ما المدة التي يستغرقها إغلاق الصفحة الرئيسية؟

إذا لم تكن حذرا، فإن عملية إغلاق المنزل قد تستغرق وقتا أطول مما تظن، وربما تسحب لفترة أطول مما كنت تأمل، وهو أمر طبيعي، ولكن هناك طرق لتجنب المشاكل. على سبيل المثال، مباشرة بعد الحصول على عرض الشراء المقبولة، والمشترين المنزل السؤال التالي تريد أن تعرف هو كم من الوقت سيستغرق للمنزل لإغلاق. إلا إذا كان المشترون يدفعون كل النقود للمنزل، فمن المقرض المشتري الذي سيحدد طول الوقت اللازم لمعالجة القرض وإغلاق.

وهو ما يعني أن المقرض يلعب دورا هاما لا يمكن التغاضي عنه.

يمكن للمشتري والبائع الموافقة على تاريخ إغلاق سابق في عقد الشراء، ولكن إذا لم يتمكن المقرض من أداء تلك الفترة الزمنية، فإنه لا يهم حقا التاريخ المحدد، لأنه لن يغلق على التاريخ الذي يحدده المشتري والبائع. وسوف تغلق عندما المقرض على استعداد لإغلاق. وعلاوة على ذلك، ليس كل المقرض الكنوز النفعية.

عملية إغلاق الضمان

اعتمادا على المكان الذي تعيش فيه، يمكن لأي عدد من الكيانات التعامل مع عملية الإغلاق. دعونا نناقش عدد قليل. يمكن أن يكون الوكيل الختامي ضابط ضمان، أو أقرب، شركة العنوان أو محام عقاري.

يمكن أن تختلف عمليات الإغلاق بشكل كبير حتى داخل نفس الحالة. في كاليفورنيا، على سبيل المثال، تختلف عملية الضمان في شمال كاليفورنيا مقابل جنوب كاليفورنيا. الفرق الرئيسي بين الاثنين يتم رسم تعليمات الضمان وتوقيعها على الواجهة الأمامية (بعد وقت قصير من قبول العرض) في جنوب كال وعلى الطرف الخلفي (قبل الإغلاق مباشرة) في شمال كال.

قبل أن يتم إغلاق أي مستودع، ومع ذلك، يجب الوفاء بجميع شروط عقد الشراء؛ ثم يودع البائع سند الفعل ويودع المشتري الأموال. في ما يلي أنواع نماذج الشروط المطلوبة في ولاية كاليفورنيا. قد تختلف عملية إغلاق الولاية.

• اتفاق شراء كامل التنفيذ والإضافات.
• إيداع الودائع النقدية الجادة.
• تفتيش المنزل أو التنازل.
• الوفاء بالتزامات البائع مثل تقديم تقرير التفتيش عن الآفات و / أو الانتهاء، شهادة سقف، ضمان المنزل، سياسة عنوان الأولية، استلام طلب المستفيد، وإصلاح، إن وجدت، وفقا لطلب الإصلاح.
• الانتهاء من عمليات تفتيش المشتري، بما في ذلك الإفراج عن الطوارئ، إذا طلب.
• المشتري النهائي المشي من خلال التفتيش أو التنازل.
• تقييم الممتلكات من قبل المثمن المقرض.
• موافقة قرض المقرض ورضا شروط القرض من قبل المشتري مثل إيداع دليل على بوليصة التأمين على المنازل.
• البائع و المشتري توقيع تعليمات الضمان.
• البائع وقعت و موثق توثيق العنوان.
• توقيع المشتري وثبته موثق من الثقة وتنفيذ مذكرة إذنية.
• توقيعات المشتري على جميع وثائق القرض.
• إيداع أموال المشتري من المقرض.
• إيداع الرصيد المتبقي من المشتري و تكاليف إغلاق المشتري.

كم من الوقت يستغرق إغلاق المنزل؟

المشترون الذين حصلوا على قرض قبل الموافقة مقابل القرض التأهيل المسبق غالبا ما تكون في وضع يمكنها من إغلاق قريبا. تتضمن عملية الموافقة المسبقة التحقق من بعض البنود مقدما، قبل توقيع عقد الشراء، مما يحرك المقترض على بعد خطوات قليلة من الإغلاق.

إذا تحقق المقرض من عمل المقترض والحسابات المصرفية وتقرير الائتمان، يمكن أن يتم الإغلاق بأسرع ما يمكن لأصحاب التأمين معالجة الأوراق ومراجعة التقييم، بشكل عام في غضون أسبوع أو أسبوعين. ومع ذلك، إذا كانت الوثيقة مفقودة من الملف مثل تقرير أولي عن عنوان أو حالة البائع للبيع، قد يتأخر الإغلاق.

معظم قروض الرهن العقاري ذات الصلة اتحاديا يمكن أن تغلق في غضون 30 يوما. قد تستغرق البرامج الخاصة لأول مرة لمشتري المنازل، وخاصة تلك التي تنطوي على مساعدة في دفع المشتري، 35 إلى 45 يوما لإغلاقها. وعادة ما تتطلب هذه القروض الخاصة الموافقة من عمليتي اكتتاب.

من ناحية أخرى، فإن الامتثال لمبادئ تريد يمكن أن يبطئ في بعض الأحيان العملية لأن الكيانات التي تعمل معا ليس لها علاقة موجودة من قبل.

تأخر إغلاق المنزل

تحدث أكبر المشاكل في الغالب بعد إرسال الملف إلى المكتتب. وعادة ما يكون موظفو القروض على دراية بالمبادئ التوجيهية المتعلقة باالكتتاب؛ ومع ذلك، فإنها لا يمكن التنبؤ دائما استجابة المؤمن. كل متعهد تغطية فريد.

ليتل أسوأ بالنسبة للمشترين من الجلوس على رأس مربعات تحتوي على كل قيمة أنها تملك، في انتظار المحرك وعدم معرفة ما إذا كان سيتم الموافقة على قرضهم من قبل المؤمن. الأيام القليلة الأخيرة من إغلاق يمكن أن تكون مشوقة جدا.

يبدو أن المقرضين المؤسسيين يتسببون في تأخيرات أكثر من وسطاء الرهن العقاري. أنا لست متأكدا إذا كان ذلك لأن البنوك الكبيرة تتبع إجراءاتها الخاصة أو أن موظفيها لكمة على مدار الساعة ولا يهتمون حقا ملف مثل بتكليف مكافحة أجزاء، ولكن معظم التأخير في بلدي الضمانات هي من البنوك الكبيرة.

وهنا مشاكل شائعة يمكن أن تؤخر أو تمنع الإغلاق، وكثير منها، فإنه يؤلمني أن أقول، كان ينبغي تناولها قبل تقديمها إلى متعهد تغطية، ولكن في بعض الأحيان يتم إسقاط الكرة:

• تقييم منخفض أو المؤمن يأمر بإجراء تقييم للمراجعة لا يتطابق مع التقييم الأول.
• ديون إضافية وجدت على تقرير الائتمان المحدث للمشتري.
• الأخطاء المشار إليها في تقرير الائتمان للمشتري.
• امتيازات أو أحكام جديدة مرفوعة ضد المشتري أو البائع عند تحديث العنوان.
• السحب على العنوان.
• تغيير الحالة الاجتماعية للمشتري أو البائع.
• البيانات المصرفية المحدثة المطلوبة أو المستندات المالية.
• معلومات التأمين مفقود.
• قرض أو التزام برنامج منتهي الصلاحية.
• تغييرات جوهرية على الرسوم في تقدير القرض.

إذا كان عقد الشراء لا يتضمن حكما يقضي بإغلاق القرض بناء على موافقة القرض، فإن الإيداع النقدي الجدي للمشتري قد يكون معرضا للخطر إذا لم تتم الموافقة على القرض ولم يتم إغلاق الصفقة.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.