المنازل المقيدة للتغيير متوسط ​​الأيام في السوق

أحد الأشياء الأولى التي يسألها المشتري عن بطاقة بيانات هو أيامه في السوق. أيام في السوق هو عدد الأيام التي تكون فيها البطاقة نشطة في خدمة قوائم متعددة قبل إدخالها في حالة "معلقة". الحالة المعلقة هي عندما يقبل البائع عرضا ولكن الصفقة لم يتم إغلاقها بعد. يشير العديد من الوكلاء إلى " متوسط ​​الأيام في السوق "، والتي يتم اشتقاقها بإضافة كل أيام السوق في كل قائمة وتقسيمها حسب عدد القوائم.

في سوق المشتري، يكون دوم أعلى عموما لأن المخزون يستغرق وقتا أطول للبيع. في سوق البائع، يكون دوم أقل.

أيام في السوق. لتحديد متوسط ​​أيام في السوق، وكلاء يستغرق آخر 30 يوما إلى ستة أشهر من بيع القوائم، إضافة معا أيام في السوق (قبل كل قائمة ذهب معلقة) وتقسيم هذا العدد من قبل عدد من القوائم.

على سبيل المثال، إذا تم إدخال ست قوائم معلقة في ديسمبر / كانون الأول - بمعنى أن البائع قبل عرضا للمشتري ولكنه لم يتم إغلاقه بعد، وكانت ثلاث من هذه القوائم في السوق لمدة خمسة أيام، كانت قائمة واحدة في السوق لمدة 21 يوما واثنين تم سرد لمدة 30 يوما قبل قبول العرض، أولا إضافة معا كل أيام في السوق. ويستمد متوسط ​​الأيام في السوق لشهر ديسمبر، في هذا المثال، بإضافة 5 + 5 + 5 + 21 + 30 + 30، أي ما يعادل 96 يوما. ثم تقسيم 96 من ستة قوائم تساوي 16 متوسط ​​أيام في السوق.

هل متوسط ​​الأيام في السوق؟

ما هو أكثر أهمية؟ ال 16 يوما المتوسط ​​في السوق أو عدد أيام في السوق من كل قائمة؟ إذا كنت مشتر، وبطبيعة الحال، انها المنزل الذي ترغب في شراء هذا يهم. إذا كنت من البائع الذي كان المنزل في السوق لمدة 17 يوما، وكنت قد سقطت في أقل 50٪ من المنازل التي بيعت خلال الشهر السابق.

كيف ينظر المشترون إلى أيام في السوق

ليس هناك إفس، أندس أو بوتس حول هذا الموضوع. عندما يرى المشترون أيام واسعة في السوق، فإنها الرقم البائع يائسة للبيع لأن المنزل لا يزال في السوق. المشترين يعتقدون أيضا قد يكون هناك شيء خاطئ مع المنزل الذي تسبب المشترين الآخرين لتمريره. غير أن كلا الافتراضين يمكن أن يكونا خاطئين.

المنازل يمكن أن تبقى في السوق للأسباب التالية:

• والسبب المشترك هو المبالغة.
  وكيل قد يكون "اشترى" القائمة عن طريق تضليل البائع إلى الاعتقاد المنزل كان يستحق أكثر من السوق سوف تتحمل. ليس من غير المعتاد أن يأخذ الوكيل عمدا قائمة مبالغ فيها.
• القليل الدافع البائع.
  أحيانا الباعة يريدون "اختبار السوق" من خلال التسعير عالية جدا، فقط لمعرفة ما اذا كان يمكن أن تجد أحمق لدفع هذا السعر.ومن المعروف أنه أسوأ خطأ للبائع.
• العناد.
  يمكن أن يكون البائعون عالقين على السعر ويريدون الانتظار للسوق حتى يصل السوق إلى السعر المطلوب.
• أسفل سوق العقارات.
  في أسواق المشتري، يمكن أن يستغرق وقتا أطول لبيع منزل مما في أسواق البائع. منزل قد يبيع في خمسة أيام في سوق البائع قد تبيع في 90 يوما في سوق العقارات المتدنية.
• غير متاح للعرض.
  إذا كان العقار مستأجرا، فقد يكون من الصعب الحصول على موعد من المستأجر. في معظم الحالات، المنازل التي تحتوي على صندوق تأمين تظهر في كثير من الأحيان أكثر من تلك التي لا.
• غير مناسب للعرض.
  أحيانا الباعة وضع المنازل في السوق قبل أن تكون على استعداد للسماح للمشترين رؤيتها. قد يتم الانتهاء من إصلاحات إعادة البيع أو الرسم خلال أول 30 إلى 60 يوما من الإدراج.
• انخفاض مرات العرض.
  بعض البائعين يعتقدون أن المشتري سوف تلتزم صارمة تظهر مرات مثل 9 صباحا يوم الاثنين أو فقط 5 إلى 6 بيإم يوم الجمعة. المشترين جولة المنازل وفقا لجداولها الخاصة. إذا كان منزلك غير متوفر في الوقت الذي يريد فيه المشتري رؤيته، فمن المحتمل ألا يراه أبدا
• عمولة مخفضة.
• على الرغم من أن وكلاء الشراء مطالبون بعرض جميع القوائم، فإن العديد من الوكلاء يرفضون عرض المنازل التي لا تدفع نفس العمولة مثل المنازل المتنافسة. في كثير من الأحيان يتم سرد هذه المنازل من قبل وسطاء الخصم.
• القليل من الإنترنت أو ملس التعرض.
  إذا كان المنزل لديه صورة واحدة في ملس، من المرجح أن يمر المشترين على القائمة واختيار بدلا من ذلك المنازل لرؤية أن يكون لها صور متعددة.

ممارسة عامل في إعادة تعيين أيام في السوق

وهناك ممارسة شائعة بين العديد من وكلاء العقارات هو سحب قائمة من ملس بعد عدد معين من الأيام وربطها كقائمة جديدة. وكلاء يقاومون لإظهار أيام الصفر في السوق لأنهم يعرفون أن المشترين ينجذب نحو قوائم جديدة.

العديد من المشترين يكرهون هذه الممارسة لأنها تشعر أنها مضللة وليس صورة دقيقة لعدد الأيام في السوق. بعد المنزل هو في السوق لمدة 60 إلى 90 يوما، فإنه ليس من غير المألوف لبيعها في غضون خمسة أيام بعد العودة في السوق كقائمة جديدة.

تنتهي صلاحية بطاقات التعريف أحيانا. العديد من وكلاء تأخذ قائمة لمدة 90 يوما وعندما تنتهي صلاحية القائمة، وكيل جديد يستقر في القائمة ويحصد مكافآت العمل الشاق أول وكيل. إذا كنت سعيدا مع وكيلك الحالي، قد تفكر في إعادة التواجد مع وكيلك الحالي.

الخروج من الأيام التراكمية في السوق

بعض أنظمة ملس ترفض السماح للعملاء سحب قائمة وإدخالها كقائمة جديدة دون إلغاء أو إنهاء القائمة. وفي كلتا الحالتين، يكون من السهل نسبيا على الوكيل تحديد عدد الأيام في السوق؛ انها ليست سهلة جدا للمشتري.

• تحقق من تاريخ الإدراج.
  طريقة واحدة هي إدخال عنوان العقار إلى ملس للعثور على قوائم مكررة أو منتهية الصلاحية أو سحبت. في ساكرامنتو ملس، وهذا ما يعرف باسم سحب "تاريخ" الممتلكات.
• ابحث عن دوم التراكمي.
  بعض ملس قد غيرت الطريقة يتم الإبلاغ عن القوائم، وسوف تشمل أيام التراكمية في السوق في القائمة نفسها.
• اسأل وكيلك.
  إذا كنت تعمل مع أخصائي حي، فسيكون لدى وكيلك فكرة جيدة إذا كان المنزل قد تم إدراجه من قبل، وإلى متى وإلى من.
• اسأل وكيل الإدراج.
  منذ وكلاء العقارات لا يمكن أن تحريف الممتلكات، قد تسأل وكيل الإدراج سؤالا مباشرا. لا تسأل كم من الوقت كان المنزل في السوق لأنه قد يكون هناك انخفاض الأسعار، وبالتالي فإن وكيل يشعر مبررة في أقول لك أيام على السوق بسعر جديد. اسأل إذا كانت قد انتهت / سحبت / ألغيت ثم أعيدت. كن دقيقا.
• البحث على الانترنت.
  أدخل عنوان العقار عدة طرق مختلفة في محرك بحث مثل جوجل أو ياهو. يجب أن يطفو على السطح جميع قوائمها السابقة على الإنترنت.
• اسأل الجيران.
  الجيران يعرفون كل ما يجري في منطقتهم وغالبا ما يكونون أكثر من سعداء أن أقول لكم كم من الوقت كان المنزل في السوق.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.