إيجابيات وسلبيات قروض باس: تمويل عمليات الترقية

إن توفير المياه والطاقة أمر جيد للبيئة، كما تستفيد أيضا في شكل انخفاض تكاليف المرافق العامة. ولكن التحسينات الكبيرة مثل الألواح الشمسية المقاومة للجفاف يمكن أن تكون مكلفة. إذا كنت ترغب في إجراء تحسينات خضراء، قد يكون قرض باس خيارا للتمويل. ويسهل التمويل من أجل التأهل للحصول على قروض طويلة الأجل بأسعار معقولة نسبيا، ولكن هناك إيجابيات وسلبيات لاستخدام هذه البرامج.

ما هو باس؟

تقييم الممتلكات الطاقة النظيفة (باس) هو وسيلة لاقتراض المال لمشاريع الطاقة النظيفة. أصحاب العقارات، بما في ذلك أصحاب المنازل والشركات، والحصول على تمويل للترقيات وسداد من خلال الضرائب العقارية. تعتمد الموافقة على تمويل المشروع أساسا على حقوق الملكية في العقارات التي يتم تحديثها، والتي سيتم استخدامها كضمانة لتأمين القرض، ويمكنك عادة اقتراض ما يصل إلى 15 في المئة من قيمة العقار.

الاستخدامات الشائعة ل باس تشمل التركيبات الشمسية، التدفئة والتبريد الموفرة للطاقة، المناظر الطبيعية الموفرة للمياه، والعديد من المشاريع الأخرى للعقارات السكنية والتجارية.

لا يتوفر هذا البرنامج إلا في المواقع التي تسمح فيها قوانين الولاية والمحلية بهذا النوع من التمويل، وحيث يتم تطوير البرامج المحلية. هذه البرامج تذهب من قبل عدة أسماء مختلفة، بما في ذلك شعبية الرئيسية الطاقة التجديد فرصة (هيرو) برنامج ويجرين.

يسلط الضوء على قروض باس

هذه البرامج لديها العديد من الميزات التي تجعلها جذابة للمقترضين.

من السهل التأهل: باس الأهلية هي سهلة نسبيا. وبالمقارنة مع قروض الأسهم المنزلية، التي تعتبر بدائل شعبية لتحسين المساكن باهظة الثمن، تبدو معايير الموافقة مريحة. درجة الائتمان فيكو الخاص بك هو أقل أهمية مع باس، ولكن القضايا الحالية أو الأخيرة في تقارير الائتمان الخاصة بك يمكن أن يسبب مشاكل.

يجب أيضا أن تكون حالي على جميع الضرائب العقارية.

تمويل بنسبة 100٪: باس يسمح لك بتمويل كامل تكلفة المشروع بدون الحاجة إلى دفعة أولى. ونتيجة لذلك، يمكنك البدء بسرعة دون الحاجة إلى توفير ما يصل للمشاريع أو نقل المال حولها. وبطبيعة الحال، فإن القروض الكبيرة تعني ارتفاع تكاليف الفائدة وارتفاع المدفوعات.

يمكن نقلها إلى المالك التالي: إذا كنت تبيع عقارا بعد إجراء تحسينات، لا بالضرورة يجب أن تسدد القرض. يتم إرفاق القرض بالعقار، بحيث يمكن تحويله ودفعه من قبل المالك التالي. سواء كان هذا الأمر جيدا أم لا يعتمد على ما إذا كنت المشتري أم لا.

وقت السداد: يمكن أن تكون التحسينات المهمة مكلفة. يمكن دفع القروض باس على فترات طويلة من الزمن (5-20 سنة، على سبيل المثال). ونتيجة لذلك، يمكن أن تبقى المدفوعات صغيرة نسبيا. ومع ذلك، كما هو الحال مع أي قرض، وكلما كنت تأخذ لسداد، والمزيد من الاهتمام عليك أن تدفع على مدى حياة هذا القرض.

ائتمانات ضريبية محتملة: تمويل باس قد تجعل من الأسهل التأهل للحصول على ائتمانات ضريبية بيئية - راجع مستشارك الضريبي قبل اتخاذ أي قرارات. عندما يكون التوقيت مصدر قلق، يتيح برنامج باس إكمال مشروع ما قبل انتهاء صلاحية الإقراض الضريبي، ويسمح لك الحصول على قرض كبير بتثبيت كل شيء في عام واحد (بدلا من تضييق الأمور على مدى عدة سنوات لإدارة التدفق النقدي).

بعض الأرصدة متاحة فقط للسنة التي كان فيها التركيب أكمل ، لذا ستحتاج إلى دفع جميع هذه النفقات خلال العام نفسه.

مشاكل مع تمويل باس

قبل استخدام التمويل باس لمشروعك، والحصول على دراية بعض من المزالق.

تضارب المصالح: غالبا ما يتم ترتيب التمويل من خلال المقاولين الذين قد يكون لديهم حافز لتعزيز ترقيات باهظة الثمن. هذا يمكن أن يكون شكل مناسب من وقفة واحدة للتسوق، ولكن المقاولين لا يعرفون عن اموالك وما يمكن أن "تحمل" - ويمكنك تحمل ما يقرب من أي شيء مع قرض باس. معظم مقدمي الخدمات صادقون، وفي نهاية المطاف يصل المشترون لاتخاذ قرارات ذكية، ولكن نسبة صغيرة من المقاولين قد يقدمون بيانات مضللة لمجرد الحصول على وظائف عالية الأجر. بالإضافة إلى الحصول على رواتبهم مقابل العمل الذي سيقومون به، قد يحصل المقاولون على رسوم إحالة إضافية من المقرض إذا كانوا يرتبون التمويل، وبالتالي فإن احتمال تضارب المصالح حقيقي.

الدفع الصدمة: حتى إذا كنت تسديد على فترة طويلة، جعل المدفوعات يمكن أن يكون عبئا. معظم الناس يعتقدون من حيث المدفوعات الشهرية، ولكن غالبا ما تدفع التقييمات الممتلكات مرة واحدة أو مرتين في السنة. قد تواجهك نفقات مفاجئة عندما حان الوقت لجعل تلك المدفوعات مبالغ فيها. في بعض الحالات (إذا كان لديك قرض القرض المنزلي يدفع الضرائب العقارية من خلال حساب الضمان)، سيتم إضافة الدفع باس إلى دفع الرهن العقاري الشهري الخاص بك في قطع أصغر.

تكاليف الفائدة: التمويل من السهل نسبيا التأهل ل باس. ومع ذلك، تكون أسعار الفائدة أعلى في بعض الأحيان مما كنت تدفعه إذا كنت تستخدم ببساطة قرض ملكية المنزل أو خط ائتمان - خاصة إذا كان لديك رصيد جيد. إن ما إذا كنت تستطيع الحصول على صفقة أفضل أم لا تعتمد على عوامل عديدة، ولكن قروض باس ليست رخيصة بالضرورة.

التكاليف والفوائد: من السهل الحصول على الموافقة على برامج باس، ولكن هل يستحق كل هذا العناء؟ هذه البرامج هي الأكثر منطقية للأفراد الذين لا يستطيعون تحمل قروض أقل تكلفة (غالبا بسبب مشاكل الائتمان أو الدخل المحدود). مشاريع مثل استبدال النوافذ الخاصة بك يمكن أن تضيف إلى قيمة منزلك، لذلك يجب أن تحصل على بعض من هذا المال عند البيع. ومع ذلك، لن ترى بالضرورة تغييرا جوهريا في تكاليف المنفعة - وسيتعين عليك ما زال إجراء دفعات ضريبية أعلى.

خطر الرهن: يتم تأمين القروض باس من منزلك، لذلك فمن الممكن أن تفقد منزلك في الرهن إذا كنت لا تجعل المدفوعات. في كثير من الحالات، يتحول قرض باس إلى "المركز الأول" (أمام المقرض الرهن العقاري الخاص بك) مما يعني أنك خطر الرهن حتى إذا قمت بإجراء دفعات الرهن العقاري العادية على النحو المتفق عليه.أنواع القروض الأخرى (ما لم تكن أيضا قروض الأسهم المنزلية) لا ينبغي أن يضعك في هذا المنصب.

تبدو خادعة

المخاطر المذكورة أعلاه لا تعني أن برامج باس سيئة. ومع ذلك، فإنه من المفيد معرفة إيجابيات وسلبيات هذه الترتيبات قبل التوقيع. لسوء الحظ، غالبا ما يتم التغاضي عن المخاطر لأن برامج باس تعتبر "آمنة". "ذات الصلة الحكومة

؟ توفر الحكومات المحلية التمويل من برنامج باس، وقد يتم الخلط بين برامج برنامج تحسين الأداء المهني في بعض الأحيان مع البرامج التي تقدمها الحكومة. في نهاية المطاف، انهم مجرد قروض مثل أي قرض آخر - أنها تحتاج إلى أن تسدد، وهناك عواقب لعدم السداد.

لسبب وجيه؟ أنه من الجيد أن تفعل أشياء جيدة، و باس التمويل يساعدك على دفع للمشاريع الخضراء. ومع ذلك، هناك أيضا العديد من الكيانات المعنية التي يمكن أكثر اهتماما في تحقيق الربح من إحداث فرق. ويرى النقاد أن هذه القروض لها أوجه شبه مماثلة للقروض الفرعية.

خصم الضرائب؟ قد يكون من الممكن خصم تكاليف الفائدة المتعلقة بمشروعك. ومع ذلك، فإن القوانين الضريبية معقدة - تحتاج إلى التحدث مع معد الضريبة المحلية للتحقق من قدرتك على اتخاذ الاستقطاعات. لسوء الحظ، يعتقد بعض مالكي العقارات أن كامل تكلفة المشروع قابل للخصم لأن الدفع جزء من فاتورة ضريبة الأملاك، وهذا ليس دقيقا في العادة.

كيفية استخدام قرض

في بعض الحالات، من المنطقي استخدام التمويل باس للمشروع. إليك بعض النصائح لمساعدتك في الحصول على قيمة أموالك.

التحدث مع المقرض مباشرة: بعد أن تعرف عن باس من المقاول، وإجراء مناقشة أخرى مع المقرض الفعلي أو منظمة التمويل باس. فمن الضروري أن نفهم بالضبط ما كنت تحصل في. تعلم إيجابيات وسلبيات من الخيارات المختلفة، ونرى كم سوف تدفع. حتى المقاولين صادقة يمكن أن تنسى أن تشمل تفاصيل هامة، وأنها لا تعرف عن الوضع المالي الخاص بك. الحصول على تفاصيل مباشرة من المصدر، ويكون ذلك النقاش عندما المقاول الخاص بك غير موجود (بحيث يمكنك التحدث بحرية دون الحاجة إلى القلق حول إيذاء مشاعر أي شخص).

مقارنة الأنواع الأخرى من القروض: مرة أخرى، القروض بيس ليست دائما الطريقة الأقل تكلفة للاقتراض. استكشف جميع البدائل أدناه.

• تسوق بين المقرضين عبر الإنترنت والبنوك المحلية والاتحادات الائتمانية في منطقتك
• قروض فا 205K يمكن أن تستخدم أيضا لتمويل تحسينات المنزل وتتطلب دفعة صغيرة نسبيا
• قد تتمكن حتى من تمويل مشروعك مع قرض شخصي وتجنب تعهد ضمانات

معرفة ما هو معدل يمكن توقعه واقعيا، ومعرفة ما هي تكاليف إغلاق عليك أن تكون هناك حاجة لدفع. أيضا، ومعرفة ما إذا كان عليك في نهاية المطاف مع امتياز على منزلك (والذي سيحدث إذا كنت تستخدم تمويل باس أو الرهن العقاري الثاني التقليدي). قد لا تزال مؤهلا للحصول على ائتمانات ضريبية - وربما حتى خصم تكلفة الفائدة - إذا كنت تستخدم قروض أخرى.

احصل على اقتباسات من مقاولين متعددين: عندما لا تدفع مبالغ نقدية مقدما، أي شيء يبدو بأسعار معقولة.ولكن لا تزال هناك فرصة لتوفير المال (وخفض المدفوعات الخاصة بك) عن طريق الذهاب مع المقاول الأكثر تنافسية. تذكر فقط أنه في بعض الأحيان تحصل على ما تدفعه، لذلك اختيار أدنى سعر قد يعود إلى تطارد لك.

الميزانية والدفع النقدي: انها ليست أسهل طريقة للقيام بالأشياء، ولكن يمكنك دائما تأخير المشروع الخاص بك، وتوفير المال، ودفع نقدا للحصول عليه القيام به في مرحلة ما في المستقبل. وبذلك سيوفر لك المال على تكاليف الفائدة، وسيكون لديك خيارات إضافية عندما يتعلق الأمر باختيار المقاولين والعمل الدقيق الذي يؤدونه.

بيع (أو شراء) عقار مع باس

باس القروض هي فريدة من نوعها لأنها البقاء مع الممتلكات - وليس المقترض الأصلي.

بيع عقار: إذا كنت قد استخدمت باس لتمويل التحسينات، قد لا تزال مدينون بالمال عندما تقرر البيع. في هذه الحالة، يمكنك بيع الممتلكات المحسنة، ويمكن للمشتري أن يكون مسؤولا عن سداد (المالك الجديد سوف تحصل على التقييمات). في بعض النواحي، وهذا منطقي لأن الخاصية هي في الواقع بقيمة أكثر. ومع ذلك، قد يكون بعض المشترين مترددين في اتخاذ تلك المدفوعات، بل قد يكون لديهم صعوبة في الحصول على التمويل إذا كان العقار لديه تقييمات إضافية.

إذا كنت تفضل ذلك، يمكنك دائما سداد الديون باس بنفسك، مما يجعل الممتلكات الخاصة بك أكثر جاذبية للمشترين. كل شيء قابل للتفاوض في العقارات: يمكنك فرض رسوم أعلى على التحسينات المدفوعة، أو يمكنك قبول انخفاض سعر الممتلكات التي تأتي مع ارتفاع النفقات (على الأقل مؤقتا).

شراء عقار: إذا كنت تفكر في عقار مع ديون باس الحالية، خذ بعض الوقت لمعرفة كيف سيؤثر هذا الدين على معاملتك. من المفترض أن تستفيد من التحسينات، لذا قد يكون من المفيد الاستيلاء على المدفوعات (على سبيل المثال، سيكون لديك فواتير كهربائية أقل إذا كان المنزل يحتوي على نظام ضوئي قوي، وسوف تستمتع تلك الفواتير أقل بكثير بعد تقييمات بيس تنتهي).

قبل أن تذهب بعيدا جدا، والتحدث مع المقرض الخاص بك لمعرفة كيفية التعامل مع القضايا باس. في بعض الحالات، يجب أن يكون باسي ليس في المركز الأول، ولكن بعض برامج باس على استعداد لاتخاذ المركز الثاني وراء قرض شراء منزلك.