القيمة التقديرية للمنزل على زيلو

لقد سألني العملاء عدة مرات عن تقديرات القيمة على زيلو أن أتصور أن الجميع يتساءلون عما إذا كانت زيلو دقيقة مع تقديرها. أعتقد أن أول شيء لفهم هو ما زيلو ليست كذلك. زيلو ليس في العقارات. أنا لا أعرف من أي وكلاء العقارات الذين يعملون في زيلو (ليس بعد على أي حال). وهي ليست خدمة عامة مثل المكتبة. زيلو هو موقع على شبكة الانترنت التجارية، التي أنشئت لجذب مقل العيون الذين يريدون أن ننظر في المنازل، وبدوره، لبيع الإعلانات للعاملين في القطاع العقاري.

تستند زيلو إلى العديد من الاستنتاجات حول الآراء التي تم تشكيلها من خلال مراقبة البيانات التي تم جمعها من مصادر مختلفة. الجميع لديه رأي حول شيء. يمكنك الموافقة أو عدم الموافقة. الآراء ليست حقائق. إذا كان ل زيلو إصبعها على نبض السوق من خلال كرة الكريستال الخاصة بها، فإن زيلو قد توقع انهيار سوق الإسكان، وهذا لم يحدث. في الواقع، كان زيلو بدأت للتو عندما بدأ السوق في الانهيار.

- 2>>

مثل هذا القياس الذي قدمه راندولف ديوك في فيلم إدي ميرفي عام 1983 أماكن تجارية ، حيث يشرح شخصية ديوك أن ما إذا كان السوق يرتفع أو ينخفض ​​السوق، وسطاء السلع (ونعم، حتى شركات مثل زيلو،) سوف تستمر في كسب المال.

فهم زيلو في تقدير

زيلو المكتسبة البيانات عن طريق دمج جميع المعلومات عن السكن يمكن أن تجد. والمغامرة هي كلمة نزوة لخلط ودمج البيانات من مصادر مختلفة في مصدر واحد.

تم بشكل صحيح، يمكن أن تخلق الاندماج احتكار. ولكن دعونا لا نتقدم على أنفسنا. توجد العديد من البرامج المحوسبة التي يمكن أن تتنبأ بقيمة المنزل. حتى وكلاء العقارات استخدام برامج المحوسبة، ولكن الفرق وكلاء العقارات لا تعتمد على تلك البرامج كما، على سبيل المثال، يمكن للمرء أن عرض الذكاء الاصطناعي.

نحن لسنا هناك حتى الآن.

على الأقل ليس الآن، لا يمكن أن تتوقع زيلو كيف يشعر المشتري عندما تدخل المنزل. زيلو لا يمكن أن أقول لكم ما إذا كان قد تم تحديث الداخلية، إذا صنعة متفوقة، أو ما إذا كانت المواد المستخدمة هي أقل شأنا، أو ما إذا كانت المدرسة قاب قوسين أو أدنى انخفضت قيمة المنازل التي تدعم مجال كرة القدم، أو أي عدد آخر من العوامل وكلاء العقارات والمقيمين استخدام عندما يعرفون الحي وتفتيش المنزل في شخص.

كيف تصل قيمة الوكلاء إلى قيمة

أنا لا أتحدث عن جميع وكلاء العقارات، ولكني كنت في العمل لأكثر من 40 عاما وامتلك مستوى كاف إن لم يكن فوق مستوى الكفاءة. عندما أبدأ في تقييم العقار، أول شيء أفعله من جهاز الكمبيوتر هو دراسة المنزل من قمر صناعي على غوغل. وألاحظ ما إذا كان يدعم ما يصل إلى شارع مزدحم، والقرب من العقارات التجارية أو الطرق السريعة، وحجم المنازل الأخرى القريبة، والنباتات والمناظر الطبيعية، وتوجهها إلى الشمس، وإذا كنت محظوظا، قد تكون هناك صورة الخارج بالإضافة إلى مشهد الشارع.

أنا أيضا تشغيل مجموعتين من التقييم الآلي. واحد هو من خلال الواقعية، وهي شركة مملوكة من قبل كوريلوجيك، وهذا هو البيانات التي تركز على جميع المبيعات، بما في ذلك غير ملس، وسوف تأخذ بعين الاعتبار المحيطة مبيعات المنازل متفاوتة 25٪ أو أقل في التكوين والنوع، بما في ذلك غيرها من المعالم أنا إنشاء يدويا.

ويستند التقييم اآللي اآلخر أيضا إلى المبيعات التي تم سحبها مباشرة من األموال المتعددة األجل والمحسوبة على أساس لقطات مربعة، بما في ذلك القيم العالية والمنخفضة والمتوسطة والقيمة المتوسطة لجميع المبيعات المباعة والمعلقة والنشطة. هاتان القيمتان وحدهما كثيرا ما تكون مختلفة جدا عن بعضها البعض ولكن، تستخدم معا، ويمكنني أن تصل إلى مجموعة من القيم، وعموما لا يزيد عن الفرق 5٪. ولكن هذا ليس كافيا تقريبا لإثبات القيمة.

مسلحين بهذه المعلومات، ثم فحص المنزل وإلقاء نظرة على ذلك من خلال وجهة نظر المشتري، وكيف أن المثمن سوف ينظر إليه، وحيث أننا بحاجة إلى وضعه ضد المنافسة لدفع حركة المرور إلى المنزل. انها ليست غير عادية بالنسبة لي لدخول منزل مع اتفاق قائمة استعداد في متناول اليد وينتهي تغيير يدويا سعر الإدراج بعد عرض المنزل. أتمتة لا تأخذ مكان التقييم الشخصي.

زيلو تقدير قيمة القيمة

زيلو أبدا يدعي أن يكون 100٪ دقيقة في كل وقت أو حتى 80٪ دقيقة معظم الوقت في جميع المجالات. إذا كانت جميع المنازل داخل دائرة نصف قطرها ستة كتل متشابهة جدا لبعضها البعض، مثلا، وهي عبارة عن منطقة فرعية في الضواحي، مليئة بالمنازل التي تم بناؤها في نفس العام، وبنفس الحجم ومع وسائل الراحة المتطابقة، فإن تقدير زيلو سيكون أكثر دقة بكثير، ربما في غضون 10٪، لأنه لا توجد فروق محددة كافية لرمي تشغيله. في أوقات أخرى، لن يكون ذلك على الاطلاق.

أنا سحبت أربعة منازل نموذجية أن أنا قد بيعت شخصيا للمقارنة مع تقديرا بالنسبة لك. عقار واحد هو منزلين على الكثير في وسط مدينة ساكرامنتو، وتقع في شارع مزدحم بالقرب من مسارات السكك الحديدية وعلى مقربة من الضوضاء الطريق السريع، عبر من العقارات التجارية. تقدر زيلو قيمة هذا المنزل في 380 $، 733، لكنها باعت في 349000 $، بعد ما يقرب من 6 أشهر في السوق، مع الكثير من التعرض. وكان تقدير زيلو حوالي 9٪ مرتفعة جدا.

كان المنزل الثاني الواجهة البحرية المخصصة في منطقة الجيب في ساكرامنتو. زيلو تقدر أن المنزل في 983 $، 097. باعت في $ 1، 085، 000، والتي كانت 10٪ أكثر من تقدير زيلو. إذا كان الباعة قد اعتمدوا على تقدير زيلو، فقدوا أكثر من 100 ألف دولار، وهذا ليس تغيير طفيف.

كان المنزل الثالث منزل أعيد بناؤه في منطقة حصرية من ديفيس، كاليفورنيا، بالقرب من جامعة ديفيس. زيلو تقدر أن المنزل في $ 1، 230، 563، لكنها باعت بمبلغ 1، 495، 000، والنقدية، لم يكن هناك أي تمويل. وكان هذا التقدير أكثر من 20٪ منخفضة جدا.

وكان المنزل الرابع منزل على البحيرة في إلك غروف، كاليفورنيا. ومرة أخرى، كان تقدير زيلو منخفضا جدا، حيث بلغ 488 دولارا، و 711 دولارا، وبيع أكثر بنسبة 16٪، بما في ذلك تقييم مقرض المشتري، بمبلغ 565 دولار أمريكي، 500.

وقد تمت صياغة هذه القيمة لتزويد زوار الموقع بمجموعة من القيم.وليس المقصود أن تحل محل تقييم أو رأي العقارات المهنية من القيمة. أنا دائما تأخذ غان في قيم زيلو قبل أن أزور بائع لأنني أعرف البائع يبحث في تلك القيم. ليس لأن هناك قيمة بالنسبة لي كمهنية في التقدير. وكلاء العقارات لا تستخدم زيلو لسعر منزل.

أنا أدرك أن بعض وكلاء سوف اقول لعملائها للنظر في السعر في زيلو لتبرير ما صفقة جيدة التي يحصلون عليها عند شراء منزل، وتوفير زيستيمات هو أعلى بكثير من سعر البيع الفعلي. انها استخدام انتقائي مع وكلاء. عندما يكون الثمن لصالحها، فإنها قد تستخدمه. حتى البنوك لا تعرف أي أفضل، وذلك في حالة بيع قصيرة على سبيل المثال، عندما العرض هو أكثر من تقدير، وكيل بيع قصيرة قد يشير إلى تقدير لبنك بيع قصيرة.

ومع ذلك، تقدم زيلو أكثر من ذلك بكثير للمستهلك من الجانب التقريبي. وأعتقد أن الناس يحصلون على علقت حتى على تقدير أنهم يتغاضون عن ثروة وفيرة من المعلومات على هذا الموقع الذي يتضمن الحقائق الصلبة والبيانات ذات الصلة، والمبيعات مقارنة والديموغرافيات حي، وكلها يمكن أن تكون لا تقدر بثمن لأي مشتري المنزل لأول مرة أو المنزل البائع في الصفقة العقارية.

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، كالبري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.

الكشف الكامل: إليزابيث وينتراوب هي أيضا وكيل زيلو بريميير