قبول عرض شراء قد يكون أكثر من اللازم

في أسواق العقارات الفائقة الحارة التي تتكون من مخزون محدود وكثير من المشترين الذين يتنافسون في كثير من الأحيان لنفس المنزل، قد يشعر المشترون في المنازل المتحمسون بالحاجة إلى تقديم سعر شراء مرتفع جدا لتبريره المقرض المثمن. وهذا يمكن أن يؤدي إلى ما يعرف بتقييم منخفض. ومع ذلك، يجب على الباعة لا تدع إمكانية تقييم منخفض يمنعهم من اختيار العرض الذي قد يكون أعلى من المنزل وتقييم.

لدى البائعين خيارات.

دعونا ننظر إلى مثال نموذجي لما يمكن أن يحدث في سوق البائع الساخن. أولا، المنازل التي يرغب المشترون في كثير من الأحيان في قتالها هي تلك المنازل التي هي:

• في أفضل الأحوال
• السعر المناسب
• في حي مرتفع الطلب، يقع في منطقة المدرسة المرغوبة للغاية.

إذا كان المنزل الذي تريد بيعه يمتلك كل هذه الصفات وأنه كان في السوق لفترة قصيرة من الوقت، انها علامة على أنك، كما البائع محظوظا، قد تتلقى أكثر من عرض واحد. خصوصا إذا كان هناك مؤشر على ارتفاع الفائدة والعديد من العروض المنزلية، يتضح من قبل العديد من بطاقات العمل وكيل تركت على عداد المطبخ.

أي عرض متعدد على قائمة الأسعار هو أفضل لقبول؟

من الشائع للبائعين الحصول على متحمس جدا عندما مجموعة من العروض شراء تصل، كل تجاوز قائمة الأسعار. الشيء الأول الذي من المرجح أن يفكر به البائع هو "O h، يا الهي، نحن سعر المنزل قليلا ،" وهو منطقي ولكن ليس صحيحا بالضرورة.

عموما، تلقي عروض متعددة يعني أنك تسعير المنزل فقط الحق. العروض على قائمة الأسعار تعكس الإثارة والتصميم من المشتري ليتم اختيارها على أنها العرض الفائز.

حذار من رسائل الحب العاطفية المقدمة مع عرض الشراء. هناك العديد من المواقع حيث يمكن للمشترين تحميل وإعادة كتابة رسالة مصممة لسحب على سلاسل القلب البائع. بعضها صحيح وبعضها لا.

أن يترك سعر البيع. المشترين يعتقدون إذا كانوا يقدمون سعر أعلى من أي مشتر آخر، ثم البائع سوف انتزاع عرضهم مثل المال مجانا السقوط من السماء والتوقيع عليه. ولكن يجب على البائعين النظر في عواقب ما يمكن أن يحدث إذا كان المنزل لا يقيم لهذا المبلغ. إذا كان المنزل لن تقييم لسعر الشراء، فهذا يعني أن المقرض لن توافق على إقراض ارتفاع القرض إلى القيمة. وبطبيعة الحال، إذا كان العرض نقدا، لا يوجد عادة تقييم.

أفضل عرض لقبول هو العرض الذي من المرجح أن يغلق الضمان. قد لا يكون العرض مع أعلى سعر البيع.

مثال على 3 عروض على سعر القائمة التي قد لا تقيم

لنفترض مثلا أن بائع منزل جميل في حي مرغوب فيه للغاية في إلك غروف بولاية كاليفورنيا، يقرر إدراج منزله بسعر $ 350، 000.ولعل مبيعات مماثلة داخل دائرة نصف قطرها 1/2 ميل تقترح أعلى سعر البيع من 349، 000، مما يجعل منزله بأسعار بقوة جدا. ومع ذلك، بسبب انخفاض المخزون وارتفاع الطلب، يتلقى البائع 3 عروض. هم:

• عرض رقم 1 من جين اير : 360،000 دولار من مشتر مع 3٪ دفعة أولى وقرض من إدارة الإسكان الفيدرالي. هذا المشتري لديه رهن على سجلها في السنوات ال 5 الماضية. سوف جين لا سد الفجوة بين القرض والتقييم ولكن سوف توافق على دفع $ 1، 000 أكثر من أي مشتر آخر.
• عرض # 2 من أرلو غوثري : $ 357، 000 مع 10٪ إلى أسفل وقرض تقليدي. أرلو تقدم أي فرق بين القيمة المقدرة وسعر البيع، بحد أقصى 5 آلاف دولار.
• عرض رقم 3 من جو ديماجيو : 359 ألف دولار مع 3٪ إلى أسفل وقرض من إدارة الإسكان الفدرالي. وقد قدم هذا المشتري عرضا آخر إلى وكيل القائمة على عقار آخر بشروط مماثلة ويأمل ببساطة في الأفضل. حدث هذا فعلا، إذا كنت تستطيع أن تصدق ذلك.

كبائع، قد يميل لك أن تأخذ العرض من جين اير. بعد كل شيء، من يدري عن المثمنين؟ التقييم هو مجرد رأي شخص واحد من القيمة، ويمكن أن تختلف من المثمن إلى المثمن. تحولات السوق والتغيرات باستمرار. قد تظهر مبيعات جديدة قابلة للمقارنة، أو يمكن أن يعطي المثمن المزيد من التحسينات من مثمن آخر. هناك الكثير من المرونة في بعض الأحيان بين القيم المقدرة.

أو، قد ترغب في النظر في أسوأ السيناريوهات. السيناريو الأسوأ سيكون المنزل يمكن تقييم في 350، 000. في هذه الحالة، سوف جين اير إلغاء عقدها. ناهيك عن العروض مثل "سأدفع $ 1، 000 أكثر من المشتري المقبل" يمكن اعتبار لا تكون مقبولة من الناحية القانونية العروض نظرا لعدم وجود سعر البيع الحقيقي المعروضة. إنه غامض. وعلاوة على ذلك، فمن الممكن أن المقرض جين قد لا تؤهلها لشراء أي منزل بسبب رهنها، وهذا هو خيار المؤمن.

يبدو أن عرض الشراء من جو ديماجيو لا معنى له عندما يكون جو مستعدا لشراء المنزل التالي ولا يبدو ملتزما بهذا الشراء المعين. ناهيك، جو سعر البيع هو أقل بكثير من الآخرين، وقرضه هو نفس جين. وقد أظهر جو بالفعل أنه لا يتبع البروتوكول، وأنه يعتبر غير أخلاقي، إن لم يكن ضد القانون، لكتابة عرض لأكثر من منزل واحد عندما المشتري لا يستطيعون شراء كل من المنازل. الى جانب ذلك، أي نوع من وكيل المشتري يرسل اثنين من العروض المختلفة لمنازل مختلفة إلى نفس القائمة وكيل؟ مشكلة مكتوبة في جميع أنحاء ذلك.

العرض الوحيد في هذا السيناريو الذي يجعل من المنطقي للبائع أن يختار العرض من أرلو. انها نظيفة، والمشتري هو على استعداد لوضع أمواله حيث علامات القلم له. إذا كان المنزل يقيم فقط في 350،000 $، فإن البائع الحصول على مبلغ إضافي قدره 5 000 دولار من المشتري.

في وقت كتابة هذا التقرير، كانت إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، وسيط مشارك في شركة ليون العقارية في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا