كيفية تحديد الرياضيات للاستثمارات الجيدة

هل تبحث عن شراء شقة كاستثمار؟ إذا كان الأمر كذلك، كيف يمكنك أن تعرف إذا كانت الشقة هو استثمار جيد؟ هناك العديد من العمليات الحسابية يمكنك الذهاب من خلال، والأسئلة لمعالجة، لتحديد الجواب.

عند النظر في الشقة كمستثمر، يجب أن تقدر بدقة:

• الإيجار السنوي الذي قد تتلقاه، و
• النفقات السنوية التي ستتحملها، بما في ذلك ما يلي:
  • الضرائب العقارية > التأمين
  • صيانة وإصلاح
  بالإضافة إلى ذلك، عليك أن تأخذ في الاعتبار المصاريف العرضية التي قد تحدث، مثل:

الرسوم القانونية إذا كان هناك حاجة إلى إخلاء

• تكاليف الإعلان للحصول على المستأجرين
• تكاليف الإصلاح إذا كان المستأجر يضر الممتلكات
• دعونا نفعل الرياضيات! مثال على استثمار الشقة:

لنلق نظرة على مثال. إذا وجدت شقة بيع ل 55 $، 000. يمكنك دفع نقدا. وسوف تستأجر 750 دولارا شهريا (9 آلاف دولار سنويا). كنت تعتقد أن هذا يمثل 16. 4 في المئة العائد ($ 9، 000 مقسوما على $ 55، 000). قبل أن تصبح متحمسا جدا، يجب أن تأخذ في الاعتبار هذه النفقات:

الضرائب العقارية هي $ 1، 000 في السنة

• التأمين هو 300 $ في السنة
• أنت تقدر حوالي 300 $ سنويا في الصيانة والإصلاح
• أنت فإن الرقم سيكون شاغرا عن شهر واحد في السنة (كنت عاملا في هذا كتكلفة 750 $ في السنة)
• أنت الرقم في كل مرة أنها شاغرة سوف تحتاج إلى إنفاق 250 $ على تكاليف الإعلان، وتقدر هذا مرة واحدة في السنة حساب
• أنت أيضا عامل في ذلك ربما واحد من كل خمس سنوات قد يكون لديك تجربة سيئة وتكبد التكاليف القانونية وتكاليف إصلاح إضافية من حوالي 5 000 $ (والتي من شأنها أن تكون حوالي 1 $ 000 في السنة) .

تبلغ هذه التكاليف 3 دولارات أو 600 دولار في السنة (أو حوالي 300 دولار في الشهر).

صافي الإيجار الخاص بك هو الآن $ 5، 400 ($ 9، 000 ناقص $ 3، 600)، وهو ما يمثل عائد تأجير صافي قدره 9. 8 في المئة، والتي لا تزال عائد جذاب. بالإضافة إلى التدفق النقدي، سوف تحصل على المشاركة في تقدير قيمة العقار. إذا كنت تتوقع العقارات ترتفع حوالي 3 في المئة سنويا، في السنة الأولى الشقة الخاصة بك وسوف نقدر من 55، 000 $ إلى 56،650 $، بزيادة قدرها $ 1، 650.

إذا كنت لا تستطيع دفع نقدا، ويجب أن تمويل العقار، سيكون لديك أيضا إلى عامل في تكلفة الفائدة. وبالنسبة للاستثمار العقاري، تخطط لوضع 25 في المئة - 50 في المئة إلى التأهل للحصول على القرض. في السيناريو أعلاه، لنفترض أنك وضعت 30 في المئة إلى أسفل ($ 16، 500) وتمول ما تبقى من 70 في المئة (38، 500 $) بمعدل 7 في المئة أكثر من 30 عاما. ستكون دفعتك 256 دولارا في الشهر.

عند إضافة دفعتك البالغة 256 دولارا في الشهر والنفقات المقدرة المحسوبة أعلاه، والتي تبلغ حوالي 300 دولار شهريا، تحصل على 556 دولار شهريا من النفقات المقدرة. ومع الإيجارات المتوقعة البالغة 750 دولارا في الشهر، ستظل هذه الخاصية توفر تدفقات نقدية إيجابية، وعلى الأرجح ستكون هذه الاستثمارات استثمارا جيدا.

عوامل أخرى: رسوم التقييم و رسوم الرابطة

ستحتاج أيضا لمعرفة ما إذا كانت الشقة التي تفكر في الحصول عليها رسوم الجمعيات وعدد المرات التي قد تحتاج إلى دفع الأنصبة المقررة. التقييمات هي النفقات المتكبدة لتغطية المناطق المشتركة في الملكية المشتركة. ويمكن أن تشمل التقييمات المناظر الطبيعية ومواقف السيارات وإصلاح المرآب وصيانته، والتحسينات على السطح الخارجي للمبنى، والنفقات المرتبطة بأي من المناطق المشتركة مثل اللوبي الرئيسي أو طريق المدخل. وينبغي أن تؤخذ هذه النفقات في الاعتبار في تقدير النفقات الخاصة بك قبل حساب العائد المقدر على الاستثمار الشقة الخاصة بك.

قبل إجراء أي استثمار عقاري يجب عليك أيضا تقييم مدى واقعية افتراضاتك. في ما يلي بعض الأسئلة الإضافية التي يجب أخذها في الاعتبار عند تحديد ما إذا كان شراء الشقة سيكون استثمارا جيدا:

هل الشقة الخاصة بك في منطقة تكون فيها العقارات المؤجرة مطلوبة، مثل بالقرب من الكلية؟

• هل هو في المنطقة التي تحصل على أقل شعبية أو أكثر شعبية؟
• هل يمكن أن يغلق صاحب عمل رئيسي في المنطقة ويتسبب في انخفاض الطلب على الإيجار؟
• هل يمكن بناء مشروع سكني جديد في مكان قريب، مما يجعلك بحاجة إلى تحسينات مكلفة للتنافس؟
• فإنه يأخذ المعرفة من منطقة، والخبرة، لتقييم هذه الأنواع من المخاطر. لكتاب كبير حول هذا الموضوع تحقق من جون ريد في كيفية البدء في الاستثمار العقاري.