تعقيدات بيع منزلين لشراء منزل واحد

عندما أعمل مع زوجين في المراحل الأولى من بيع منزلين لشراء منزل واحد، أجد أنهم غالبا ما يعلقون أنفسهم في البداية على خطة اللعبة الخاطئة، معتبرا أنه ينبغي أن يكون بسيطا جدا. خطة اللعبة عادة لشراء منزل، تليها بيع اثنين من المنازل الأخرى. هذه الخطة منطقية لمعظم الناس. ليست الطريقة التي بيع منزلين لشراء منزل واحد يعمل بها بالنسبة لمعظمنا.

الخيار الأول: شراء منزل، يليه بيع منزل 2

المشكلة الأولى مع هذا النوع من الخطة هي الحصول على مؤهل للحصول على الرهن العقاري.

من الواضح أنه إذا كان كل من الباعة يبيعان منزلا بقصد شراء منزل معا كزوجين، ولا يشترك التمويل، فإنه من الأسهل بكثير. الباعة مع المنازل الحرة أو واضحة أو المنازل مع ما يكفي من الأسهم لتوليد النقد لشراء منزل صريح لديهم المزيد من الحرية لمتابعة هذا الخيار. ولكن الواقع هو أن معظم الناس تأخذ الرهن العقاري لشراء منزل. وهو ما يعني أن الأطراف قد تحتاج إلى التأهل للحصول على الرهن العقاري على رأس القدرة على تحمل دفع الرهن العقاري على اثنين من المنازل الأخرى.

بعد إضافة دفعة الرهن العقاري الجديدة إلى دفعتي الرهن العقاريتين الحاليتين، فإن نسبة النسبة التي تتناسب مع الدخل قد تدفع كلا الطرفين من خارج النطاق للتأهل. المقرضين استخدام النسب، والتي هي نسبة مئوية لكلا الأمامية والخلفية. النسبة الأمامية هي نسبة من مدفوعات الرهن العقاري إلى إجمالي الدخل الشهري المشترك. النسبة الخلفية هي نسبة مدفوعات الرهن العقاري المقترنة بديون إضافية مثل بطاقات الائتمان مقابل الدخل الشهري الإجمالي المجمع.

إذا كانت النسب مرتفعة جدا، فإن الأطراف لن تكون مؤهلة لامتلاك جميع المنازل الثلاثة في نفس الوقت. آها، قد تقول، ولكن يمكن للأحزاب تحويل تلك المنازل إلى الايجارات واستخدام هذا الدخل الإيجار لتعويض مدفوعات الرهن العقاري، أليس كذلك؟ في حين أن ذلك من شأنه أن يزيد من الدخل، الأمر الذي من شأنه أن يقلل من نسبة، المقرض على الأرجح لن تسمح للدخل الإيجار لاستخدامها في الحساب.

يتبع معظم المقرضين إرشادات صارمة بشأن طول الفترة الزمنية التي يجب أن يكون فيها المنزل مؤهلا للتأهل للحصول على دخل الإيجار في حساب الرهن العقاري، وشهر واحد أو شهرين غير كاف.

المشكلة الثانية في شراء منزل يليه بيع منزلين هي حقيقة أنه إذا كانت الدفعة الأولى للمنزل الجديد تأتي من بيع المنزلين الآخرين، فمن المحتمل أن يحتاج البائعون إلى كتابة عرض محتمل. عرض طارئ يعطيهم وسيلة للخروج، وسيلة لإلغاء عملية الشراء، والعديد من البائعين لا يحبون العروض الطارئة لسبب وجيه لأنها ليست دائما شيء مؤكد.

إذا كان السوق لا يفضي إلى العروض الطارئة، فإن ذلك قد يزيد من تعقيد هذه الاستراتيجية. في سوق البائع، على سبيل المثال، يمكن أن يكون من الصعب إلى حد ما قبول العروض الطارئة.إذا كان الشراء المقصود هو منزل المرغوب فيه للغاية، يمكن أن يكون هناك عروض متعددة، والعروض الطارئة تقريبا لا يفوز في حالة عرض متعددة.

الخيار الثاني: بيع المنازل قبل شراء منزل جديد

ما إذا كان الزوجان سيحتاجان إلى بيع كل من المنازل أو بيت واحد فقط للجمع بين الأسر في منزل جديد يعتمد مرة أخرى على نسب الرهن العقاري. قد يكون من الممكن بيع منزل واحد فقط قبل شراء منزل جديد.

يمكن لمقرض الرهن العقاري تقديم النصح الأفضل في هذه الحالة.

ومع ذلك، إذا كان من الضروري بيع كل من المنازل قبل شراء منزل جديد، ثم هناك ثلاثة خيارات فرعية أساسية:

• بيع المنازل القائمة مع عقد طارئ يسمح للبائعين فترة معينة من الوقت لشراء جديد المنزل و الدخول في عقد شراء، أو
• بيع المنازل القائمة مع خيار الإيجارات بعد إغلاق لإعطاء البائعين الوقت لإيجاد منزل جديد للشراء والتحرك.
• بيع كل من المنازل، انتقل إلى مكان آخر ثم البحث عن منزل جديد، والذي ينطوي على التحرك مرتين. وهذا الخيار الأخير هو الأفضل من الناحية المالية لأن البائع لن يكون لديه أي طوارئ ويكون في وضع أقوى للتفاوض بشأن شراء منزل جديد. ولكن واقعيا، فإن معظم الناس لا يريدون التحرك مرتين. تتحرك مرة واحدة في كثير من الأحيان من الصعب بما فيه الكفاية.

إذا اختار البائعون كتابة عروض طارئة، إذا كانوا يبيعون في سوق البائع، فسيكون من الأسهل إملاء شروط على المشتري عما لو كانوا يبيعون في سوق المشتري.

في سوق البائع، غالبا ما يكون المشترون أكثر استعدادا للانتظار للبائع للعثور على منزل للشراء من العكس. انها وسيلة آمنة للبائعين للتخطيط لشراء منزل جديد لأنه لا يوجد خطر على البائعين إذا لم يتمكنوا من العثور على منزل جديد للشراء.

الجانب السلبي، بالطبع، هو الباعة يمكن أن تجد منزل أحلامهم ومن ثم تكون غير قادرة - لمجموعة متنوعة من الأسباب التي يمكن أن تتراوح من السعر إلى حالة إلى موقع - لبيع منازلهم القائمة. فقدان منزل الحلم يمكن أن تكون مؤلمة. يجب أن يكون وكيل العقارات من ذوي الخبرة الذين يتعاملون مع هذه الأنواع من المعاملات قادرة على مساعدة وجعل هذه العملية سلس.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، بري # 00697006، هي وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.