ما هو سوبريم مورتغاد: التعريف، الأثر الاقتصادي

التعريف: الرهن العقاري هو قرض السكن الذي يمنح للمقترضين الذين يعانون من ضعف الائتمان التاريخ. في كثير من الأحيان، ليس لديهم تاريخ الائتمان على الإطلاق. درجاتهم الائتمانية لا تسمح لهم بالحصول على رهن عقاري تقليدي.

وفقا ل فديك، كان هؤلاء المقترضين الجانحين، المفلسين، لديهم درجات الائتمان منخفضة و / أو انخفاض الدخل. وعلى وجه التحديد، كانوا متأخرين عن دفعهم (اثنين أو أكثر من التأخير لمدة 30 يوما في العام الماضي).

كان على المقرض شطب أو إلغاء القرض، أو كان هناك حكم ضدهم في العامين الماضيين. انهم سوبريم إذا كانت قد أفلست في السنوات الخمس الماضية. عادة ما يكون للمقترضين من الدرجة الأولى درجات ائتمان منخفضة، مثل فيكو من 660 أو أقل. دخلهم السنوي هو أقل من نصف إجمالي مدفوعات الفائدة السنوية + الفائدة على القرض.

هذه القروض لديها مخاطر أعلى من التخلف عن القروض للمقترضين الرئيسيين. وبالتالي، تفرض المصارف رسوما أعلى لتعويضها عن المخاطر الإضافية. قد يكون لديهم معدلات فائدة أعلى، وتكاليف إغلاق أكبر، أو تتطلب المزيد من الدفعة المقدمة.

يجب اإلبالغ عن قرض مرتفع التكلفة إلى فديك إذا كان معدل الفائدة السنوي أعلى من 3٪ من العائد على سندات خزانة مماثلة، أو إذا كانت تكاليف اإلغالق أكثر من 8٪ من قيمة القرض. (المصدر: فديك، كومي-إن باكغروند)

أنواع القروض الفرعية

لجذب المقترضين من القطاع الخاص، عرضت البنوك جميع أنواع القروض التي كانت رخيصة في البداية، ولكنها حققت أرباحا في وقت لاحق.

كان لدى معظمهم معدلات "دعابة" منخفضة للسنة الأولى أو سنتين. لم يدرك العديد من المقترضين أن هذا المعدل ارتفع بشكل كبير بعد ذلك. و اعتقد آخرون أنهم يستطيعون بيع المنزل أو إعادة التمويل قبل ذلك الحين هذه ما يسمى القروض الغريبة لم تكن خادعة تماما، ولكن لم يحصل المقترضين غير مدروسة أو ساذجة في ورطة.

وفيما يلي أمثلة على الأكثر شعبية:

قرض الفائدة فقط هو أسهل في تحمل لأنه لا يتطلب أن أي من المبدأ يتم دفعها على مدى السنوات الأولى الأولى من القرض. ويفترض معظم المقترضين أنهم إما سيقومون بإعادة تمويل أو بيع منزلهم قبل أن يتم سداد المبلغ الرئيسي. هذا أمر خطير جدا، لأنه عندما يزيد الدفع الشهري. وهم عادة لا يستطيعون دفع أعلى. إذا كانت قيمة المنزل قطرات، ثم أنها لا يمكن أن تكون مؤهلة للحصول على إعادة تمويل أو بيع المنزل. وفي هذه الحالة، يضطرون إلى التخلف عن السداد لأنهم لا يستطيعون تسديد المبلغ الأعلى.

قروض أرم الخيار يسمح المقترضين لاختيار مقدار لدفع كل شهر. ومع ذلك، فإن الدفعة الصغيرة يعني بقية تمت إضافتها إلى مدير المدرسة. بعد خمس سنوات، يختفي الخيار وكان القرض أكبر مما كان عليه في البداية.

كانت قروض الإطفاء السلبية مثل قروض الفائدة فقط، ولكن أسوأ من ذلك.هذا لأنهم لم يدفعوا أصلا مدير المدرسة. في الواقع، كانت مدفوعات الفائدة منخفضة جدا بحيث كل شهر، نما الدين أكبر كما تمت إضافته إلى المبدأ. وبعبارة أخرى، نما المبدأ كل شهر.

قروض طويلة الأجل ذات سعر ثابت ثابت تمتد 40 أو 50 سنة بدلا من الرهن العقاري التقليدي لمدة 30 عاما.

القروض البالونية تسمح بدفعات شهرية منخفضة، ولكنها تتطلب دفعة كبيرة بعد خمس إلى سبع سنوات لتسديد بقية القرض.

القروض التي لا تسمح لها بالمقترض التي سمحت للمقترض بإخراج قرض مقابل الدفع المقدم. (المصدر: فاكتبوكس: أنواع القروض الفرعية، رويترز، 14 مايو 2007).

الأثر الاقتصادي

كان الرهون العقارية أحد أسباب أزمة الرهن العقاري. وجدت صناديق التحوط أنها يمكن أن تجعل الكثير من المال شراء وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري. وهي مشتقات تقوم على قيمة الرهون العقارية. أصبحت شعبية عندما بدأ التجار تجميع الرهن العقاري سوبريم مع الرهون العقارية التقليدية ذات جودة عالية.

قام تجار صناديق التحوط بتقسيم هذه الباقات إلى مكونات مختلفة تسمى الشرائح. ووضعوا جميع مدفوعات الفائدة المنخفضة من السنوات الثلاث الأولى من الرهون العقارية في مدفوعات الفائدة المنخفضة من القروض التقليدية.

تم تجميع دفعات الفائدة المرتفعة إلى شرائح يبدو أنها أكثر خطورة، لأنها كانت عالية الغلة. إلى أعلى من ذلك، أنها باعت التأمين ضد أي التقصير، ودعا مقايضة التخلف عن السداد.

شعبية الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري يعني أن تجار صناديق التحوط يحتاجون إلى المزيد والمزيد من الرهون العقارية الفعلية لتغذية الطلب. أنشأت البنوك هذه الرهون العقارية الغريبة فقط للحصول على المزيد من الأعمال المحجوزة، حزمة الرهون العقارية وبيعها للتجار صندوق التحوط.

سارت الأمور بشكل جيد حتى بدأت أسعار المساكن في الانخفاض في عام 2006. ونادرا ما حدث ذلك في تاريخ الولايات المتحدة. ومع ذلك، فإنه حدث في نفس الوقت العديد من المقترضين وجدوا أسعار الفائدة كانت تسجل في السنة الثالثة إلى الخامسة من الرهن العقاري الغريبة.

وبما أن منزلهم أصبح الآن أقل من الرهن العقاري، فإنهم لا يستطيعون إعادة تمويل أو بيع المنزل. عندما بدأوا في التخلف عن السداد، فإن أصحاب الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري أدركوا أن مشتقاتهم لا تستحق ما دفعوه. وحينما حاولوا جمع تأمينهم، أفلس المصدر (إيغ) تقريبا. وأدى ذلك إلى الأزمة المالية لعام 2008 والركود الكبير.