كيفية حساب معدل رسملة العقارات

أولئك الذين يستثمرون في العقارات عن طريق العقارات المدرة للدخل يحتاجون إلى طريقة لتحديد قيمة العقار الذي " إعادة النظر في الشراء، وذلك باستخدام صافي الدخل التشغيلي للعقارات الأخرى وخصائص مماثلة أسعار البيع الأخيرة، ويتم تحديد معدل الرسملة ثم يتم تطبيقها على العقار المعني لتحديد القيمة السوقية الحالية على أساس الدخل.

هذا هو وسيلة رائعة ل إجراء مقارنات مع خصائص مماثلة، حيث يتم أخذ جميع النفقات في الاعتبار.

عندما يبدو العقاران متشابهين ويتكلف أحدهما أكثر، فقد يكون ذلك بسبب زيادة الدخل أو

الصعوبة: سهل

الوقت المطلوب: 5 دقائق وهنا كيف:

الحصول على سعر بيعها مؤخرا من الممتلكات الدخل، مثل مجمع سكني.

1. مثال: مشروع شقة مكونة من ستة وحدات بسعر 300 ألف دولار.
   بالنسبة لنفس المشروع السكني، تحديد صافي الدخل التشغيلي، أو صافي الايجارات التي حققها أصحابها. يتم طرح جميع النفقات التشغيلية، ولكن ليس الرهن العقاري. لذلك، هذا الحساب القيم الممتلكات كما لو كنت تدفع نقدا لذلك.
2. مثال: دخل الإيجار بعد المصروفات (الصافي) هو 24000 دولار

   قسمة صافي الدخل التشغيلي من سعر البيع للحصول على معدل سقف.

3. مثال: $ 24، 000 / $ 300، 000 =. 08 أو 8٪ (معدل الرسملة)
   ما تحتاجه:

آلة حاسبة

• خصائص قابلة للمقارنة تباع الأسعار وصافي الدخل.
• هناك طريقتان يستخدم فيهما سعر الفائدة من قبل المستثمرين. واحد هو قيمة الممتلكات التي ترغب في بيعها على أساس معدلات سقف السوق الحالية لبيعها مؤخرا خصائص قابلة للمقارنة.

والآخر هو تحديد ما إذا كان السعر المطلوب للعقار معقول عند النظر في عملية شراء.

بيع - تحتاج إلى معرفته كيفية السعر

كنت تملك مشروع شقة صغيرة وتريد بيعه. يمكنك جمع العقارات التي تم بيعها مؤخرا في المنطقة التي تشبه لك. يمكن أن يكون لديهم وحدات أكثر أو أقل، ولكن حاولت العثور على خصائص مماثلة قدر الإمكان لتلك التي تريد بيعها.

تجد ثلاث عقارات تم بيعها خلال الثلاثة أو الأربعة أشهر السابقة. الجزء الصعب هو أن تكون قادرة على العثور على نوي، صافي الدخل التشغيلي. في بعض الأحيان يتم نشرها في القائمة، وأحيانا أخرى ليست كذلك. ولكن، يمكنك الحصول على هذا النوع من المعلومات من وكيل العقارات التجارية، وخصوصا عندما كنت سوف تكون قائمة للبيع مع واحد.

تحصل على ثلاثة معدلات سقف الملكية، ويبلغ متوسطها 9. 2٪. نوي الخاص بك، صافي الدخل التشغيلي، هو $ 31، 000. الآن كل ما عليك فعله هو تقسيم نوي بنسبة الحد الأقصى:

$ 31، 000 /. 092 = $ 336، 957 قيمة الممتلكات الخاصة بك.

الآن يمكنك اتخاذ قرار بشأن السعر الذي تريد أن تسأل عن العقار ووضعه في السوق.

النظر في شراء عقار أو مقارنة خصائص الشراء

عند مقارنة الخصائص لقرار الشراء، فإنك تعمل مع العقارات المدرجة، حتى تتمكن من الحصول على نوي وحساب معدل الحد الأقصى لكل منهما. يمكنك ثم مقارنتها لمعرفة أي من شأنه أن يجعل أفضل شراء. ومع ذلك، التحقق من نفقاتهم والإيجارات الذكية، كما يمكن للمرء أن يرتفع إلى الأعلى إذا كنت ترى فرص للحد من النفقات أو زيادة الإيجارات.

حول هذا الموضوع، بعض المديرين حقا قذرة أو كسول، وإن لم يكن في كثير من الأحيان. ومع ذلك، إذا كنت تحقق من الممتلكات مع معدل سقف مماثل، قد تجد أن النفقات مرتفعة بشكل غير طبيعي لنوع الملكية وحجمها.

أو قد تجد أن الإيجارات التي يتم تحصيلها أقل من أسعار السوق للعقارات المماثلة. أي من هذه الحالات، إذا صحح، من شأنه أن يزيد من معدل الحد الأقصى، مما يجعلها أفضل الممتلكات.

شراء - تحتاج إلى معرفته ما هي قيمة

نحن على الجانب الآخر من الصفقة الآن. لدينا العين على مشروع شقة صغيرة محددة، وهي مدرجة للبيع ل $ 495، 000. والسؤال هو، هل يستحق ذلك في السوق الحالية أو أنها أكثر من سعرها؟

نحصل مرة أخرى على بعض الخصائص المماثلة ومتوسط ​​سعر البيع المباع. دعونا نستخدم لدينا 9، 2٪ مرة أخرى. إذا كان نوي من هذه الخاصية هو $ 39، 500، هل يستحق السعر المطلوب؟

لا، كما تفعل حسابنا لتقسيم هذا الدخل من خلال معدل الحد الأقصى، نحصل على 429 $، 348 لقيمة. لذلك، $ 495، 000 هو قليلا على علامة.

ما هي نوي التي نحتاجها للحصول على سعر القائمة لقيمة؟ نحن فقط تبديل حول صيغة لدينا ومضاعفة السعر المطلوب من قبل معدل الحد الأقصى.

$ 495، 000 X. 092 = 45 $، 540 مطلوب صافي إيرادات التشغيل. دعونا تحقق مما يلي:

45 دولارا، 540 /. 092 = $ 495، 000.

لا أعتقد أن يتم تعيين هذا في الحجر على الرغم من. يمكن أن تكون هناك أسباب وجيهة لممتلكات تبرر معدل سقف أفضل. ربما هو الموقع، أو ربما انها ميزات ونوعية المباني والمناطق المحيطة بها. يجب تقييم كل شيء لاتخاذ القرارات، ولكن معدل الحد الأقصى يساعد.