صك بدلا من الرهن

على نحو متزايد، وأنا أسمع عن البنوك التي تقدم لأصحاب المنازل خيار الفعل بدلا من الرهن على بيع قصيرة، وأظل العودة إلى فرضية واحدة أساسية. لماذا يريد أحد أن يعطي البنك عملا بدلا من الرهن؟ في الأساس، إذا كان البنك يرفض البيع الخاص بك قصيرة، والبنك يقول الذهاب الجنيه الرمال.

في رأيي، فإن الفعل بدلا من ذلك يفضل البنك أكثر من أنه يفضل صاحب المنزل. متى كانت آخر مرة ساعدك فيها بنك؟

وعلاوة على ذلك، لماذا تريد مساعدة البنك الذي لا تريد أن تساعدك؟ ويواجه معظم األشخاص قرار االستبدال بعد أن رفض البنك تعديل القرض أو رفض بيعا قصيرا. بطبيعة الحال، إذا كان لديك حقوق الملكية، وكنت بيع المنزل قبل النظر في الفعل بدلا من ذلك، ولكن معظم البائعين الذين يواجهون هذا القرار ليس لديهم أي حقوق الملكية؛ فهي تحت الماء.

تعريف الفعل بموجب ترخيص الرهن

الفعل بدلا من الرهن هو وثيقة نقل ملكية موقعة من قبل صاحب المنزل، توثق من قبل كاتب العدل وسجلت في نهاية المطاف في السجلات العامة. فإنه يسلم العنوان من أصحاب المنازل إلى البنك الذي يحمل الرهن العقاري.

أسباب قد يرفض البنك عقدا بسبب الرهن

من المفاهيم الخاطئة الشائعة عن الأفعال أن الممتلكات يجب أن تكون في الرهن. وقد يكون المقرض قد قدم أو لم يكن قد قدم إخطارا بالتخلف عن السداد أو بدأ إجراءات قضائية لإلغائه ولكنه قد يظل مفتوحا لمناقشة عقد الدعوى.

ومع ذلك، غالبا ما تتردد البنوك في قبول سند بدلا من الرهن إذا كان مالك المنزل حاضرا، ولكن كونه حالي لا يعني أن البنك سوف يرفض. والبنوك غير ملزمة بقبول سند بدلا من الرهن. في ما يلي بعض الأسباب التي تجعل المصرف قد يرفض الفعل بدلا من ذلك:

• هذا الإجراء غير مربح.

  إذا كان البنك يعتقد أنه يمكن كسب المزيد من المال من خلال الرهن - إما لأن الملكية لديها حقوق الملكية أو الحكومة الاتحادية تقدم حوافز مالية للبنك للتنازل، قد يرفض البنك عرض صاحب المنزل لتقديم فعل بدلا من الرهن.

• الأعباء أو الأحكام أو الضرائب الضريبية.

  أي مبلغ لاحق يودع ضد العقار سيبقى مع العقار ويتحمل مسؤولية المقرض إذا لم يتم الإفراج عنه قبل الاتفاق على عقد بدلا من الرهن. عادة، هو خاصية مع قرض واحد فقط هو أفضل مرشح. أو يجوز للمقرض الثاني أن يقبل عقدا بدلا من ذلك إذا كان القرض الأول حاضرا، والممتلكات تستحق أكثر من مجموع أعبائها.

• تحظر إرشادات الخدمة الأفعال بدلا من ذلك.

  العديد من القروض تخدمها اتفاقات الخدمات العامة، وقد تحظر المبادئ التوجيهية في اتفاقات الخدمات العامة هذه سندا بدلا من الرهن.ويطلب من اتفاقات الخدمات العامة اتباع المبادئ التوجيهية ولا يمكن تغيير هذه الشروط.

• شروط غير مقبولة.

  ومن الممكن أيضا أن يطلب بسا من المقترض تقديم مساهمة مالية مقابل قبول الفعل بدلا من ذلك، وقد يرفض المقترض إما بسبب مبدأ أو عدم وجود أصل.

العوائق إلى الفعل بدلا من الرهن

دائما طلب المشورة القانونية قبل القفز في الشيء لإعطاء البنك عقدا بدلا من الرهن. تذكر أنه من مصلحة البنك للحصول على الفعل من أنت. قد لا يكون من مصلحتك القصوى الامتثال. في بعض النواحي، يمكن القول بأن إعطاء البنك سندا بدلا من الرهن هو مجرد خطوة فوق المشي بعيدا عن الرهن العقاري الخاص بك.

• تأثير على الائتمان.

  سيؤثر الفعل بدلا من ذلك على تقرير الائتمان. وتقول بعض المصادر إن التأثير على الائتمان مطابق للتأثير على الرهن الكامل. يختلف وضع كل فرد. عند الشك، اتصل بمكتب الائتمان واطلب منه. لا تصدق كل ما تقرأه عبر الإنترنت.

• القدرة على شراء منزل آخر.

  ليس هناك شيء مثل إعطاء الفعل بدلا من ذلك وتحول إلى شراء منزل آخر على الفور. إن عمالء الرهن العقاري، فاني ماي وفريدي ماك، الذين يشترون القروض في السوق الثانية، لن يشتروا رهنا قدمه المقترض الذي وقع عقدا لمدة 4 سنوات دون ظروف مخففة، 2 سنة مع ظروف مخففة. إنهم يقومون باستمرار بإجراء تغييرات على الإرشادات.

  قارن الانتظار لشراء بعد الرهن، وهو 7 سنوات دون ظروف المخففة، 5 مع، وما كنت قد التقطت هو في الأساس مكسب لمدة 3 سنوات. وبالنظر إلى ذلك بطريقة أخرى، فإن بيع قصيرة قد يؤهلك لشراء منزل في غضون 2 سنوات، وفي هذه الحالة قد تكون قد فقدت عامين إذا كنت مضطرة للانتظار 4 سنوات بعد الفعل بدلا من ذلك.

• الافراج عن المسؤولية.

  تأكد من أن الفعل بدلا من ذلك يطلق عليك تحديدا من المسؤولية لسداد القرض. وعلاوة على ذلك، هناك نقطة صغيرة في تسليم اللقب إذا كان لديك المقرض الثاني الذي سوف متابعة لكم عن نقص.

نصيحة: تأكد من أن تطلب من المحاسب الخاص بك ما إذا كان الدين الملغى يمكن أن يؤدي إلى التزام ضريبي. وبشكل مؤقت، يوفر قانون تخفيف عبء الديون عن الإعفاء من الرهن العقاري لعام 2007 الحماية ولكن غروب الشمس كانون الأول / ديسمبر 2012. وقد يكون الإعسار استثناء آخر متاحا.

_{في وقت كتابة هذا التقرير، إليزابيث وينتراوب، دري # 00697006، هو وسيط مشارك في ليون ريال إستات في ساكرامنتو بولاية كاليفورنيا.}