ما هو التحقق من حالة العقار؟

يسأل أحد القراء:

"انتهينا للتو من إجراء مسيرتنا النهائية للمنزل الذي من المفترض أن نغلقه في الأسبوع المقبل، وقد اكتشفنا خلال التفتيش الذي قمنا به بعض الأبواب التي كانت على غرف النوم يتم تخزينها الآن في المرآب.هل لدينا الحق في جعل البائع وضعها مرة أخرى؟ وكيلنا أعطانا التحقق من حالة الملكية للتوقيع، وكتبنا على أننا نريد الأبواب المثبتة.ونحن قلقون من أن قد يكون البائعون يخططون للركض مع الأبواب، هل سيقوم البائع بإجراء إصلاحات كما هو موضح في التحقق من حالة الملكية؟ "

الجواب:

في البداية، هذه ليست بريدا إلكترونيا استجابه لك هذا الدليل لأن دليل شراء منزلك هو ريالتور ®. بصفتها سمسار عقارات، يحظر عليها التدخل في معاملة شركة ريالتور أخرى. ولذلك، فإن الإجابة الصحيحة الوحيدة لهذا هو أن تسأل وكيلك ما يجب عليك القيام به حول التحقق من حالة الملكية.

ومع ذلك، والآن بعد أن هذه الصفقة لم تعد حالة نشطة، وأنا أتناول هذه المسألة على أمل تقديم تفسير للمشترين الآخرين. أولا، فهم أن التحقق من حالة الملكية ليس أداة للمفاوضات. يتم استخدام التحقق من حالة الملكية لإعفاء وكيل عقاري من المسؤولية بعد المشي النهائي، وكذلك إثبات أن المشتري كان فرصة للنظر في الممتلكات مرة أخرى.

A القياسية C. A. R. شكل المستخدمة في ولاية كاليفورنيا يقول التحقق من حالة الملكية ليست طارئة من عقد الشراء.

هذا يعني أنه لا توجد شروط لإرضاء قبل الإغلاق. لا يغير فوب التزامات البائع التعاقدية تجاه المشترين. على سبيل المثال، إذا وافق البائع على إصلاح سخان المياه، والبائع لا يزال ملزما لإصلاح سخان المياه، حتى لو لم يتم إصلاح سخان المياه بعد.

التحقق من حالة العقار والمشي النهائي

تحتوي معظم عقود الشراء على نوع من العبارات التي تقول بأن البائع يعد بتسليم المنزل عند الإقفال في نفس حالة تاريخ الشراء.

غالبا ما تسمح عقود الشراء بإجراء عملية نقل نهائية خلال عدد معين من الأيام قبل الإغلاق. والمشتري عموما لديه خيار التنازل عن التفتيش من خلال المشي النهائي أو إجراء المشي من خلال. ولا يوصى أبدا بأن يتنازل المشتري عن هذا التفتيش. لماذا ا؟ لأنه إذا حدث شيء فظيع وسمحت لإغلاق الضمان قبل حلها، واللجوء الرئيسي ضد البائع يمكن أن تنطوي على الذهاب إلى المحكمة.

عندما يتم التحقق من حالة الملكية

منذ عدة سنوات، باعت شقة للمشتري من المملكة العربية السعودية. وقالت إنها لا تريد أن تفعل النهائي سيرا على الأقدام، وقالت انها وقعت على التنازل عن التفتيش النهائي.كنت قد سألت إذا كانت ابنتها يمكن أن تفعل المشي من خلال لها، لكنها رفضت. بعد بضعة أيام من الإغلاق، التقيت ابنتي في الشقة لإعطائها مفاتيح. عندما فتحنا الباب، اكتشفنا مشكلتين كبيرتين.

المشكلة الأولى كانت هناك شخص قد تحول A / C أسفل منخفضة جدا، وكانت مروحة على الانفجار الكامل. كان المكان تجميد، ودرجة الحرارة في القطب الشمالي. كان الجو باردا لدرجة أن وحدة التكييف قد جمدت. وكانت كتلة من الجليد ذوبان، والسجاد غارقة.

ثانيا، كانت هناك رائحة قطة قوية. لم نلاحظ قط في الإقامة في وقت سابق.

ولكن الرائحة عندما فتحنا الباب كان لا مفر منه. بول القط لديه رائحة مميزة، وأنه من الصعب جدا للتخلص منه. ولو أجرى هذا المشتري عملية نقل نهائية وأشار إلى البنود المتعلقة بالتحقق من حالة الملكية، كان بإمكاننا إصدار طلب للإصلاح أو طلب الحصول على امتياز قبل الإغلاق. ولكن في هذه المرحلة، فوات الأوان لتثبيت الإغلاق لأنها أغلقت.

التحقق من حالة العقار ليس هو النموذج المطلوب استخدامه لإيقاف الضمان من الإغلاق. ولمنع الإغلاق، يحتاج المشتري إلى توقيع طلب محدد. لن يكون المشتري أبدا النفوذ بقدر أكبر بعد إغلاق كمشتري سوف تمتلك قبل إغلاق.

أود أيضا أن أشير إلى أن المشتري الذي كتب أن يسأل عن الأبواب في المرآب كان على الأرجح مشتر منزل لأول مرة، ومشتري منزل لأول مرة العصبي جدا في ذلك.

_{في معظم المعاملات العقارية، فإنه من غير المألوف للبائع إزالة التركيبات دون إذن أو إذن. تخميني هو أن الأبواب في المرآب كانت دائما في المرآب، والمشترين لم تلاحظ لهم خلال التفتيش المنزل الأولي.}

في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.