العقارات التجارية: التعريف، الأثر، ريتس

التعريف: العقارات التجارية هي أي ممتلكات مملوكة لغرض إنتاج الدخل. هناك حوالي 6 تريليون دولار من العقارات التجارية في الولايات المتحدة. هنا هي أكبر خمس فئات من العقارات التجارية.

• التجزئة تشمل مراكز التسوق في الأماكن المغلقة، ومراكز التسوق في الهواء الطلق وتجار التجزئة مربع كبير. ويشمل أيضا محلات البقالة والمطاعم. قيمته حوالي 2 دولار. 1 تريليون دولار، أو 36 في المئة من القيمة الإجمالية للعقارات التجارية. وهو يتألف من ما لا يقل عن 9. 5 مليار قدم مربع من مساحة مركز التسوق. لمزيد من المعلومات، راجع ما هو البيع بالتجزئة؟

• فنادق تشمل موتيلات، منتجعات فاخرة وفنادق رجال أعمال. لا تشمل هذه الفئة المنازل التي تستأجر الغرف من خلال إيربنب. هناك ما يقرب من 4 ملايين غرفة فندقية بقيمة 1 دولار. 92 تريليون.
• مباني المكاتب تشمل كل شيء من ناطحات السحاب في مانهاتن إلى مكتب المحامي الخاص بك. وهناك ما يقرب من 4 مليارات قدم مربع من المساحات المكتبية، تبلغ قيمتها حوالي دولار واحد. 7 تريليون دولار او 29 فى المائة من الاجمالى.
• المباني السكنية هي العقارات التجارية. وذلك لأن الشركات تملك لهم فقط لتحقيق الربح. هذا هو السبب في المنازل المستأجرة من قبل أصحابها السكنية، وليس التجاري. وتشمل بعض التقارير بيانات بناء الشقق في إحصاءات العقارات السكنية بدلا من العقارات التجارية. هناك حوالي 33 مليون قدم مربع من مساحة استئجار شقة، تبلغ قيمتها حوالي 1 دولار. 44 تريليون دولار.
• الصناعية يتم استخدام الممتلكات لتصنيع أو توزيع أو مستودع المنتج. وهي ليست دائما تجارية، خاصة في خطط استخدام الأراضي وفي تقسيم المناطق. هناك 13 مليار قدم مربع من الملكية الصناعية تبلغ قيمتها حوالي 240 مليار دولار.

فئات العقارات التجارية الأخرى أصغر بكثير. وتشمل هذه المؤسسات بعض المؤسسات غير الربحية، مثل المستشفيات والمدارس. الأراضي الشاغرة هي العقارات التجارية إذا كان سيتم تأجيرها، وليس بيعها. المصدر: "علامات الانتعاش"، صحيفة وول ستريت جورنال، 5 أكتوبر / تشرين الأول 2010. "إحصاءات حول الصناعة العقارية"، المائدة المستديرة العقارية.

"مؤشرات العقارات التجارية"، ستاندرد آند بورز.) >

كيف تؤثر العقارات التجارية على الاقتصاد؟

كمكون من الناتج المحلي الإجمالي، يساهم بناء العقارات التجارية بنسبة 3٪ من الناتج الاقتصادي الأمريكي. في عام 2016، كان هناك 516 مليار دولار من العقارات التجارية البناء، بانخفاض من 507 مليار دولار في عام 2015. وكان أعلى مستوى قياسي 586 $. 3 مليارات في عام 2008. وكان انخفاض 376 $. وهو ما يمثل انخفاضا من 4٪ إلى 2٪ من الناتج المحلي اإلجمالي.

لماذا استغرق بناء العقارات التجارية عامين أطول إلى الذروة من فقاعة الإسكان؟ بناء العقارات التجارية ببساطة يستغرق وقتا أطول من بناء العقارات السكنية.بناة أولا بحاجة للتأكد من أن هناك ما يكفي من المنازل والمتسوقين لدعم التنمية الجديدة. ثم يستغرق الأمر وقتا لجمع المال من المستثمرين. يستغرق الأمر عدة سنوات لبناء مراكز التسوق والمكاتب والمدارس. ويستغرق الأمر وقتا أطول لاستئجار المباني الجديدة. عندما تحطمت سوق الإسكان في عام 2006، كانت المشاريع العقارية التجارية جارية بالفعل.

يمكنك أن تتوقع عادة ما سيحدث في العقارات التجارية من خلال اتباع صعودا وهبوطا في سوق الإسكان. وباعتبارها مؤشرا متخلفا، تتبع الإحصاءات العقارية التجارية الاتجاهات السكنية لمدة سنة أو سنتين.

لن تظهر علامات الركود. وعادة ما يصابون بئر منخفض بعد العقارات السكنية.

كيفية الاستثمار في العقارات التجارية

A الاستثمار العقاري الثقة هي شركة عامة التي تطور وتملك العقارات التجارية. شراء الأسهم في ريت هو أسهل طريقة للمستثمر الفرد للاستفادة من العقارات التجارية. يمكنك شراء وبيع أسهم ريتس تماما مثل الأسهم والسندات أو أي نوع آخر من الأمن. وتقوم بتوزيع أرباح خاضعة للضريبة على المستثمرين، على غرار أرباح الأسهم. ريتس تحد من المخاطر الخاصة بك عن طريق السماح لك لتملك الممتلكات دون أخذ الرهن العقاري. منذ المهنيين إدارة خصائص، يمكنك توفير الوقت والمال على حد سواء.

على عكس الشركات العامة الأخرى، يجب على صناديق الاستثمار العقاري توزيع 90٪ على الأقل من أرباحها الخاضعة للضريبة على المساهمين. وهذا يوفر لهم تكلفة ضريبة الأعمال، والتي يدفعها المساهم في معدل ضريبة الأرباح الرأسمالية.

تملك صناديق الاستثمار العقاري 34 في المئة من حقوق الملكية في سوق العقارات التجارية. هذا هو ثاني أكبر مصدر للملكية. والأكبر هو الأسهم الخاصة، التي تمتلك 43. 7 في المئة. (999)> إيجابيات وسلبيات صناديق الاستثمار العقاري

نظرا لأن قيم العقارات التجارية هي مؤشر متخلف، فإن أسعار الاستثمار العقاري العادي عادة لا ترتفع وتندرج في البورصة سوق. وهذا يجعلها إضافة جيدة إلى محفظة متنوعة. تتقاسم صناديق الاستثمار العقاري ميزة مع السندات والأسهم المنتجة للأرباح من حيث أنها توفر دفق مستمر من الدخل. مثل جميع الأوراق المالية، فهي تنظم وسهلة لشراء وبيع. (المصدر: "ما هو ريت؟" ريت. كوم)

نضع في اعتبارنا أن قيمة ريت الخاص بك يعكس أكثر من مجرد العقارات الأساسية. كما أنها تتأثر بالطلب على صناديق الاستثمار العقاري نفسها كاستثمار. وهي تتنافس مع الأسهم والسندات للمستثمرين. لذلك حتى لو ارتفعت قيمة العقارات المملوكة من قبل ريت، فإن سعر السهم قد ينخفض ​​في انهيار سوق الأسهم.

عند شراء وبيع صناديق الاستثمار العقاري

عند الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري، تأكد من أنك على دراية بالدورة التجارية وتأثيرها على العقارات التجارية. خلال فترة الازدهار، يمكن أن تشهد العقارات التجارية فقاعة الأصول بعد أن تبدأ العقارات السكنية في الانخفاض. خلال الركود، العقارات التجارية يضرب منخفضة بعد العقارات السكنية.

صناديق الاستثمار المتداولة العقارية

صناديق الاستثمار المتداولة في البورصة تتبع أسعار أسهم ريتس.ينجذب المستثمرون إلى صناديق الاستثمار المتداولة لأن لديهم رسوم منخفضة جدا. ولكن نظرا لأنها خطوة واحدة أزيلت من قيمة العقارات الكامنة، فإنها أكثر عرضة لسوق الأسهم الثور والأسواق الدب. (999)> العقارات التجارية خلال الأزمة المالية

الإقراض العقاري التجاري قد تعافى (المصدر: جوان كليفر، "إيجابيات وسلبيات الاستثمار في صناديق الاستثمار المتداولة العقارية"، أوس نيوس & وورد ريبورت، جوون 5، 2014) من الأزمة المالية لعام 2008. في 30 يونيو 2014، عقدت 6 680 في البلاد المؤمن عليها فديك البنوك 1 $. 63 تريليون دولار في القروض التجارية. وكان هذا أعلى 2 في المائة من ذروة $ 1. 6 تريليون دولار في آذار / مارس 2007.

ظهرت أول علامات تراجع في العقارات التجارية بعد ثلاث سنوات من بدء انخفاض أسعار العقارات السكنية في عام 2006. وبحلول ديسمبر / كانون الأول 2008، سيواجه المطورون التجاريون ما بين 160 مليار دولار و 400 مليار دولار في حالة العجز عن سداد القروض لم يتمكنوا من العثور على البنوك لإعادة تمويلها. ولم يكن لدى معظم هذه القروض سوى نسبة تتراوح بين 20 و 30 في المائة من رأس المال. وتتطلب البنوك الآن حصة تتراوح بين 40 و 50 في المائة.

خلافا لرهون المنازل، القروض لمراكز التسوق ومباني المكاتب لديها مدفوعات كبيرة في نهاية المدة. بدلا من سداد القرض، والمطورين عادة إعادة تمويل. وإذا لم يكن التمويل متوفرا، يجب على البنوك أن تتوقف.

ومن المتوقع أن تصل خسائر القروض إلى 30 مليار دولار، وتضخم البنوك المجتمعية الصغيرة. لم يكنوا قد ضربوا بشدة من فوضى الرهون العقارية كالبنوك الكبرى، ولكنهم استثمروا المزيد في مراكز التسوق المحلية والمجمعات السكنية والفنادق. وكان الكثيرون يخشون من انهيار البنوك الصغيرة كان يمكن أن يكون سيئا مثل أزمة الادخار والقروض منذ 20 عاما.

وقدرت جمعية تجارية في واشنطن للمطورين، المائدة المستديرة العقارية، أن حوالي 300 مليار دولار من القروض العقارية التجارية قصيرة الأجل استحقاقها في عام 2008. الكثير من تلك القروض قد تكون سيئة إذا لم يتم إعادة تمويلها.

وبحلول تشرين الأول / أكتوبر 2009، أفاد مجلس الاحتياطي الاتحادي بأن البنوك لم تنفق سوى مبلغا. 38 مقابل كل دولار من الخسائر، والتي يمكن أن تصل إلى 45 في المئة من 3 $. 4 تريليون الديون المستحقة. وكانت مراكز التسوق ومباني المكاتب والفنادق تفلس بسبب ارتفاع الشواغر. حتى الرئيس أوباما أبلغ بالأزمة المحتملة من قبل فريقه الاقتصادي.

انخفضت قيمة العقارات التجارية بنسبة 40-50 في المئة بين عامي 2008 و 2009. وسارع أصحاب العقارات التجارية إلى العثور على نقدية لتسديد المدفوعات، لأن العديد من المستأجرين قد خرجوا من العمل أو أعيد التفاوض على دفعات أقل. حاول المالكون محاولة جمع النقود عن طريق بيع أسهم الأسهم الجديدة. ولأنهم استخدموا الأموال لدعم المدفوعات على العقارات القائمة، فإنهم لا يستطيعون زيادة القيمة للمساهمين. وخففت القيمة للمساهمين الحاليين والجدد على حد سواء. ومن المرجح أن يكون أصحاب الأسهم الجدد "يرمون المال جيدا بعد سوء". (المصدر: مقابلة مع جون كونا من تارب كابيتال.)

بحلول يونيو 2010، كان معدل انحراف الرهن العقاري للعقارات التجارية يزداد سوءا. وفقا لريال كابيتال أناليتيكش، 4.17٪ من القروض المتعثرة في الربع الأول من عام 2010. هذا هو 45 $. 5 مليارات في القروض التي يحتفظ بها البنك. وهو أعلى من معدل ال 83 في المائة في الفصل الرابع من عام 2009 ومعدل ال2.25 في المائة في العام الماضي. وهو أسوأ بكثير من معدل التقصير البالغ 58 في المائة في النصف الأول من عام 2006، ولكنه ليس سيئا مثل معدل ال 4.55 في المائة في عام 1992.

وبحلول تشرين الأول / أكتوبر 2010، بدا أن إيجارات العقارات التجارية قد بدأت في تحقيق الاستقرار . وعلى مدى ثلاثة أشهر، انخفضت إيجارات 4 مليارات قدم مربع من الحيز المكتبي فقط بمقدار فلسا واحدا في المتوسط. ويبدو أن معدل الشواغر في المكاتب الوطنية قد استقر عند 17.5 في المائة، أي أقل من الرقم المسجل في عام 1992 وهو 18 في المائة، وفقا لشركة أبحاث العقارات ريس، Inc.

الأزمة المالية تركت قيم ريت منخفضة منذ سنوات. لماذا ا؟ أحد الأسباب هو أنه كان من الصعب أن نرى العقارات المحجوزة ريت اشترى خلال الأزمة. والثاني هو أن أصحاب العقارات التجارية كانوا رأسا على عقب في الرهون العقارية. وانخفضت قيم ممتلكاتهم التجارية بنسبة تتراوح بين 40 و 50 في المائة منذ عام 2008، مما خفض قيمة صناديق الاستثمار العقاري. (المصدر: مارك هيسكماير، "كري كريدينغ بي بانكس تفوق مستويات ما قبل الركود"، كوستر نيوس، 3 سبتمبر 2014.)

تسببت القروض العقارية التجارية في الركود الثاني تقريبا. وفي عام 2013، كانت لدى البنوك 991 دولارا. 2 مليار في القروض التجارية، بزيادة قدرها 3 3 في المائة عن عام 2012. وكان معظمها للمباني السكنية. وجاء حوالي الثلث مستحقا بين عامي 2015 و 2017. وقد كتب معظمها في 2005-07 عندما كانت قيم العقارات مرتفعة. وقد تتعثر هذه القروض إذا ما انخفضت أسعار المباني السكنية. وبدلا من ذلك، أصبح الأشخاص الذين فقدوا منازلهم مستأجرين، مما أدى إلى إنقاذ القروض من التخلف عن السداد والاقتصاد من ركود آخر.