جرد الظل: التعريف، التأثير على الاقتصاد

التعريف: يحسب مخزون الظل المنازل التي هي في مرحلة ما من الرهن، ولكن لم تصل بعد إلى السوق. يجب أن تضاف إلى المنازل التي لم يتم بيعها والتي تم سردها للبيع للحصول على صورة دقيقة للإسكان. في عام 2010، كان هناك اثنين من المنازل في الرهن لكل واحد للبيع، وفقا ل كابيتال إكونوميكس.

حددت كوريلوجيك مخزون الظل بشكل أدق. وحسبت المنازل التي كانت 90 يوما أو أكثر من الجانحين، في الرهن، ومملوكة من قبل المقرضين.

لم تشمل المنازل التي كانت وراء المدفوعات، ولكن البنك لم يبدأ إجراءات الرهن.

هذا هو السبب في أن تقديرات اقتصاد كابيتال كانت أعلى بكثير. وفي تشرين الأول / أكتوبر 2010، قدرت شركة كوريلوجيك أن هناك مليوني منزل، أو تسعة أشهر من العرض. هذا عدم اليقين حول العدد الحقيقي خلق عدم اليقين.

هذا المخزون الظل أدى إلى انخفاض أسعار المساكن في أي مكان من سنة إلى ثلاث سنوات. وكان المستثمرون يترددون في شراء المنازل، مع العلم أن مخزون الظل كان يعلق هناك. وانتظروا حتى تم استيعاب هذه المنازل المحظورة، وكانت الفرص أفضل للارتفاع في وقت أقرب.

وكان المخزون الظل بالإضافة إلى المخزون الحقيقي للمنازل غير المباعة. وكان ذلك حوالي 4 ملايين منزل اعتبارا من سبتمبر 2011. وبهذا المعدل من المبيعات، كان العرض 8 أشهر. وتم إضافة 250 ألف منزل آخر إلى مخزون الظل كل شهر.

ما الذي يجب القيام به للحد من جرد الظل؟

لسوء الحظ، فإن البرامج الحكومية لم تتأثر في مخزون الظل.

حافظت المساكن التي لم يتم بيعها ومخزون الظل لمدة سنتين على أسعار المساكن ثابتة لسنوات. وكان بإمكان الحكومة الاتحادية أن تفعل أكثر من ذلك بكثير لمعالجة هذه المشكلة.

لماذا تجاهلت الحكومة تقريبا هذا التهديد الذي يلوح في الأفق؟ قد لا يكون يعرف ما يجب القيام به. اقترح مدير صندوق بيمكو بيل غروس استخدام الأموال الحكومية لتحويل جميع الرهون العقارية من 5 إلى 7٪ إلى 4٪ رهون.

وقال إن هذا من شأنه رفع أسعار المساكن بنسبة 5-10٪.

لم تقم معظم المبادرات بوقف موجة المد والجزر. وقد تم طرح برنامج إعادة تمويل المساكن بأسعار معقولة (هارب) في نيسان / أبريل 2009. وقد سمح لمالكي المنازل الجديرين بالائتمان البالغ عددهم مليوني شخص والذين كانوا صعودا إلى أعلى في منازلهم بإعادة التمويل بمعدلات أقل. لسوء الحظ، تم مساعدة فقط 810، 00 أصحاب المنازل. لماذا ا؟ البنوك الكرز اختارهم أفضل المتقدمين.

قامت وزارة الخزانة بتشغيل المنازل بأسعار معقولة في عام 2009. وعملت مع البنوك لمساعدة أصحابها على تعديل قروضهم قبل دخولهم إلى الرهن. ولسوء الطالع، لم تعدل المصارف المدفوعات فحسب، بل لم تقم بتعديل المبلغ الرئيسي. معظم أصحاب المنازل مدينون مرتين على رهنهم كما كان المنزل يستحق. أدركوا أنه لا جدوى من النضال من أجل جعل المدفوعات بأمل ضئيل من عائد لائق على استثماراتهم.

كان لدى مجلس الاحتياطي الاتحادي موقع مساعدة المستهلك. كما أن لديها واحدة لمساعدة قادة المجتمع المحلي على تقييم ومعالجة مجالات المشاكل. حافظ بنك الاحتياطي الفيدرالي على أسعار الفائدة منخفضة. وقد اشترت الديون السمية من البنوك. ولم تعالج هذه البرامج أصلا مشكلة جذور الرهن بالنسبة لأصحاب المنازل.

ومن المثير للدهشة أن بعض المشرعين اقترحوا أشياء من شأنها أن تؤدي إلى تفاقم المشكلة. اقترح البعض إلغاء فاني ماي وفريدي ماك.

كانت هذه كارثة. إن ضمانات القروض مطلوبة قبل أن يفكر البنك في الإقراض. قبل الأزمة المالية، ضمنت فاني وفريدي 50٪ من جميع الرهون العقارية. بعد ذلك، ارتفع إلى 90٪.

قانون الإصلاح دود فرانك يتطلب دفع 20٪ دفعة أولى على جميع الرهون العقارية. وفقا للجمعية الوطنية للوسطاء العقاريين، 40٪ فقط من مشتري المنازل في ذلك الوقت يمكن أن تحمل حتى 20٪ دفعة أولى.

الجدول الزمني لجرد الظل

• سبتمبر 2011 - "مبيعات المنازل 7٪ أعلى من العام الماضي". بدأت البنوك العمل من خلال خط أنابيب الرهن، مما أدى إلى زيادة مبيعات المنازل ولكن خفض الأسعار.
• يوليو 2011 - "مليون الرهون رفعت إلى عام 2012." لا يزال الحبس الاحتياطي للنسخ الاحتياطي، وذلك بفضل التأخير في تجهيز البنوك. استغرق الأمر 318 يوما للبنوك لتغلق في الربع الثاني، أي 41 يوما أكثر من العام الماضي.
• مايو 2011 - "أسعار المنازل تتراجع". وكان هناك 16 مليونا من أصحاب المنازل (28٪) رأسا على عقب في الرهونات العقارية، مما أدى إلى انخفاض المخزون مما أدى إلى انخفاض أسعار المنازل بنسبة 1٪ في الشهر.
• ديسمبر 2010 - "مسبار الرهن إضافة إلى جرد الظل". وانخفض معدل الرهن بنسبة 24٪ عن العام السابق. كان ينبغي أن يكون الخبر العظيم، ولكن لم يكن. ويرجع ذلك إلى أن البنوك كانت تبطئ عملية حجز الرهن ردا على تحقيق الحكومة الاتحادية بشأن ممارسات الرهن على عجل. وظل أصحاب المنازل يتخلفون عن دفعاتهم. التي أضافت فقط إلى 1. 8 مليون منزل في المخزون الظل.
• "النمو الاقتصادي في الربع الرابع 2010 كان 3. 6٪". ما الذي اعترضه؟ سوق الإسكان بطيئا. بعد معظم فترات الركود، السكن هو عادة القطاع الأول من الاقتصاد للتعافي. بناء منزل جديد يخلق فرص العمل. كانت وظائف البناء يفتقرون بشدة إلى هذا الانتعاش.
• سبتمبر 2010 - "الرهون العقارية هي 35٪ من جميع المبيعات". وهذا أقل من العام الماضي، وذلك بفضل البنوك التي تبطئ عملية الرهن استجابة للتحقيقات الاتحادية.
• يوليو 2010 - "هناك منزلان في الرهن لكل واحد للبيع". وتقول دراسة أجراها كابيتال إكونوميكس إن هناك 7 ملايين منزل في مخزون الظل. وهذا أسوأ بكثير من تقديرات كوريلوجيك لأقل من 2 مليون منزل.
• أبريل 2010 - "الخيار أرم القروض تفاقم الظل المخزون". هذه القروض فقط تشكل 2٪ من جميع الرهون العقارية في جميع أنحاء البلاد، ولكن 60٪ في ولاية كاليفورنيا. لديهم عقوبات لإعادة التمويل، من بين مخاطر أخرى
• أكتوبر 2009 - "الجرد الظل تلوح في الأفق." في وقت مبكر من أكتوبر 2009، حذرت مجلة بارون حول المخزون الظل، الأمر الذي سيستغرق 15 شهرا للعمل من خلال حتى في ذلك الوقت.