك التحقق من الأوراق أو الاتصال بشركة العنوان (أو وكيل المشتري) والتأكد من أن العقد يلغى كتابيا، إذا لم ينته.

ثانيا، إذا انتهت صلاحية بطاقة بياناتك بالفعل، فمن المحتمل أنك تتلقى مكالمات هاتفية من العديد من الوكلاء الآخرين الذين يعرضون خدماتهم و / أو يشيرون إلى أن لديهم مشترين لمنزلك.

هؤلاء العملاء على الأرجح ليس لديهم أي مشترين، وليس هناك ما يضمن أن وكلاء الذين مطاردة القوائم المنتهية لديها أي خبرة في العمل على مبيعات قصيرة.

انها سيئة بما فيه الكفاية أن بعض وكلاء غير مؤهلين لبيع مبيعات قصيرة بعد قد تقدم هذه الخدمات، ولكن في الوضع الخاص بك، وأنا أقترح عليك استئجار وكيل على دراية جيدة جدا الذي تفاوض العديد من المبيعات القصيرة.

عامل عديم الخبرة دون خلفية قوية في المبيعات قصيرة يمكن أن يضر قضيتك وربما هو السبب في عدم الموافقة على بيع قصيرة في السابق. معظم المخضرم وكلاء بيع قصيرة وأنا أعلم لا تستسلم أي وقت مضى حتى إما الباعة قطرة ميتة من الإرهاق أو تمت الموافقة على بيع قصيرة.

استئجار وكيل جديد، ووضع منزلك مرة أخرى في السوق مع الصور الطازجة والعثور على مشتر جديد. تأكد من أن المشتري سيظل ملتزما بانتظار موافقة البيع القصيرة. وهناك خدعة قليلا بلدي البائعين استخدام هو أن يطلب من وكيل المشتري أن وعد في الكتابة أن وكلاء لن يكتب المزيد من العروض للمشتري بعد قبول العرض. ليس كل مشتري هو في الواقع على استعداد لارتكاب شراء بيع قصيرة، والمشتري ملتزم هو ضروري.في الواقع، إذا كان المشتري غير ملتزم، لم يكن لديك حقا المشتري بموجب العقد. لديك قطعة لا قيمة لها من الورق.

بعد الانتهاء من التصفيات، راجع خطاب المشقة. وتتطلب معظم البنوك أن يلتزم البائع بواحد أو أكثر من المعايير المطلوبة بموجب توجيهات البنك الخاصة لمنح بيع قصير. لا يعمل كل بنك بموجب مبادئ توجيهية متطابقة ولكن هنا بعض التي تنطبق على كل مجرد بيع قصير:

1. كنت تنفق أكثر مما تقوم به.
2. كنت تحصل على أو مطلقة ولا يستطيعون المنزل بنفسك.
3. سعر الفائدة على القرض الخاص بك على وشك تعديل أو قد زاد بالفعل.
4. كان هناك وفاة أو مرض طبي في الأسرة التي تسببت في جنوح الرهن العقاري.
5. القرض الخاص بك هو في حالة التخلف عن السداد 30 يوما على الأقل من تاريخ استحقاق آخر دفعة.
6. أنت عاطل عن العمل مع احتمال ضئيل للتوظيف.
7. لقد أتممت إفلاسه الذي أخرج كل ديونك.

في بعض الأحيان، عندما يتم رفض البيع القصير، ويرجع ذلك إلى شيء بسيط مثل البائع الحالي على دفع الرهن العقاري. إذا لم تكن مدفوعات الرهن العقاري متأخرة عن السداد، فقد تشير إرشادات البنك إلى أنه ال يسمح للبنك بالموافقة على بيع قصير. إلى جانب ذلك، والتفكير في ذلك، إذا كان البنك هو تلقي أموالك، لماذا ينبغي أن تنظر في منح لك أي تفضل على الإطلاق؟

ثانيا، يمكن أن تكون المياه تحت الماء وتسديد الرهن العقاري في بعض الأحيان تشبه ما يعادل القذف 100 $ فواتير في الهواء ليتم حملها بعيدا عن نسيم.

إذا كان أي من البنود السبعة أعلاه تنطبق على وضعك، فتأكد من تضمين هذه الأسباب في خطاب المشقة. يتعامل مفاوضو البنك مع كمية كبيرة من الملفات، وهم لا يدققون دائما في كل وثيقة بعينها كما يحتمل. عليك أن تجعل من الواضح جدا أن هناك مشقة، وتوفير الوثائق أيضا.

إذا كنت تحصل على الطلاق، أرسل نسخة من أوراق طلاقك إلى البنك. تضمين الفواتير من طبيبك مع التشخيص الطبي أو خطط العلاج. تخصيص كل من الدخل الشهري مقابل تدفق. بعض البيانات المالية لا توفر البقع أو صناديق للمقترض لتشمل جميع النفقات. وبصرف النظر عن الأوراق التي أعطاك البنك لإكمال، وخلق البيانات المالية الخاصة بك قائمة الدخل على اليسار وجميع النفقات على اليمين. عرض رقم سلبي في الأسفل عن طريق طرح ديونك من دخلك. جعل من السهل جدا للمفاوض البنك لفهم واضح الصورة المالية الخاصة بك.

ثم أعد الإرسال. احتمال الموافقة على بيعك القصير. البنوك تريد أن تفعل مبيعات قصيرة. يوفر قانون الرهن العقاري الوطني، من بين إجراءات قانونية أخرى، حوافز مالية للبنوك للقيام ببيع قصير كما هو الحال في برنامج البيع القصير ل هفا. في الواقع، فإن معظم البنوك التي عملت معها تفضل أن تفعل بيع قصيرة على تعديل القرض. إذا كنت حاليا في تعديل القرض، والاحتمالات التي سيتم الموافقة على بيع قصيرة الخاص بك فقط طلقة تصل إلى 99. 9٪. قراءة كيفية التحول من تعديل القرض إلى بيع قصيرة.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا، ولا تقدم المشورة القانونية. إذا كنت تسعى للحصول على المشورة القانونية، يرجى استشارة محام مرخص لتقديمه.