مزايا وعيوب "إيجار العقار"

الإيجار لامتلاك الصفقات تبدو وتشعر كثيرا مثل مبيعات المنازل القياسية، وأنها بديل للقروض المنزلية التقليدية. يمكن للمشترين والبائعين الاستفادة من هذه الترتيبات، ولكن من الضروري أن يعرف الجميع ما هي المخاطر قبل البدء.

تتعامل هذه الصفحة مع إيجار لتملك صفقات تنطوي على منزل، ولكن هناك أنواع أخرى من البرامج.

ما هو الإيجار؟

إيجار لامتلاك هو وسيلة لشراء أو بيع شيء مع مرور الوقت، وإعطاء المشتري "خيار" لشراء في وقت ما في المستقبل.

مع الشراء والبيع التقليديين، يقوم المشتري والبائع بإتمام عملية الشراء أكثر أو أقل مباشرة بعد الموافقة على الشروط (عند الإغلاق)، ولكن الإيجار للامتلاك مختلف.

بموجب الإيجار لامتلاك الاتفاق، يوافق المشتري والبائع على إمكانية من البيع في مرحلة ما في المستقبل. في نهاية المطاف، المستأجر / المشتري يقرر ما إذا كانت الصفقة سوف يحدث في الواقع. وفي غضون ذلك، يقوم المشتري بتسديد المدفوعات إلى البائع، ويخفض جزء من تلك المدفوعات (عادة) الأموال اللازمة لشراء المنزل في وقت لاحق.

لماذا شراء مع الإيجار؟

يمكن أن تكون إيجار البرامج الخاصة جذابة للمشترين، وخاصة أولئك الذين يتوقعون أن يكونوا في وضع مالي أقوى في غضون بضع سنوات.

- <->

شراء مع الائتمان سيئة: المشترين الذين لا يستطيعون التأهل للحصول على قرض المنزل يمكن أن تبدأ شراء منزل مع الإيجار لامتلاك اتفاق. مع مرور الوقت، يمكن أن تعمل على إعادة بناء درجات الائتمان الخاصة بهم، وأنها قد تكون قادرة على الحصول على قرض مرة واحدة في الوقت المناسب أخيرا لشراء المنزل.

قفل في سعر الشراء: في الأسواق مع ارتفاع أسعار المنازل، يمكن للمشترين الحصول على اتفاق لشراء بسعر اليوم (ولكن الشراء سوف يحدث عدة سنوات في المستقبل). ويتوفر للمشترين خيار التراجع إذا انخفضت أسعار المنازل، على الرغم من أن ما إذا كان من المنطقي ماليا سيعتمد على المبلغ الذي دفعوه بموجب الاتفاق.

اختبار القيادة: يمكن للمشترين العيش في المنزل قبل الالتزام بشراء الممتلكات. ونتيجة لذلك، فإنها يمكن أن تتعلم عن القضايا مع المنزل، والجيران كابوس، وغيرها من المشاكل قبل فوات الأوان.

نقل أقل: المشترين الذين ملتزمون المنزل والحي (ولكن غير قادر على شراء) يمكن الحصول على منزل أنها سوف تشتري في نهاية المطاف. وهذا يقلل من التكلفة والإزعاج من التحرك بعد بضع سنوات.

بناء الأسهم: من الناحية الفنية، المستأجرين لا يبنون الأسهم بنفس الطريقة التي أصحاب المنازل القيام به. ومع ذلك، يمكن أن تتراكم المدفوعات وتوفر مبلغا كبيرا لوضعه في شراء المنزل. يمكن للمشترين أيضا توفير المال في حساب التوفير واستخدام تلك الأموال بدلا من ذلك (تجنب المزالق الإيجار لامتلاك، وتوفير القدرة على شراء أي منزل).

لماذا بيع مع الإيجار؟

يمكن للبائعين أيضا الاستفادة من ترتيبات الإيجار الخاصة.

أكثر المشترين: إذا كنت تواجه مشكلة جذب المشترين، يمكنك أيضا السوق للمستأجرين الذين يأملون في شراء في المستقبل. ليس كل شخص لديه ائتمان جيد ويمكن أن يكون مؤهلا للحصول على قرض، ولكن الجميع يحتاج إلى مكان للعيش.

كسب الدخل: إذا لم تكن بحاجة إلى بيع يمين بعيدا واستخدام المال لدفع دفعة أخرى، يمكنك الحصول على دخل الإيجار أثناء الانتقال نحو بيع عقار.

أعلى سعر: يمكنك طلب ارتفاع سعر البيع عند تقديم الإيجار لامتلاك. أنت توفر فرصة قد يكون الناس على استعداد لدفع ثمنها. المستأجرين أيضا "خيار" لشراء المنزل - التي قد لا تستخدم أبدا - والمرونة دائما يكلف اضافية.

المستأجر المستثمر: المشتري المحتمل هو الأكثر عرضة لرعاية الممتلكات (والحصول على جنبا إلى جنب مع الجيران) من المستأجر مع عدم وجود الجلد في اللعبة. يتم استثمار المشتري بالفعل في العقار ولديه مصلحة في الحفاظ عليه.

كيف يعمل

كل شيء قابل للتفاوض: الإيجار لتملك الصفقة، المعروف أيضا باسم خيار الإيجار، يبدأ بالعقد. كل من المشتري والبائع يوافق على شروط معينة، وجميع الشروط يمكن تغييرها لتناسب احتياجات الجميع. بناء على ما هو مهم بالنسبة لك (سواء كنت مشتر أو بائع)، يمكنك طلب ميزات معينة قبل توقيع اتفاقية.

على سبيل المثال، يمكنك طلب دفعة مسبقة أكبر أو أصغر إذا كان ذلك مفيدا لك.

نصيحة ضرورية: تأكد من مراجعة أي عقد مع محام عقاري لأن هذه المعاملات يمكن أن تكون معقدة، وهناك الكثير من المال المعنية. تأجير لامتلاك صفقات هي محفوفة بالمخاطر بشكل خاص للمشترين. العديد من الحيل الاستفادة من الناس مع ضعف الائتمان وآمال كبيرة لشراء منزل. حتى مع البائع صادقة، فمن الممكن أن تخسر الكثير من المال إذا الأمور لا تذهب كما هو مخطط لها.

خيار للشراء: في بداية أي إيجار لتملك الصفقة، يدفع المشتري للبائع علاوة الخيار ، والتي غالبا ما تكون حوالي 5 في المئة من (على الرغم من أنه يمكن بالتأكيد أن تكون أعلى أو أقل). هذا الدفع يعطي المشتري الحق أو "الخيار" - ولكن ليس الالتزام - لشراء المنزل في مرحلة ما في المستقبل.

لا المبالغ المستردة: الدفعة الأولى غير قابلة للاسترداد، ولكن يمكن تطبيقها على سعر الشراء (إذا كان المشتري يشتري من أي وقت مضى المنزل، وقالت انها لن تضطر إلى الخروج مع الكثير من النقد). دفعات الخيار الأكبر هي مخاطر بالنسبة للمشترين: إذا كانت الصفقة لا تمر لأي سبب من الأسباب، لا توجد وسيلة للحصول على هذا المال. وعادة ما يحتفظ البائع بأية دفعات قسط بعد انتهاء إيجار الصفقة.

سعر الشراء: المشتري والبائع تعيين سعر الشراء للمنزل في عقدهم. في مرحلة ما في المستقبل (عادة ما بين سنة وخمس سنوات، اعتمادا على المفاوضات)، يمكن للمشتري شراء المنزل لهذا السعر - بغض النظر عن ما هو في الواقع يستحق المنزل.عند تحديد السعر، سعر أعلى من السعر الحالي ليس من غير المألوف (وإلا، البائع هو أفضل حالا بيع فقط اليوم). إذا كان المنزل قد ارتفع في قيمة أسرع مما كان متوقعا، الأمور تعمل في صالح المشتري. إذا فقد المنزل قيمة، فإن المستأجر ربما لن يشتري المنزل (ويرجع ذلك جزئيا إلى أنه قد لا يكون منطقيا، ويرجع ذلك جزئيا إلى أن المستأجر قد لا يكون قادرا على التأهل للحصول على قرض كبير مع ارتفاع نسبة القرض إلى القيمة). المشترين عادة التقدم بطلب للحصول على الرهن العقاري عندما يحين الوقت لشراء المنزل.

الدفعات الشهرية: يقوم المشتري / المستأجر أيضا بدفع مبالغ شهرية للبائع. هذه المدفوعات هي بمثابة مدفوعات الإيجار (لأن البائع لا يزال يملك الممتلكات)، ولكن المستأجر عادة يدفع قليلا إضافية كل شهر. وعادة ما يتم إضافة المبلغ الإضافي إلى سعر الشراء النهائي، لذلك فإنه يقلل من مبلغ المال الذي يجب على المشتري أن يأتي عند شراء المنزل. ومرة أخرى، فإن "قسط" الإيجار الإضافي غير قابل للاسترداد - فهو يعوض البائع عن الانتظار لمعرفة ما سيفعله المشتري (لا يستطيع البائع بيع العقار لأي شخص آخر حتى ينتهي الاتفاق مع المستأجر).

الصيانة: كل شخص يشارك في منزل جيد الصيانة، ولكن من يجب أن يدفع؟ يجب أن تحدد الاتفاقية الخاصة بك المسؤول عن الصيانة الروتينية والإصلاحات الشاملة. وتقول بعض الاتفاقات إن أي شيء يقل عن 500 دولار هو مسؤولية المشتري، ولكن القوانين المحلية يمكن أن تعقد الأمور (قد يطلب من أصحاب العقارات توفير بعض وسائل الراحة، حتى لو كانت اتفاقيتك تنص على خلاف ذلك).

الإيجار لتملك المزالق

لا شيء مثالي، وهذا يشمل الإيجار لامتلاك البرامج. هذه المعاملات معقدة، ويمكن لكل من المشترين والبائعين الحصول على بعض المفاجآت غير السارة. بعض الأمثلة مذكورة أدناه، ولكن قائمة الأشياء التي يحتمل أن تكون خاطئة أطول بكثير. فقط المحامي العقاري المحلي يمكن أن تعطيك فكرة جيدة عن ما هو على المحك في الوضع الخاص بك، لذلك تأكد من زيارة مع واحد قبل التوقيع على أي شيء.

المخاطر للمشترين

فورفيتينغ المال: إذا كنت لا تشتري المنزل - لأي سبب من الأسباب - تفقد كل من المال الإضافي الذي دفعته. الباعة الذين يميلون بسهولة قد يجعل من الصعب أو غير جذابة بالنسبة لك لشراء.

التقدم البطيء: قد تخطط لتحسين الائتمان الخاص بك أو زيادة الدخل الخاص بك حتى يتسنى لك التأهل للحصول على قرض عندما ينتهي الخيار، ولكن الأمور قد لا تعمل كما هو مخطط لها.

أقل تحكم: أنت لا تملك الملكية حتى الآن، لذلك لم يكن لديك السيطرة الكاملة على ذلك. يمكن لمالك العقار التوقف عن دفع الرهن العقاري وفقدان العقار من خلال الرهن، أو قد لا تكون مسؤولا عن القرارات المتعلقة بعناصر الصيانة الرئيسية. وبالمثل، قد يفقد مالك العقار حكما أو ينهي دفع ضرائب على الممتلكات وينتهي بخصم على العقار. يجب أن يتناول الاتفاق جميع هذه السيناريوهات (ولا يسمح للمالك بالبيع في حين أن لديك خيارا على الممتلكات)، ولكن المعارك القانونية هي دائما ألم كبير.

أسعار الهبوط: أسعار المنازل قد سقوط ، وقد لا تتمكن من إعادة التفاوض على سعر شراء أقل.ثم كنت تركت مع خيار مصادرة كل من المال الخيار الخاص بك أو شراء المنزل. إذا كان المقرض الخاص بك لن يوافق على قرض كبير، سوف تحتاج إلى جلب المزيد من المال لإغلاق دفعة أولى.

متأخرة الدفعات المتأخرة: اعتمادا على الاتفاق الخاص بك، إذا كنت لا تدفع الإيجار في الوقت المحدد، قد تفقد الحق في شراء (جنبا إلى جنب مع جميع المدفوعات الإضافية). في بعض الحالات، يمكنك الاحتفاظ بخيارك، ولكن لا يتم "احتساب" دفعتك الإضافية لهذا الشهر، ولن تتم إضافتها إلى المبلغ الذي تراكمت عليه للشراء في نهاية المطاف.

الرئيسية القضايا: قد تكون هناك مشاكل مع الممتلكات التي لا تعرف عنها حتى محاولة شرائه (مثل مشاكل العنوان). التعامل مع الإيجار لشراء الخاصة مثل شراء "الحقيقي" - الحصول على التفتيش والبحث عن اللقب قبل الغوص في.

الاحتيال: الإيجار لامتلاك الحيل هي وسيلة جذابة لاتخاذ مبالغ كبيرة من المال من الناس الذين ليسوا في وضع آمن ماليا.

مخاطر الباعة

لا يقين: قد لا يشتري المستأجر الخاص بك، لذلك عليك أن تبدأ من جديد وتجد مشتر آخر أو المستأجر (ولكن على الأقل يمكنك الحصول على الحفاظ على المال الاضافي).

بطيء المال: كنت لا تحصل على مبلغ مقطوع كبير، والتي قد تحتاج لشراء منزلك المقبل.

نقص التقدير: عادة ما تقفل سعر البيع عند توقيع إيجار لامتلاك الاتفاق، ولكن أسعار المنازل قد ترتفع بشكل أسرع مما كنت تتوقع. قد تقوم بتأجير أفضل للمكان والحصول على اتفاقية مبيعات في المستقبل (أو قد لا).

انخفاض أسعار المنازل: قد تنخفض أسعار المنازل، وإذا لم يشتري المستأجر الخاص بك، وكنت أفضل من مجرد بيع العقار.

اكتشاف العيوب: قد يكتشف المشترون العيوب التي لم تعرفها أبدا عن استخدام المنزل بشكل مختلف، وقد يقررون عدم الشراء. ربما يمكن للسباكة التعامل مع زوجين، ولكن ليس عائلة مكونة من خمسة، ولا أحد يمكن أن يكون قد عرف عن هذه المسألة. أنت لا تحاول خداع أي شخص - إنه عيب لم يسبق له مثيل في إطار ترتيبات المعيشة السابقة - ولكن الآن مشكلة ويجب عليك الكشف عنها للمشترين في المستقبل (أو إصلاحها).