الرهون العقارية الخضراء في كاليفورنيا

في البداية، يبدو أن الرهون العقارية الخضراء في كاليفورنيا هي الطريقة المثلى لتمويل التحسينات الموفرة للطاقة والترقيات لمنزلك. هناك العديد من الفوائد لرهون العقارية الخضراء، ولكن هناك أيضا مخاطر الكامنة في ذلك ليس كل الملعب المبيعات سريعة أو واضحة للكشف لأصحاب المنازل. المظلة التي تسمى تحتها هذه الأنواع من التمويل باسم اختصار باس، الذي يقف على الممتلكات تقييم الطاقة النظيفة، ولكن هل يمكن أن يكون تقييم باس المضمونة لمنزلك دون أن يسمع أي وقت مضى مصطلح باس.

هذا لأنه عندما تنشأ برامج باس مع الكيانات العامة، غالبا ما تدار من قبل كيانات خاصة التي تستخدم اسما آخر مثل هيرو أو يجرين أو كاليفورنيا الأولى. هذه كلها أمثلة على الرهون العقارية الخضراء في كاليفورنيا. نداء من هذه الرهون العقارية الخضراء من السهل أن نفهم عندما ترى الفوائد الهائلة التي تقدمها لأصحاب المنازل.

كيف يعمل باس الرهون العقارية الخضراء؟

الفائدة الأولى ليست دفعة أولى. تقدم برامج باس التمويل بنسبة 100٪ مع القليل من الشيكات الائتمانية. لا يتم التعامل مع المدفوعات بطريقة الرهن العقاري نموذجية لأن رهن الرهن العقاري الأخضر تعلق على فاتورة ضريبة الملكية المحلية للمنازل ولباس تقييم.

تسمح الرهون العقارية الخضراء بالتمويل الفوري من خلال البائعين المعتمدين لأغراض البناء التي تنطوي على تحسينات في كفاءة الطاقة المنزلية أو منشآت الطاقة المتجددة مثل النوافذ المزدوجة، وأنظمة التكييف، وأنظمة المياه، أو التكلفة الأولية للألواح الشمسية، وأكثر من ذلك.

- 3>>

العيب إلى باس الرهون العقارية الخضراء

في بعض الأحيان، خلال الإثارة من إضافة رفع كفاءة الطاقة إلى المنزل، والبساطة النسبية للحصول على هذه الأنواع من القروض، ننسى أصحاب المنازل للتسوق لأفضل الأسعار. بعض المالكين لا يعرفون الفرق بين ترقية $ 20،000 نافذة أو $ 40، 000 "تعزيز" نافذة الترقية.

وبما أنه لا توجد تكاليف من الجيب ويتم تمويل المشروع بأكمله من خلال مدفوعات ضريبة الأملاك، فإن التسوق مقارنة قد تقع على جانب الطريق.

العيب الرئيسي، ومع ذلك، لا يدفع الكثير، على الرغم من أن هذا هو مصدر قلق حقيقي جدا. المشكلة الأساسية هي أصحاب المنازل في كثير من الأحيان وعدت الرهن هو افتراض من قبل المشتري الجديد، في حال المنزل ينتخب في وقت لاحق لبيع المنزل، وهذا ليس صحيحا حقا. على سبيل المثال، إذا وافق المشتري الجديد على تحمل تكلفة التحسينات، وقليل منهم على استعداد، لن يتمكن المشتري من الحصول على قرض لشراء المنزل - وليس من خلال قروض فاني ماي ولا فريدي ماك ولا فا أو فا. ولا يمكن التمويل إذا كان المشتري يستخدم التمويل التقليدي أو الحكومي لشراء المنزل لأن البنوك لن تسمح بذلك.

لن تسمح الوكالة الاتحادية لتمويل الإسكان بالافتراض لأن التمويل الأخضر هو جزء من فاتورة ضريبة الأملاك، وهو ما يعتبر رهن أعلى، مما يعني أنه سيكون له الأسبقية في حالة الرهن وأن يدفع أولا، قبل الرهون العقارية القائمة.ولا يريد المقرضون كيانا آخر أن يحصل على مركز أعلى وأن يوضع أمام قرض قائم.

وهذا يعني أنه من أجل البيع لمشتري آخر يقوم بتمويل عملية الشراء، سيحتاج صاحب المنزل إلى سداد قرض باس بالكامل.

لإضافة إهانة للإصابة، قد تحتوي المكافأة على عقوبة الدفع المسبق أيضا. وبطبيعة الحال، فإن المشترين الحكمة الذين سيدفعون نقدا، على سبيل المثال، من المرجح أن يصر على أن صاحب المنزل خصم السعر للسماح للسداد في نهاية المطاف للقرض باس. لذلك، لا يمكن للمالك الفوز حقا أو الخروج إلى الأمام في هذه اللعبة في حال إعادة البيع، بغض النظر عن كيفية تقديم البرنامج إلى صاحب المنزل.

فمن السهل أن ننسى عن الرهون العقارية الخضراء في ضرائب العقارات

العديد من أصحاب المنازل فقط دفع فاتورة الضرائب عندما يصل مرتين في السنة أو آخر يتم حجز القرض ويتم الدفع شهريا، بالإضافة إلى أصل الدين والفائدة. في كثير من الأحيان، فإن الامتياز لا تظهر بسهولة أو يبدو كما تقييم الضرائب، والتي من السهل أن يرفض من قبل ضباط القرض العقاري وحتى بعض شركات التأمين. وأشار أحد المقرضين ملفا لي مؤخرا أن لديه تحقيق الائتمان في الاختيار الائتمان البائع، الذي كان قبل بضعة أشهر من البائع قرر إدراج المنزل للبيع.

منذ أن تم التحقيق خلال ال 60 يوما الماضية، سأل ضابط القرض العقاري عن ذلك، فقط للتأكد من أن أصحاب المنازل لم يأخذوا ديونا إضافية بتمويل سيارة أو شراء رئيسي آخر.

اتضح أن أصحاب المنازل كان 18 $، 000 (25٪ الفائدة، 20 عاما) قرض باس. لم يكن هناك ذكر للقرض في سجلات الامتيازات الضريبية ولا في عنوان ملكية الشركة. ولم ينعكس ذلك في قائمة الأنصبة المقررة على فاتورة الضرائب الحالية. وقد حصل المقرض على نسخة من التقرير الأولي، وكان الاستثناء هو البيان التالي:

7. وقد سجلت التقييمات والمسائل الأخرى لمقاطعة ساكرامنتو كما وردت في وثيقة بعنوان "دفع التقييم التعاقدي المطلوب" و / أو "إشعار التقييم" (برنامج هيرو كاليفورنيا) شكس / شكس / زكسكس كوثيقة رقم الكتاب زسسسس، صفحة زكسكس من الوثائق الرسمية. يتم جمع التقييمات المرتبطة بالوثيقة أعلاه مع الضرائب السنوية.

إلى العين غير المدربة، يبدو أن هذا مجرد تقييم آخر. ولكن هو دليل على قرض باس التي يجب أن تدفع بالكامل في إغلاق من قبل البائع.

هذا لا يعني أن القروض باس أو برنامج هيرو كلها سيئة لأن ذلك لن يكون صحيحا. هناك العديد من الفوائد للبرامج، ويساعد أصحاب المنازل على إدخال تحسينات قد لا تكون قادرة على تحملها. ولكن كن على علم بأن اإلفصاحات قد تكون غير كافية ملساعدة املالك على فهم العواقب والفروق الدقيقة لهذه القروض التي، إذا كانت معروفة، قد تكون كافية إلعطاء مالك العقار الرهن العقاري األخضر.